Без катастроф
Большинство игроков рынка торговой недвижимости «вписались» в новую коронавирусную действительность
Евгения САФОНОВА, аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield
Сравнивая настроения в марте-апреле 2020-го с концом года, можно отметить, что большинство игроков рынка торговой недвижимости пережило стадию шока и сумело адаптироваться к изменившимся условиям. Значительная часть ритейлеров и собственников торговых центров (ТЦ) решила проблемы переговорами.
Очевидно, что в связи с пандемией увеличилось количество переносов сроков открытия новых ТЦ. Однако эта тенденция в большей степени затронула регионы России — по итогам года там было запущено торговых площадей на 40% меньше, чем прогнозировалось в начале 2020 года. Годовой строительный объем составил 190 тыс. квадратных метров торговых площадей, что более чем вдвое ниже среднего показателя за последние три года.
В Москве же новое строительство в 2020 году, напротив, превысило средний показатель за последние три года на 75% и достигло 230 тыс. «квадратов» торговых площадей, а отклонение от прогноза на начало года составило всего 18%. Произошло это за счет ввода сразу трех крупных объектов, находящихся на высокой стадии готовности: «Остров Мечты» (арендопригодная площадь (GLA) — 70 тыс. кв. метров), «Щелковский» (GLA — 60 тыс.) и Kvartal West (GLA — 44 тыс.). Примечательно, что все эти объекты были реализованы не как самостоятельные торговые центры, а открылись в составе многофункциональных комплексов. В ближайшие несколько лет данный тренд продолжится, причем особую популярность сейчас набирает увеличение доли торговой составляющей в составе жилых комплексов. Девелоперы жилой недвижимости уделяют много внимания развитию сопутствующей инфраструктуры на первых этажах жилых домов и выделяют под это значительные площади.
В 2021 году строительный объем сместится в региональные города — там будут открываться объекты, перенесенные с 2020 года, в том числе такие крупные торговые центры, как «Планета» в Перми (GLA — 83 тыс. «квадратов»), Veer Mall в Екатеринбурге (GLA — 76 тыс.) и «Грозный молл» в Грозном (GLA — 59 тыс.). В столице же акцент сместится на объекты малого формата — средний размер ТЦ на стадии строительства в Москве сейчас составляет 21 тыс. кв. метров. Всего, по нашим прогнозам, строительный объем в России в 2021 году составит 500-600 тыс. «квадратов» торговых площадей (+20-40% от показателя прошлого года), из которых около 200 тыс. придется на Москву.
Посещаемость торговых центров так и не вернулась к уровню прошлого года — по данным Watcom, в Москве на начало декабря 2020 года показатель составляет около 70-75% от аналогичного периода 2019 года. Однако при этом конверсия посетителей в покупателей достаточно высокая — люди приходят в ТЦ именно с целью совершения покупок, а не ради проведения досуга.
Восстановление посещаемости сдерживают опасения покупателей, связанные с посещением общественных мест, и ослабленный потребительский рынок — по прогнозам Минэкономразвития России, падение реальных располагаемых доходов населения в 2020 году составит 3%, а оборот розничной торговли покажет снижение на 4,2%. Вероятнее всего, восстановление показателей посещаемости до докризисного уровня произойдет не ранее конца 2021 года.
За исключением некоторых случаев, в этом году мы не увидели массовых закрытий, банкротств или заявлений об уходе с российского рынка от международных операторов. Напротив, на российский рынок в 2020 году вышло 16 международных брендов. Это, конечно, на 30% меньше, чем в 2019 году, однако сам факт прихода новых операторов означает, что активность на рынке сохраняется. Среди ключевых ритейлеров, вышедших на рынок в прошлом году, сразу два новых бренда группы компаний H&M: & Other Stories и Weekday, мебельный бренд JYSK из Дании, а также японский оператор развлечений RoundOne. Отечественные операторы также не отстают — ритейлеры создают новые бренды, тестируют форматы, а также вступают в коллаборации.
Доля свободных площадей в столичных ТЦ по итогам года выросла незначительно — с 7,6% в конце 2019 года до 9,5% в конце 2020 года. В торговых центрах освобождаются единичные помещения, в основном операторы и собственники смогли договориться о предоставлении льготных условий на арендную плату до конца года. Отсутствие жестких ограничений во второю волну пандемии также позволило ТЦ сохранить относительно стабильные показатели доли свободных площадей.
Вероятно, дальнейший рост вакансии придется на первый-второй кварталы 2021 года. Это связано с тем, что традиционно в конце года у многих арендаторов заканчиваются договоры аренды и будет необходимо согласование новых условий. Также на рост вакантных помещений может повлиять окончание периода предоставления скидок на арендную плату. В 2021 году новые проекты скорее всего будут испытывать проблемы с заполняемостью, так как многие ритейлеры притормозили свои программы развития и не спешат открываться в новых объектах. Операторы рассматривают открытие новых магазинов только на лояльных для себя условиях.
При условии отсутствия дополнительных ограничений, связанных с пандемией, мы ожидаем, что восстановление рынка торговой недвижимости начнется в середине текущего года. Возвращение посещаемости и доли свободных площадей к показателям прошлого года (до уровня 8-9%) можно ожидать не ранее конца 2021-го.
9 новых торговых центров было введено в эксплуатацию в Москве к концу 2020 года