Вторичный эффект: эскроу повышает цены на вторичке
Также вторичка может оттянуть у рынка новостроек часть покупателей.
Пока рынок новостроек привыкает к новым правилам игры (речь идет о проектном финансировании и эскроу-счетах), вторичный рынок уже успел ощутить на себе это влияние. Некоторые потенциальные покупатели новых квартир переориентировались на вторичку. В результате спрос увеличился, это позволило продавцам повысить цены.
Согласно данным "Авито Недвижимость", средняя цена квадратного метра вторичного жилья в России в июне увеличилась на 8% до 64,8 тыс рублей. Это стало максимальным значением за последние четыре года. Больше всего цены выросли в Татарстане (на 14%, до 46,8 тыс рублей), Приморском крае (на 13,7%, до 81,7 тыс рублей) и Иркутской области (12,7%, до 42,7 тыс рублей).
Рост стоимости вторички отметили и эксперты "Мир квартир". По их подсчетам, за полугодие вторичные квартиры подорожали во всех крупных российских городах. В среднем ценники выросли на 4% до 60 тыс рублей.
На рост цен отчасти повлиял и переход на проектное финансирование, который непосредственно касается рынка новостроек. Ожидание изменений, которые могут вызвать дальнейший рост цен на первичном рынке, приводит на рынок покупателей, которые не хотят медлить с покупкой, говорит управляющий директор "Авито Недвижимость" Иван Дубровин.
"Как показывает статистика, многие россияне решили воспользоваться ситуацией для улучшения жилищных условий: впервые за два года спрос на двухкомнатные квартиры превысил спрос на однокомнатные", - отмечает эксперт.
Сами цены на новостройки и вторичное жилье сейчас растут с одной скоростью, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Так, за январь-июнь они прибавили 6%, а в годовом выражении рост составил около 10%.
Причины, стимулирующие рост цен, различны. На первичном рынке увеличение стоимости связано с переходом на эскроу-счета. Причем есть как объективные составляющие – возросла себестоимость, снизилось число корпусов на этапе котлована, выставленных на продажу. Так и субъективные – застройщики грамотно воспользовались неясными перспективами дальнейшего развития рынка и под лозунгом "покупайте сейчас, так как завтра будет поздно" смогли повышать цены без заметных потерь в темпе продаж.
"Рост на вторичном рынке связан с повышением цен на рынке новостроек. Объективных причин для роста вторичного рынка не было. Реальные доходы населения растут медленно, экономический рост неустойчив, внешнюю конъюнктуру также нельзя считать однозначно позитивной", - отмечает Алексей Попов.
Если говорить о московском регионе, то здесь, согласно данным ИНКОМ-Недвижимость, квадратный метр вторичного жилья в среднем подорожал на 2% - до 207,7 тыс рублей в Москве и до 76,8 тыс рублей в Подмосковье.
По словам директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, за год резких ценовых колебаний на вторичном рынке не произошло, зафиксирован только незначительный рост в пределах 5-10%. При этом, первичка дорожает в разы быстрее – в большей степени это связано с изменениями стадий строительства.
Что касается влияния эскроу-счетов на вторичный рынок, то его в полной мере пока сложно оценить. Поправки к закону о долевом строительстве вступили в силу совсем недавно, и ожидать какого-то скорого эффекта от их действия пока не стоит, говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
При этом в будущем реформа долевого строительства может улучшить ситуацию со спросом на вторичном рынке жилья столицы. Изменение финансовой модели продаж на первичке приведет к турбуленциям в этом сегменте (по крайней мере, в переходный период). В числе вероятных последствий будет перенос стартов продаж, уменьшение числа новых проектов и поступательное сокращение общего объема предложения на рынке, в конечном итоге новостройки могут подорожать, отмечает Сергей Шлома.
"В результате часть покупателей будет переходить с рынка новостроек в сегмент вторичного жилья – по нашим оценкам, благодаря этому в 2019 году столичная вторичка дополнительно получит порядка 15% спроса", - говорит он.
По мнению эксперта, это была бы существенная поддержка для вторичного сегмента: с начала этого года ежемесячно (за исключением февраля) было зафиксировано падение спроса. Причем в мае отрицательная коррекция достигла максимума – минус 30% авансов в сравнении с маем прошлого года.
Действительно ощутимый отток спроса на вторичку вероятен на фоне долевой реформы, соглашается Юлия Дымова. Но это будет возможным, только когда объекты будут строиться только с привлечением эскроу-счетов и на первичном рынке не останется доступных вариантов.
А вот предпосылок к росту цен на вторичном рынке, по крайней мере объективных, эксперты не видят. Дальнейший рост цен ограничен медленным экономическим ростом, неоднозначной макроэкономической и геополитической конъюнктурой, считает руководитель аналитического центра ЦИАН.
В настоящее время рост цен на вторичном рынке Москвы не просто замедлился, а фактически прекратился. При этом падение цен сдерживает крайне ограниченный объем предложения – на столичной вторичке с конца прошлого года он уменьшился на 12%, отмечает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.
Генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко напротив считает, что рост цен в целом на вторичном рынке продолжится. "По итогам года рост цен на рынке вторичного жилья может достигнуть 8-10%, и это побьет показатели года прошлого, когда мы отмечали 6,5%-ное увеличение стоимости квадратного метра на "подержанные" квартиры", - прогнозирует он. Однако, во многом динамика будет зависеть от изменения цены на новостройки".