Ипотечный минимум: треть кредитов на жилье взяли клиенты с низким первым взносом
Доля ипотеки с первоначальным взносом ниже 10% за пять лет выросла в шесть раз. Аналитики объясняют это стагнацией доходов населения. При этом политика ЦБ в ближайшем будущем снизит количество таких ипотечных кредитов, что может негативно отразиться на спросе.
Доля ипотечных сделок с первоначальным взносом (ПВ) в диапазоне от 15 до 20% за последние пять лет выросла почти вдвое, а с минимальным ПВ (менее 10%) – в шесть раз, говорится в исследовании "МИЭЛЬ-Новостройки".
По данным компании, если в 2013 году ипотеку с первоначальным взносом в 15-20% оформляли 12% заемщиков, то в 2017 году кредит на таких условиях получал уже почти каждый пятый заемщик. Также выросло число сделок с ПВ ниже 10%: в 2013 году на них приходился всего лишь 1% от общего числа, в прошлом году такие кредиты оформляли уже 6% заемщиков. В целом, число сделок с небольшим ПВ (до 20%) за последние пять лет выросло с 27% до 32%.
Увеличение доли ипотечных сделок с минимальным первоначальным взносом эксперты объясняют слабой динамикой доходов населения и ситуацией на рынке в целом.
"Доходы населения последние несколько лет не растут, но жилищный вопрос был и остается, и его необходимо решать. Ипотека на сегодняшний день для многих семей остается единственным решением", - объясняет директор ипотечного центра компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Татьяна Гусева.
Заемщики стараются накопить минимальную сумму на первоначальный платеж, так как ставки ипотеке без него гораздо выше, а к самим заемщикам предъявляют завышенные требования. Однако, низкий процент сделок с минимальным ПВ в 2013 году связан также с тем, что небольшое число самих банков предлагали подобный продукт. А подобные программы были не столь популярны из-за высоких ставок по таким кредитам.
По оценке АИЖК, в целом по России доля кредитов с первоначальным взносом менее 10% не превышает 5% выдач, около 15% заемщиков берут кредиты с первоначальным взносом от 10% до 20%.
"Обычно такие кредиты берут либо относительно молодые люди, которые имеют стабильную зарплату, но еще не успели накопить существенную сумму для внесения большего первоначального взноса. Либо люди, которые планируют сменить имеющееся жилье и ждут покупателей на свою квартиру, чтобы после ее продажи погасить значительную часть долга", - говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина.
Сам размер первоначального взноса зависит от класса объекта и достаточно сильно отличается в объектах стандарт-класса и бизнес-класса. Для заемщиков, которые покупают стандартное жилье, важен минимальный первоначальный взнос по ипотеке. Чаще всего - это 15-20%, рассказывает директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов.
"За последние два года размер первоначального взноса снижался и достиг минимума с допустимых 15 % до возможной ипотеки вовсе без собственных средств. Это повлекло за собой увеличение числа ипотечных сделок, так как ипотеку стали оформлять те, кто не готов был вносить сумму более 15 - 20%", - отмечает руководитель управления прямых продаж, ипотеки и субсидий ФСК "Лидер" Павел Тимошенко.
Но чаще всего заемщики вносят около 10 - 15%, так как при таком размере взноса банки предлагают минимальные ставки по ипотеке. При этом, даже те, у кого есть ПВ в 20%, нередко предпочитают вносить меньше, оставляя резервы, которые могут пойти на ремонт или текущую аренду жилья, говорит эксперт.
По его мнению, доля ипотечных сделок с минимальным взносом будет увеличиваться, в связи с тем, что спрос на жилье растет, а заемщики не успевают накопить требуемые 20 %.
Сам регулятор в свою очередь ужесточает требования к банкам, которые выдают кредиты с низким первоначальным взносом (до 20%) или вообще без него. В ЦБ опасаются, что массовая выдача таких кредитов может спровоцировать кризис – часть получателей таких займов впоследствии просто не сможет их обслуживать.
Чтобы исключить подобный сценарий развития событий, регулятор вводит повышенные коэффициенты риска по таким кредитов. Например, кредит с ПВ менее 20% от цены жилья наделят коэффициентом риска 150%, менее 10% — 200%. Это означает, что банкам придется создавать повышенные резервы по таким кредитам, а это в свою приводит к сокращению прибыли.
При этом, сами банки пока не спешат увеличивать первоначальный взнос по ипотеке. Так, по словам, гендиректора ГК "Финам" Дмитрия Овсянникова, в январе большая часть банков не стала повышать минимальный размер ПВ. Пока в большинстве банков, как и год назад, минимальный ПВ составляет 15%. На рынке по-прежнему есть банки, которые готовы выдавать ипотеку и с 10% ПВ.
Однако в дальнейшем доля ипотечных кредитов с низким ПВ неизбежно будет снижаться на фоне политики регулятора, считают эксперты.
С учетом того, что с 1 января Банк России ужесточил коэффициенты риска по ипотечным кредитам с ПВ менее 20%, взрывной рост в этом сегменте вряд ли возможен, считает Екатерина Щурихина. Кроме того, регулятор анонсировал, что возможны и дальнейшие ужесточения, если будут выявлены признаки перегрева рынка, особенно в высоко рискованных сегментах.
Не многие банки смогут себе позволить сохранить первоначальный взнос по ипотеке меньше 20%, что приведет к снижению доли ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, соглашается Рустам Арсланов.
Ограничения со стороны ЦБ по поводу минимальной суммы ПВ повлекут отток числа заемщиков, не владеющих необходимой суммой. Это в свою очередь может отрицательно сказаться на доле ипотеки, и в целом на количестве приобретаемых квартир у застройщиков, считает Павел Тимошенко.
Сами банки обычно требуют первоначальный взнос по ипотеке в размере 15-20%, поскольку и российской, и зарубежной практикой подтверждено, что дисциплинированность заемщика напрямую зависит от величины вложенных в недвижимость собственных средств, отмечает ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА". Однако банки, ориентируясь на определенную целевую аудиторию, могут предлагать кредиты и вовсе без первоначального взноса, компенсируя для себя высокий риск более высокими ставками.