Крымский «квадрат»: что ждать на жилищном рынке полуострова в 2024 году
Недвижимость в Крыму и Севастополе остаётся востребованной и способна приносить прибыль. Близость моря, мягкий климат и неповторимые природные красоты – полуостров привлекателен для жизни и отдыха в любое время года. Также Крым и Севастополь – крайне востребованы с точки зрения инвестиций в недвижимость. И, как известно, с годами стоимость «квадрата» на полуострове становится выше. Да и к тому же, как говорят местные специалисты строительной отрасли, в долгосрочной перспективе квартиры не потеряют в цене.И если для инвестирования в ценные бумаги или, например, в криптовалюту требуются профессиональные знания, понимание принципов работы рынка, постоянное отслеживание новостей отрасли, то в случае с недвижимостью все проще и понятнее.
Это очень важно не для профессиональных инвесторов, а для обычных людей, которые хотят надежно и выгодно вложить имеющиеся средства. Они могут самостоятельно определить, насколько ликвидна та или иная квартира, как развита инфраструктура района и прочее. Тем более, предложений от крымских и севастопольских застройщиков полно. Главное — довериться профессионалам, которые помогут вам купить квартиру именно той планировки, о которой вы мечтаете.
Топ застройщиков Севастополя в 2024 году
Ведущая строительная компания Крыма и Севастополя «ИнтерСтрой» возглавила рейтинг застройщиков региона при сравнении объемов строительства. Данные строительных организаций привел Единый ресурс застройщиков России. «ИнтерСтрой» среди застройщиков РФ занимает 77 место, всего строится 233 072 квадратных метров жилья. На втором месте — ГК «Севастопольстрой». Застройщик занимает 307 место в РФ, возводится 63 724 квадратных метров жилья. На третьей строчке — ГК «Карбон». Застройщик занимает 599 место в РФ, возводится 31 623 квадратных метров жилья. На четвертом месте — «Фонд защиты прав дольщиков Севастополя». Занимает 898 место в России, строится 21 546 квадратных метров. На пятой строчке — компания «Альфа Групп Инвест». Застройщик специализируется на капитальном строительстве и занимает 1078 место в РФ, строится 17 311 квадратных метров жилья.
Жизнь дана одна, прожить её надо в Крыму и Севастополе
Большинство опрошенных «ИНФОРМЕРом» экспертов уверены, что цены на квартиры будут только расти, особенно на новостройки. Они отмечают, что в связи с увеличеним ставки Центробанка многие кредитные учреждения пересматривают условия для крымских и севастопольских застройщиков. Те строительные компании, которые субсидировали ипотеки за счёт своих средств, могут сохранить цены для своих клиентов, но таких мало. Местные эксперты советуют тем, кто настроен на покупку жилья, действовать «здесь и сейчас, дешевле точно не будет», а также при продаже недвижимости тут же вкладывать средства в другие «квадратные метры».
Российские девелоперы рассказали «ИНФОРМЕРу», что любые ограничения (увеличение ставки Центробанком, — прим. редакции) приводят к разогреву спроса на рынке, начинают ускоряться с покупкой квартиры те, кто долго откладывал, ожидая снижения цены на «квадрат», а также копил деньги.
«Цены не снижаются, ниже уже не будут, если только выше. Из-за дополнительных комиссий со стороны, могут больше вырасти. Ипотека становится менее доступной, что способно породить еще одну волну спроса на жильё. Уже во втором квартале 2024 года, скорее всего, будет снижение спроса на квадратные метры. Скажется как постепенное насыщение рынка, снижение доступности ипотеки, так и замедление сделок на вторичном рынке», — уточнил эксперт.
В марте 2022 года на совещании о социально-экономическом развитии Республики Крым и Севастополя вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин поставил полуострову задачу максимально увеличить объёмы строительства и ввода в эксплуатацию жилья и туристических объектов.
«Считаем, что Крыму и Севастополю надо выходить на показатель 0,82 метра на человека быстрее, чем вся страна», - заявил Марат Хуснуллин.
А это значит, что несмотря на все мрачные пророчества некоторых экспертов, цены на недвижимость в Севастополе и Крыму будут только расти. Причем как на первичном, так и на вторичном жилищном рынках.
Многие специалисты сходятся во мнении, что жизнь дана одна, поэтому прожить ее надо возле моря, в Крыму и Севастополе. Тем более, что недвижимость на полуострове всегда была самой лакомой и желанной.
Крымские и севастопольские рекорды
Крымский и севастопольский строительный рынок за 10 лет стремительно эволюционировал. Во-первых, полуостров вернулся домой, в Россию, поэтому, несмотря на все изменения, приходилось строить много, качественно и соответствуя всем требованиям привередливых клиентов. Во-вторых, даже самые консервативные компании были вынуждены подстроиться под современные тренды и удивлять своих покупателей.
Губернатор Севастополя Михаил Развожаев, подводя итоги строительной отрасли в 2023 году в регионе, в интервью изданию «КоммерсантЪ» сказал, что с 1 января по 15 ноября 2023 года на территории города введено в эксплуатацию 367,7 тыс. кв. м жилья, из которых 327,5 тыс. кв. м — объекты ИЖС и 40,2 тыс. кв. м — многоквартирные жилые дома.
Глава РК Сергей Аксёнов в интервью изданию «КоммерсантЪ-Кубань» также рассказал о результатах в строительной отрасли Республики Крым. По словам крымского лидера, в целом ситуация позитивная.
За 10 месяцев текущего года введен в эксплуатацию рекордный с 2014 года объем жилья — более 1 млн кв. м, в том числе 230 тыс. — в многоквартирных домах. При этом целевой показатель по увеличению объема жилищного строительства, установленный в республике в 2023 году,— 930 тыс. кв. м.
Что выбрать? Первичку, вторичку, апартаменты…
До приобретения недвижимости многие задаются вопросом, чему отдать предпочтение — первичке или вторичке? Квартиры, что на первичном, что на вторичном рынках, бывают разными.
Если, например, дом 2012 года, то его состояние не сильно отличается от новостройки. Со зданиями постарше ситуация может быть хуже: капитальный ремонт проводят не везде, так что можно готовиться к сюрпризам в виде текущей крыши или проржавевших труб. Этого можно избежать, если всерьез отнестись к покупке, получить максимум информации о доме и тщательно изучить все документы.
В новостройках тоже приходится ремонтировать квартиры под себя, так как чаще всего сдаются только стены, но начинать с нуля гораздо проще — нет наследия предыдущих хозяев. В квартирах на вторичном рынке придется сначала все убрать, а потом приступать к реализации своих грандиозных планов.
Стоит отметить, что выгодные предложения можно найти как на вторичном, так и на первичном рынках жилья. Если нужно купить именно дешевое жилье, то на новостройки лучше не ориентироваться — средняя стоимость квадратного метра за последние годы сильно выросла. Так, например, как писал «ИНФОРМЕР», в 2019 году средняя стоимость квадратного метра на однокомнатные квартиры в Севастополе составляла 93 253 руб. за кв. м.
Цена поднималась и достигла пика в мае 2022 года - она составила 185 759 руб. Потом произошёл незначительный спад, и уже в настоящий момент средняя цена квадратного метра на однокомнатные квартиры в Севастополе — 182 431 рублей.
Цена на вторичном рынке ниже, чем на новостройки. Но покупка вторичного жилья — это всегда риск. У квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Таким образом, вам необходимо заполнить и оформить большое количество документов, иначе вы останетесь и без квартиры, и без денег.
По мнению опрошенных «ИНФОРМЕРом» экспертов, сегодня довольно сложно говорить о том, что будет с рынком после завершения массовых ипотечных программ летом 2024 года, а ставки по рыночной ипотеке уже сейчас вдвое выше процентов госпрограмм – 15%-16%.
«В 2024 году абсолютно нет никакой уверенности в том, что ситуация в экономике изменится в лучшую сторону так, чтобы кредитные проценты на «вторичку» вновь упали. Поэтому всем, кто накопил 20%-30% на первый взнос по льготной ипотеке не стоит откладывать приобретение «первички»», — отмечает специалист известной севастопольской строительной компании.
Покупатель, как говорит эксперт, должен знать, что новостройки дороже готовой недвижимости примерно на четверть, но льготная ипотека на «первичку» вдвое дешевле. Следовательно, покупатели ипотечных квартир должны внимательно считать, какое решение будет для них оптимальнее.
Президент «Союза строителей Севастополя» Александр Лившиц говорит следующее: «Новостройка всегда будет актуальна еще 30 лет. Вторичка имеет моральный и физический износ. Каждый выбирает по средствам. Повышение первоначального взноса по льготной ипотеке приведет к снижению объёма строительства жилья. Цены пойдут вверх, квадратура квартир уменьшится. Но раскупаемость немного увеличится».
По словам представителя группы компаний «ИнтерСтрой» Людмилы Мендрух, длительное время основным инструментом для приобретения жилья является именно ипотека.
Эксперт отметила, что ипотечные кредиты позволяют большинству жителей исполнить мечту о собственной квартире.
«Наличие льготной ипотеки при приобретении новостроек – ключевой фактор. Разница в процентных ставках колоссальная. Годовая процентная ставка на приобретение вторичной недвижимости в два раза превышает ипотечную ставку на первичном рынке.
Только для приобретения новостроек покупатели могут воспользоваться льготными программами с использованием господдержки.
Кроме того, покупая квартиру в новостройке, Вы получаете комплексную современную инфраструктуру, в виде новых детских и спортивных площадок, новых коммуникаций. Часто в жилых комплексах есть крытый, безопасный паркинг, либо просторная открытая парковка, кладовки для хранения сезонных вещей, красивые холлы, что во вторичном фонде встречается нечасто.
Отменять льготную ипотеку нельзя, это мощнейший инструмент поддержки строительной отрасли. Серьёзное ужесточение условий для заёмщиков также негативно скажется на покупательской способности и негативно повлияет на рынок недвижимости и строительную отрасль в целом.
Нужно учитывать, что ужесточение программ приведет к обвалу спроса на новостройки и снижению возможности граждан купить собственное жилье.
Среднестатистической семье для улучшения жилищных условий придётся долгие годы копить и потратить больший бюджет. Отмена или ужесточение льготных программ кредитования скажется на планах по вводу жилья, объемы строительства будут снижены. Замедление запуска новых проектов отразится на общих показателях ввода жилья и развитии экономики в целом», – подчеркнула представитель группы компаний «ИнтерСтрой» Людмила Мендрух.
В Симферополе снять дороже, Севастополь доступнее
Растущий спрос и сокращающееся предложение на рынке аренды квартир привело к активному росту цен, особенно к концу истекшего года. Об этом сообщили специалисты федерального портала «Мир квартир», которые проанализировали ситуацию в 70 крупейших городах России.
По словам аналитиков, заметнее всего подорожали однокомнатные квартиры и студии, на которые ставки ниже, чем на все остальное. Специалисты уточнили, что процесс продолжится и в 2024 году.
«В течение 2023 года ставки аренды квартир росли умеренно и равномерно, но в четвертом квартале они показали двузначный прирост. После того как ипотека стала дорожать, многие люди поняли, что обзавестись собственной квартирой им уже не по карману, переключились на аренду жилья, что и подняло цены на этом рынке.
Предложение съемных квартир за год сократилось, в некоторых городах до 70%, и продолжает сокращаться. Также факторами подорожания стали инфляция и увеличение тарифов ЖКХ. В 2024 году рост ставок аренды продолжится, особенно активное подорожание найма мы предвидим после отмены льготной ипотеки на первичном рынке», — объяснил генеральный директоро федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Однокомнатную квартиру в Симферополе можно снять в аренду за 26 965 рублей (прирост за 4 квартал составляет 16, 8 %, а за год — 19, 4%). Двухкомнатная квартира обойдется за 33 650 рублей (прирост за 4 квартал — 11,9 %, за год — 15,8). Трехкомнатную квартиру можно арендовать за 40 527 (прирост за 4 квартал 12,7 %, за год — 14,3 %).
Севастополь оказался в аутсайдерах. Однушку можно снять за 22 517 рублей (прирост за 4 квартал — 0, 4 %, а за год — 2,0 %), двушка обойдется за 28 961 рублей (прирост за 4 квартал — 0,6 %, за год — 1,2 %.
Несмотря на различные предрассудки, приобретать жильё на этапе начала его строительства наиболее выгодно. В любом случае, даже незначительные скидки будут влиять на выбор клиента, решившего приобрести квартиру. И если у вас есть сбережения, то самое время приобрести квартиру в Крыму и Севастополе.
Фото: архив «ИНФОРМЕРа»