Как повлияет на московский рынок недвижимости снижение процентов по ипотеке

14 мая депутаты Госдумы и финансисты обсуждали, как снизить ипотечную ставку до 8 процентов в год. Как это отразится на столичном рынке недвижимости, разбиралась «ВМ».

Напомним, что о постепенном уменьшении ипотечной ставки сначала до 9 процентов годовых, а затем (к 2024 году) до 8 и ниже говорил президент Владимир Путин в последнем послании Федеральному собранию. Ничего фантастичного в этих цифрах не видит и глава Центробанка Эльвира Набиуллина, чье ведомство подсчитало, что эта планка вполне достижима при уровне инфляции в 4 процента. Учитывая, что в апреле инфляция составила 5,25 процента, а заветную четверку Центробанк планирует получить уже в первой половине следующего года, все действительно выглядит вполне реалистично.

Дотянуться до 8-процентной планки, по мнению депутатов, банкам поможет перевод документооборота в электронный вид. Например, доступ к информации о реальных доходах заемщика позволит не только снизить издержки на проверку всей его подноготной (фальшивые справки о доходах, увы, не редкость), но и оценить собственные риски, связанные с выдачей кредита. Поспособствуют снижению ставки меры адресной поддержки вроде единовременной выплаты на погашение ипотеки при рождении третьего ребенка (такой законопроект обсуждают сейчас в Госдуме) и эскроу-счета, на которые должны перейти в июле все застройщики — замороженные на них деньги дольщиков станут собственностью строителей лишь после того, как у жильцов окажутся ключи от реальных квартир.

А по мнению Анатолия Аксакова, председателя комитета ГД по финансовому рынку, на чьей «поляне» и проходили слушания, было бы здорово вернуться к госпрограмме субсидирования процентной ставки, которая в 2015 году крепко поддержала строительную отрасль.

Породят ли все эти меры новый ипотечный бум на рынке московской недвижимости? Возможно. Но есть нюансы.

— Во-первых, одной доброй воли правительства тут мало, — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Потому что все сильно зависит от геополитической и макроэкономической ситуаций. Во-вторых, как показала практика подешевевшей год назад ипотеки, она оживляет рынок только в экономсегменте. Это, кстати, элементарно подсчитывается на любом ипотечном калькуляторе: берем 100 тысяч рублей (стандартный доход среднего класса в Москве), половину из которых будет съедать ипотека, берем ставку в 8 процентов, кредит на 20 лет, 20 процентов начальный взнос — и вы получите, что людям хватает как раз на квартиру в 7–10 миллионов. Поэтому если активизация рынка и случится, то, скорее всего, она приведет к тому, что люди скупят все дешевые квартиры по 6–7 миллионов, а более дорогое жилье так и останется не проданным.

Между тем, уверен Репченко в беседе с корреспондентом «ВМ», потребители нуждаются именно в таком жилье:

— Любому нормальному человеку, особенно если это семья с детьми, не нужна студия в 18 квадратных метров, ему нужна по-хорошему трешка. А что у нас происходит на рынке? У нас берут бизнес-класс и «нарезают» его квартирами по 20–25 квадратных метров. Безусловно, у какого-то сегмента покупателей вроде студентов или залетных бизнесменов они будут востребованы, но их не большинство. А вот трешка даже не в бизнес-, а в комфорт-классе с хорошей площадью в 80 (а лучше в 100) квадратных метров внутри МКАД по цене в пределах 10 миллионов рублей — это проблема.

И тут эксперт поддерживает мнение многих экономистов, считающих, что одними лишь играми со ставкой делу не поможешь — нужно снижать стоимость жилья. Но, естественно, не за счет покупателя, экономя на стройматериалах и планировках.

— Себестоимость новостройки — это 20 процентов от ее конечной цены, и эти проценты, разумеется, сокращать нельзя, — считает Репченко. — Остальные 80 процентов — это стоимость земли, цены на подключение к естественным монополиям (электросети, теплоснабжение, канализация), куча согласований и разрешений, на которые застройщики тратят массу средств. И вот как раз тут власти имело бы смысл все это разбюрократизировать: сильно сократить количество разрешений, внести регламенты по срокам. В мировой практике часто вся разрешительная документация выдается за 3–6 месяцев, а у нас это может тянуться годами, причем все это время застройщику капают дорогие банковские проценты. Упорядочивание этих процессов сократили бы стоимость жилья вдвое.

— Очень часто люди берут ипотеку на пределе возможностей, и в итоге любое ухудшение экономической ситуации может привести к тому, что у них не будет возможности выплачивать кредит дальше. Надо понимать, что ипотека — это игра вдолгую. Вот вы сейчас берете кредит и видите, что можете отдавать эту половину от доходов. Но дальше идут годы, жизнь дорожает, в семье появился ребенок… Поэтому и получается, что часто люди берут ипотеку исходя из двух вещей — своей сегодняшней экономики, и веры в то, что завтра будет лучше, чем вчера. Но это улучшение может и не настать.

И если таких людей наберется в стране много, пузырь может действительно лопнуть. Ну а чтобы этого не произошло, надо сделать все, чтобы человек мог купить жилье за разумные деньги, а застройщик — выводить на рынок более дешевые проекты без потери их качества. И в достижении этой задачи важно все: и снижение ставок, и меры господдержки, и убирание всяких бюрократических препон и накруток. Только так и победим.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Владимир Платонов, президент Московской торгово-промышленной палаты:

— Можно только поддержать курс законодателей на понижение ипотечных ставок. У строителей станет больше работы, у людей — больше возможностей для обретения собственной квартиры. Но надо всегда просчитывать ситуацию и помнить, что содержать жилье — это большая ответственность и надо рассчитывать свои силы. У нас люди очень легко становятся собственниками, не понимая, какие последствия это несет. Поэтому надо активно им это разъяснять. Ну и развивать параллельно рынок арендного жилья.