В случае отмены льготной ипотеки платеж вырастет на треть и составит половину семейного дохода – исследование hh.ru и Циан
Проведено исследование о том, как изменится ипотечный платеж и нагрузка на семейный бюджет в случае отмены льготной ипотеки в 2023 г.
Циан – технологичный сервис по поиску недвижимости в России – и hh.ru – крупнейшая российская платформа онлайн-рекрутинга провели совместное исследование, выяснив, как изменится ипотечный платеж и нагрузка на семейный бюджет в случае отмены льготной ипотеки в 2023 году.
Методология расчета
В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам в октябре 2022 года “на руки”. Показатель по предлагаемым зарплатам чуть ниже реальных заработных плат (с учетом премий и вакансий без указания заработной платы). Поэтому для того, чтобы оценить совокупные доходы жителей Москвы и Санкт-Петербурга, были приведены реальные заработные платы (из Банка заработных плат hh.ru), а не средние значения по предлагаемым зарплатам в открытых вакансиях. В выборку вошли 25 крупных российских городов. Для расчета ипотечной нагрузки на бюджет Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по крупным городам на первичном рынке, где действует программа льготной ипотеки.
Основные выводы исследования
Треть семейного дохода уходит на льготную ипотеку. Самая большая финансовая нагрузка (более 40%) – в Казани, Москве, Нижнем Новгороде и Санкт-Петербурге. Минимальная (до четверти дохода) – в Саратове и Челябинске.
В среднем по крупным российским городам по льготной ипотеке семья отдает около 39 тыс. рублей, при отмене господдержки платеж составит половину (47%) дохода и вырастет до 52 тыс. рублей.
Платеж по стандартной ипотеке – на треть выше, чем по льготной программе.
Сверх прожиточного минимума при льготной ипотеке у семьи остается 28,5 тыс. рублей, после отмены субсидии сумма снизится почти в два раза – до 15,6 тыс. рублей. В Казани среднего дохода не хватит, чтобы платить «стандартную ипотеку», а в Нижнем Новгороде семья должна жить на прожиточный минимум, чтобы обслуживать кредит на стандартных ставках.
С ростом ипотечных ставок на новостройки покупатели перейдут на вторичный рынок: среднего дохода семьи не хватит на аренду на период строительства дома в 17 из 25 крупных городов.
Треть семейного дохода – на льготную ипотеку под 7%
Согласно условиям льготной ипотеки, минимально возможный взнос по кредиту составляет 15% стоимости жилья. Средний срок ипотеки на первичном рынке РФ, по данным Центробанка, составляет 306 месяцев, то есть – превышает 25 лет. При таких условиях и ставке по льготной программе 7%, в среднем по крупным городам ипотека занимает чуть более трети (35%) от дохода семьи (двое работающих и покупка двухкомнатной квартиры в новостройке, первый взнос - 15%).
По четырем городам платеж по льготной ипотеке занимает более 40% семейного бюджета. Самая сложная ситуация в Казани, где платеж – больше половины дохода (54%), далее идет Москва (46%), Нижний Новгород (44%) и Санкт-Петербург (41%). В рублевом выражении самые высокие платежи – в Москве (103 тыс. р.), Санкт-Петербурге (75,6 тыс. р.) и Казани (57,6 тыс. р).
Таким образом, не только столичные регионы сталкиваются с существенной нагрузкой на семейный бюджет с ипотекой. В ряде городов-миллионников с опережающим ростом цен на недвижимость относительно заработных плат, ситуация даже еще более сложная.
Например, в Казани, где больше половины дохода приходится отдавать на погашение кредита, средняя стоимость кв.м с октября прошлого года выросла на 41%, а заработная плата – только на 6%. В Нижнем Новгороде похожая ситуация: стоимость квадратного метра в новостройках выросла за год на 30%, а заработная плата на 8%. Кроме того, Казань и Нижний Новгород находятся по уровню заработной платы только на 11 и 14 месте соответственно среди всех 25 городов, а по стоимости “квадрата” уступают только Москве и Санкт-Петербургу.
Минимальная финансовая нагрузка на бюджет по ипотечному платежу – в Саратове (23% от семейного бюджета) и Челябинске (25%), что связано с относительно невысокой ценой недвижимости (25 и 24 место) и при этом зарплатой на 15 месте из 25 в Челябинске и 20 месте в Саратове.
При «отмене» льготной ипотеки семья будет отдавать половину дохода, а сам платеж – вырастет на треть
31 декабря 2022 года заканчивается срок действия льготной ипотеки под 7% годовых. Решение о пролонгации не принято, Минфин не видит необходимости в новых мерах господдержки первичного рынка. В случае завершения господдержки, покупатели первичного рынка могут рассчитывать на рыночные ипотечные ставки на уровне 10,5-11% годовых. Например, лидер ипотечного кредитования предлагает ставку 10,4%. По подсчетам экспертов Циан и hh.ru, при таких условиях в среднем по крупным городам платеж по ипотеке составит почти половину семейного дохода или 47%.
В среднем по крупным российским городам по льготной ипотеке семья отдает треть дохода (35%) или около 39 тыс. рублей, при отмене господдержки платеж составит половину (47%) дохода и вырастет до 52 тыс. рублей.
В Казани расходы при ипотеке на стандартных условиях увеличатся до 72%, что фактически сделает покупку недоступной. Больше половины дохода будут отдавать в Москве, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге. Еще по 17 городам платеж превысит 40% среднего дохода. То есть в 21 из 25 крупных городов, попавших в выборку, 40% доходов нужно отдавать в ипотеку на стандартных условиях без господдержки.
Только для четырех городов финансовая нагрузка окажется меньше 40%: Саратов, Челябинск, Иркутск и Ульяновск. Это преимущественно города с минимальной ценой «квадрата» среди других городов (кроме Иркутска) и при этом не самыми низкими заработными платами также в сравнении с другими локациями, попавшими в выборку. В Иркутске по уровню заработной платы город находится на 4-м месте, а по стоимости недвижимости - на 10-м. То есть здесь минимальная финансовая нагрузка - за счет относительно высоких зарплат, а не низкой цены “квадрата”, как по остальным трем городам.
После отмены льготной ипотеки свободных средств станет меньше в два раза
Существенные затраты на ипотеку сокращают уровень расходов на другие необходимые нужды. Если двухкомнатную квартиру в ипотеку приобретает семья с одним ребенком, то в целом по всем городам при льготной ипотеке под 7% на повседневные расходы остается сумма больше прожиточного минимума в среднем всего на 28,5 тыс. рублей. Самая сложная ситуация – в Казани, Нижнем Новгороде и Тольятти, где сверх прожиточного минимума у семьи остается после выплаты ипотеки 11,8-16,5 тыс. рублей. Наибольшие суммы остаются после вычета из семейного бюджета платежа по ипотеке и прожиточного минимума – в Москве (57 тыс.), Санкт-Петербурге (61,7 тыс.) за счет высоких зарплат.
При отмене льготной ипотеки и стандартной ставке 10,4% в среднем сверх прожиточного минимума у семьи будет оставаться всего 15,6 тыс. рублей против 28,5 тыс. при льготной ипотечной ставке, то есть – почти в два раза меньше. А в Казани вовсе средней зарплаты не хватит, чтобы покрыть платеж по ипотеке и иметь хотя бы прожиточный минимум, семье не будет хватать в среднем 7 тыс. рублей. В Нижнем Новгороде, выплачивая ипотеку по стандартным ставкам, семья должна жить на прожиточный минимум. То есть ни о каком досрочном погашении речи нет. Более 30 тыс. рублей сверх прожиточного минимума останется даже при отмене льготной ипотеки у семей в Санкт-Петербурге и Уфе. В Москве сверх прожиточного минимума у семьи будет около 23 тыс. р. Еще 24-28 тыс. – в Иркутске, Челябинске, Саратове.
После отмены льготной ипотеки в среднем российская семья «лишится» от 7 до 34 тысяч рублей в месяц, что приблизит возможный уровень трат к прожиточному минимуму: помимо Казани и Нижнего Новгорода, где ситуация наиболее критичная, не более 10 тысяч рублей сверх прожиточного минимума также останется у семей в Ярославле, Барнауле, Хабаровске, Тольятти.
Арендовать – не на что. При росте ставок на первичном рынке доходов не хватит одновременно на ипотеку и аренду
Еще одна проблема покупателей первичного рынка – это затраты на аренду. Покупка жилья в новостройке подразумевает, как правило, ожидание ключей и при отсутствии собственного жилья в семейный бюджет придется закладывать также ежемесячную аренду до новоселья. Даже при проживании в съемной однокомнатной квартире, не во всех городах семье хватает средств после (вычета платежа по ипотеке и прожиточного минимума). Например, даже при выплате льготной ипотеки средней семье уже не хватит на аренду однокомнатной квартиры в Казани, Нижнем Новгороде, Ярославле, Хабаровске, последний входит в тройку лидеров по стоимости аренды.
Если льготную ипотеку отменят, то к данному списку городов также присоединятся: Москва, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Краснодар, Пермь, Барнаул, Екатеринбург, Самара, Тюмень, Воронеж, Ижевск, Красноярск, Тольятти. То есть в 17 из 25 городов среднего семейного дохода не хватит, чтобы платить стандартную ипотеку, арендовать однокомнатную квартиру на время строительства и при этом – тратить на повседневные расходы сумму не больше прожиточного минимума. В среднем семье не хватит 4,6 тыс. рублей.
При льготной ипотеке на аренду «однушки» не хватает только в 4 из 25 городов. В среднем по всем локациям с учетом аренды остается еще 8 тысяч рублей. Подобная ситуация еще больше ускорит переход покупателей в сегмент вторичного рынка, где средняя цена «квадрата» ниже, а аренда - не требуется.
Прожиточный минимум (2 взрослых + ребенок)
Средняя ставка аренды 1к квартиры, тыс. р.
Сумма, остающаяся сверх прожиточного минимума (2 взрослых + ребенок) при льготной ипотеке под 7%
Остаток суммы после вычета прожиточного минимума и аренды, платеж по ипотеке под 7%
Сумма, остающаяся сверх прожиточного минимума (2 взрослых + ребенок) при стандартной ипотеке под 10,4%
Остаток суммы после вычета прожиточного минимума и аренды, платеж по ипотеке под 10,4%
Казань
37,3
22,6
11,8
-10,8
-7,2
-29,8
Москва
64,8
45,4
57,2
11,8
23,2
-22,2
Нижний Новгород
41,2
20,5
15,0
-5,5
0,4
-20,1
Санкт-Петербург
45,6
29,7
61,7
32,0
36,6
6,9
Ростов-на-Дону
41,8
20,7
25,4
4,7
12,7
-8,0
Новосибирск
45,2
21,6
26,1
4,5
12,8
-8,8
Краснодар
42,1
21,6
30,6
9,0
17,1
-4,5
Пермь
40,6
16,6
21,8
5,2
10,5
-6,1
Ярославль
41,2
19,5
18,4
-1,1
7,8
-11,7
Барнаул
39,7
16,2
18,8
2,6
8,6
-7,6
Хабаровск
60,9
26,3
21,7
-4,6
7,3
-19,0
Екатеринбург
43,6
23,0
29,0
6,0
16,6
-6,4
Самара
41,2
19,0
23,6
4,6
12,6
-6,4
Тюмень
44,1
20,2
31,8
11,6
19,7
-0,5
Воронеж
37,3
18,0
27,5
9,5
17,2
-0,8
Омск
39,9
16,5
31,0
14,5
20,0
3,5
Ижевск
39,3
15,9
22,8
6,9
13,4
-2,5
Красноярск
49,8
20,1
30,0
9,9
18,1
-2,0
Тольятти
41,2
15,0
16,5
1,5
8,0
-7,0
Волгоград
38,0
15,9
28,3
12,4
18,7
2,8
Уфа
38,1
16,5
43,0
26,5
31,3
14,8
Иркутск
46,8
21,4
40,6
19,2
28,5
7,1
Ульяновск
39,5
14,2
27,9
13,7
19,5
5,3
Челябинск
42,2
14,6
33,0
18,4
24,7
10,1
Саратов
37,7
14,4
35,3
20,9
27,9
13,5
Все города
43,8
20,2
28,5
8,3
15,6
-4,6
«Более низкая ставка по кредиту – главное преимущество первичного рынка на сегодняшний день, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Из 25 городов, попавших в выборку, только в Саратове стоимость квадратного метра на первичном рынке – ниже, чем в сегменте готового жилья. Завершение льготной ипотеки станет причиной для дальнейшего смещения спроса на «вторичку», тенденция уже заметна. Например, в Москве в октябре доля сделок с новостройками опустилась до минимума 2016 года. А в целом по России доля ипотек, выдаваемых на новостройки, уменьшилась до 27% осенью 2022 года против 41-42% весной.
При сопоставимых рыночных ставках на первичном и вторичном рынках мы ожидаем снижение спроса на новостройки примерно на треть, что простимулирует девелоперов предлагать скидки и снижать средние цены сделок до 8-10% от сегодняшних уровней».
«Для того, чтобы выплачивать ипотеку без господдержки, необходимо будет вносить больший первый взнос, что сложно, учитывая прогнозный уровень инфляции в 2022 году на уровне 13,2%, а реальный отмеченный рост предлагаемых зарплат за год – на 6%, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – При условии пролонгации субсидирования и в 2023 году, уже не стоит ждать сохранения прежнего эффекта льготной ипотеки. А в случае отказа от субсидирования интерес к кредитованию на «первичке» существенно снизится, поскольку выплата половины семейного дохода на погашение ипотеки считается уже предельным показателем. А при наличии аренды платить ипотеку - сложно реализуемый сценарий для средней российской семьи даже в крупном городе».
*****************************************************************
Циан (cian.ru)
Циан (cian.ru) – технологичный сервис по поиску недвижимости, ведущая платформа онлайн-объявлений на крупном и постоянно растущем российском рынке классифайдов недвижимости. Компания обеспечила широкое присутствие на российском рынке и занимает лидирующие позиции в ключевых городских агломерациях страны. Циан входит в ТОП-10 самых популярных классифайдов по недвижимости в мире по показателям посещаемости, согласно данным по трафику SimilarWeb.
На Циан ежемесячно публикуется около 2 млн актуальных объявлений от собственников и агентств недвижимости, а ресурсы Циан посещают более 18 млн уникальных посетителей в месяц, которые хотят купить, продать или арендовать жилую или коммерческую недвижимость. Благодаря своей технологичной платформе и глубокому знанию российского рынка недвижимости, Циан предоставляет своим клиентам и пользователям комплексный опыт и помогает решить все задачи по поиску недвижимости для жизни или бизнеса.
HeadHunter (hh.ru)
HeadHunter (hh.ru) – крупнейшая платформа онлайн-рекрутинга в России, клиентами которой являются свыше 515 тыс. компаний. Цель HeadHunter – помогать компаниям находить сотрудников, а людям – работу, и делать так, чтобы процесс поиска сотрудников и работы был быстрым и доставлял обеим сторонам только положительные впечатления.
Обширная база компании содержит свыше 55 млн резюме, а среднее дневное количество вакансий в течение 2021 г. составило свыше 933 тысяч ежемесячно. По данным SimilarWeb, hh.ru занимает второе место в мире по популярности среди порталов по поиску работы и сотрудников. HeadHunter – аккредитованная Министерством цифрового развития ИТ-компания, она включена в Реестр аккредитованных ИТ-компаний России.