Как средства дольщиков зачисляются на банковские счета
За разъяснением в ЦБ обратилась ассоциация "Национальное объединение застройщиков жилья". Поводом для этого стали новые правила долевого строительства. По ним каждый застройщик в срок до 1 сентября должен был открыть специальный счет в уполномоченном банке на каждый из реализуемых проектов.
Однако у застройщиков к этому времени имелись уже заключенные договоры участия в долевом строительстве, и подписаны они были еще до принятия изменений. Дольщики по этим договорам не завершили оплату. И в этих документах указан другой счет, тот, которым строительные организации пользовались до перехода на новую систему.
"Часть договоров долевого участия оплачивается не сразу. К примеру, ДДУ, предусматривающие рассрочку, могли быть заключены летом, когда застройщик не обязан был открывать спецсчета в уполномоченном банке, а платежи по ним должны поступать еще два года каждый квартал", - поясняет Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group.
По новым правилам после 1 сентября все средства от покупателей следует перечислять на специальные счета, открытые в уполномоченных банках. Однако на практике это сложно сделать. "Застройщикам потребовалось бы массово перезаключать договоры с дольщиками или заключать дополнительные соглашения и прописывать в них новые реквизиты", - говорит Роман Сычев.
Согласно Гражданскому кодексу явного препятствия для пользования счетами в неуполномоченном банке также нет. "Если после заключения договора принят закон, устанавливающий иные для сторон правила, то условия заключенного договора сохраняют силу. Исключение - если в новом законе указано, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров", - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум". Но такого уточнения в законе нет.
Отсутствие разъяснений ставит под сомнение правильность этого метода. А рисковать миллионами рублей не хочется ни строительной компании, ни покупателю.
В ответ на запрос Банк России разъяснил, что застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, могут использовать счета, открытые не в уполномоченном банке. Для участников рынка не установлены ограничения на пользование этими счетами.
Однако следует дождаться разъяснений минстроя, считает Роман Сычев. Потому что ответ Центробанка не имеет юридической силы, поясняет он. Собственно, ответ чиновников ЦБ начинается с того, что Банк России не занимается трактованием законов и не дает разъяснений по вопросам из компетенции минстроя.
Казалось бы, какая разница, на какой счет перевести деньги покупателя. Основное различие в том, что специальные счета открыты под каждый проект, по ним видно, хватит ли денег на завершение конкретного объекта. С остальными счетами таких гарантий нет. К тому же за спецсчетами банки осуществляют усиленный контроль, следят за тем, на какие цели расходуются средства.
"Возможность получения средств на старые счета действительно означает отсутствие банковского контроля", - отмечает Литинецкая. То есть пользование счетами в неуполномоченном банке предусматривает некоторые послабления для застройщиков.
Минстрой предложит новую программу субсидирования ипотеки, сообщил глава министерства Владимир Якушев. "Мы будем предлагать запускать некий продукт для субсидирования процентной ставки ипотеки, для того чтобы поддержать спрос на рынке жилья. Такие предложения у минстроя есть", - сообщил он. Необходимость пересматривать механизмы выдачи ипотеки министр объяснил амбициозными задачами, поставленными перед строительным комплексом, которые требуют подстегнуть спрос покупателей.