Как в сейфе Что нужно знать дольщикам о счетах эскроу: когда и где открывать и можно ли это не делать

С 1 июля 2019 года всем покупателям квартир по договорам долевого участия придется открывать специальные счета в банках, которые называются эскроу счета. Без них купить жилье на стадии строительства уже не получится. Рассказываем, для чего это нужно, как открыть такой счет и как вернуть деньги обратно, если банк лопнет или вы захотите выйти из проекта.

Что такое счет эскроу?

Счет эскроу — это своего рода «счет-сейф» в банке. Деньги, которые на нем находятся, лежат на хранении, как в сейфе, и не используются до тех пор, пока не наступит время расчета за определенную услугу. С 1 июля 2019 года такие счета придется открывать покупателям жилья по договорам долевого участия — то есть тем, кто будет приобретать квартиру на стадии строительства. На счет эскроу будет поступать оплата за будущее жилье, но застройщик получит деньги только после того, как введет дом в эксплуатацию и покупателю перейдет его недвижимость. Деньги на таком счете не подлежат аресту или взысканию.

Зачем нужны эти заморочки?

Авторы поправок в федеральный закон, который предписывает открытие эскроу счетов (214-ФЗ), решили, что это придаст сделке купли-продажи надежности. Это будет гарантией того, что застройщик, получив деньги на строительство вашей квартиры, не потратит их на что-то еще, из-за чего вы станете обманутым дольщиком. Банк станет посредником, который придержит ваши деньги до того момента, пока жилье не будет построено, а девелоперу выдаст кредит (это называется проектное финансирование), чтобы было на что строить. Так что велика вероятность, что когда дом будет простроен, все деньги, лежащие на эскроу-счетах покупателей, поступят не застройщику, а так и останутся в банке — пойдут на погашение выданного кредита.

Где надо будет открывать эскроу-счет и сколько это будет стоить?

Счет эскроу, вероятно, надо будет открывать в том банке, который будет финансировать строительство дома. Так что вряд ли у покупателя будет выбор. Ему могут даже указать, в каком отделении это надо сделать. Счет эскроу будет бесплатным, будущему владельцу квартиры ничего не придется за него платить, но и проценты на сумму, лежащую на счете, начисляться не будут. Те, кто не хочет два года мертвым грузом держать деньги на эскроу-счете, могут приобрести жилье ближе к сдаче дома, а до тех пор хранить деньги на обычном банковском депозите с начислением процентов. Но в этом случае можно потерять на стоимости квартиры. Как правило, чем выше готовность дома, тем дороже объект.

Как вернуть деньги, если банк обанкротится или у него отберут лицензию?

Средства на счетах эскроу будут застрахованы государством (через Агентство по страхованию вкладов), как и все вклады в банках. Более того, для владельцев эскроу-счетов максимальная сумма возмещения гораздо больше. Так, если вкладчики банков могут полностью вернуть свои средства в пределах 1,4 млн рублей, то для владельцев эскроу-счетов предельный порог — 10 млн рублей.

Есть ли практика открытия банками эскроу-счетов для физических лиц?

Новую схему строительства девелоперы начали применять меньше года назад. На Урале сейчас реализуется несколько проектов по новым правилам: один — в Екатеринбурге, пять — в Челябинской области и два — в Курганской. Во всех случаях счета открываются в Сбербанке — по России их около 500. Сначала застройщик отправляет в банк копии документов и скан договора долевого участия. После проверки банк сообщает застройщику специальный номер (в Сбербанке называют его номер референс), который передается покупателю. С этим номером будущий владелец квартиры идет в указанное ему отделение банка, где ему и открывают счет эскроу. К середине 2019 года, когда на новую схему должны будут перейти все застройщики, привлекающие средства населения, банк планирует открывать такие счета дистанционно.

Будут ли льготы для владельцев ипотечных кредитов?

Банки могут сделать льготную ставку по ипотечному кредиту, когда счет эскроу открывается в этом же банке. По крайней мере, такие маркетинговые акции не исключаются. Кроме того, ставка может быть гибкой и зависеть от объема средств на эскроу-счете. К слову, чем больше средств будет на счетах эскроу покупателей, тем ниже будет стоимость проектного финансирования для застройщиков.

Может ли владелец счета эскроу забрать свои деньги?

Счет эскроу закрывается и средства возвращаются покупателю, если застройщики и клиент расторгают договор. У покупателя есть право расторгнуть договор и забрать деньги со счета эскроу, если задержка в сдаче дома составит 2 месяца. По требованию дольщика договор с застройщиком может быть расторгнут в судебном порядке, если строительство приостановлено или прекращено, существенно изменена проектная документация дома, изменено назначение общего имущества или нежилых помещений в доме.