Ольга Тараканова: «Клиентов из элитного сегмента не пугает юридический статус апартаментов»
Руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Москва Ольга Тараканова поделилась с ComEstate.ru своим взглядом на ситуацию, которая складывается на российском рынке апартаментов.
Апартаменты – довольно новый продукт на российском рынке. Как долго покупатели привыкали к ним? Особенно в элитном сегменте, где клиент должен быть более придирчивым и недоверчивым.
Клиентов из элитного сегмента, как правило, не пугает особенный юридический статус апартаментов. Все наши клиенты – состоятельные люди, они покупают недвижимость и для личного пользования, и для инвестиций, некоторые для сдачи в аренду. Я бы сказала, что для них, по большому счету, нет разницы между квартирами и апартаментами.
Юридический статус может отпугивать тех, кто рассчитывает получить постоянную прописку в приобретенном помещении, кому важно наличие объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. Наш клиент, как правило, пользуется такими услугами на коммерческой основе, поэтому эти вопросы перед ним не стоят.
Одним из основных моментов, которые могут заставить сомневаться не очень хорошо разбирающегося в тонкостях рынка недвижимости покупателя, является повышенная ставка налогообложения для владельцев апартаментов. Ваш клиент часто интересуется данным вопросом?
Касаемо будущего налогообложения в настоящий момент много вопросов и не только у наших клиентов, но и среди активных участников рынка. Сейчас действуют ставки, принятые с января 2015 г., т.е. для физ. лиц в отношении апартаментов стоимостью менее 300 млн руб. действует ставка 0,5% от кадастровой стоимости. Однако, кадастровая стоимость нежилых помещений существенно ниже, чем аналогичных жилых, поэтому в абсолютном выражении стоимость налога примерно одинаковая или ниже. В случае перевода апартаментов в жилой фонд, ставка налога может также поменяться. Обсуждение вопроса амнистии апартаментов ведется активно в течение последнего года. Но опять же, для элитного сегмента, вопрос юридического статуса не столь актуален. Также как и уровень ставок эксплуатационного обслуживания, которое для апартаментов рассчитывается как для нежилых помещений только в части тарифов на предоставление коммунальных услуг. Для нежилых помещений ставки тарифов немного выше, чем для квартир.
Говоря о ситуации в целом – небольшая переплата за коммунальные услуги и более высокая ставка налога на имущество в абсолютном выражении не перекрывают ощутимое преимущество в цене покупки апартаментов по сравнению с жилыми квартирами. Естественно, мы говорим о сравнении аналогичных по качеству объектов, расположенных по соседству.
В таком случае увеличилось ли число застройщиков, которые решили перевести объекты из жилого в коммерческий сектор именно по причине роста популярности апартаментов?
О переводе, по большому счету, никто и не думал. Ситуация выглядит примерно так: есть конкретный участок с заданными параметрами, в том числе по статусу с учетом общего градостроительного плана города, в котором учитывается в числе прочих параметров плотность населения и обеспеченность социальными объектами, в случае, если это участок, предназначенный для жилищного строительства. Если участок изначально не профилирован для строительства жилья, то застройщику придется организовать ряд мероприятий для смены назначения участка, а в придачу к этому понести обременение в натуральном или финансовом выражении, а именно обеспечить будущим жителям детские площадки, поликлиники, школы и прочую инфраструктуру, что поднимет уровень издержек минимум на 40% (доля города).
СНИПы для жилых объектов также отличаются от проектирования нежилых помещений, это придется учесть при проектировании. В случае, если назначение участка предусматривает строительство нежилого здания, то многие застройщики по экономическим соображениям выбирают строительство комплекса апартаментов. А поскольку это нежилые помещения, то и социальных обязательств перед будущими владельцами у застройщика нет. Экономическая целесообразность и сроки окупаемости проекта выходят на первый план. Поэтому в настоящее время на рынке появляется такое количество зданий с апартаментами.
Первый вариант, естественно, никому не интересен. Не имея доли города в проекте, застройщики могут продавать апартаменты по ценам на 20-25% ниже по сравнению с жилыми домами аналогичной категории. С точки зрения качественной составляющей (комфорта и эргономики будущих жилых апартаментов) проектировщики почти полностью копируют жилые дома и стараются учитывать некоторые жилые строительные нормативы, например по инсоляции помещений, для обеспечения их привлекательности именно для проживания. Например, в небольших линейных апартаментах-студиях и апартаментах с одной спальней ориентацию окон по сторонам света стараются делать на юг. Таким образом, приближение архитектурной концепции апартаментов к жилым квартирам позволяет застройщикам позиционировать их на рынке как жилые помещения, тем самым добиваясь необходимого уровня цены и скорости продаж.
То есть, застройщики апартаментов вступили в конкурентную борьбу с жилым сектором?
В элитном сегменте особой конкуренции нет, поскольку в центре Москвы масштабные проекты реализуются постоянно, и нельзя сказать, что квартиры сильно конкурируют с апартаментами. Конкуренция между апартаментами и жилыми домами возможна в эконом-классе. У нас же много примеров, когда хорошо продаются и квартиры, и апартаменты. Например, «Сады Пекина», «Театральный дом» и «Балчуг Вьюпойнт», «Балчуг Резиденс». То есть здесь абсолютно разная локация, а клиенты ищут, как правило, район, который им больше нравится и подходит. Крайне редко они задумываются над тем, что лучше – квартира или апартаменты. Главное – место и баланс цена-качество-готовность. Очень часто крупные застройщики, как, например, компания «Интеко», одновременно строят и продают как жилые проекты, так и комплексы апартаментов.
Тем не менее, вопрос статуса апартаментов активно обсуждается. Госдума уже в этом году, по слухам, собирается принимать закон о новом статусе этих помещений. Ведут ли участники рынка какую-либо консультационную или лоббистскую работу с законодателями?
Возможно, застройщики, работают в этом направлении, выступают при формировании инициатив или участвуют в рабочих группах. Что касается агентств, то мы всегда готовы выступить экспертами и бизнес-консультантами в процессе обсуждения законопроектов и регламентов, связанных с созданием и реализацией объектов недвижимости. Во всяком случае, застройщики к нам обращаются постоянно на разных этапах реализации проектов, начиная от самой идеи приобретения того или иного участка для строительства. Касаемо амнистии апартаментов мы слышали из нескольких неофициальных источников, что вопрос с новым статусом может решиться таким образом, что апартаменты получат статус жилых помещений, но с ограничениями пользования социальной инфраструктурой.
Раз все идет к тому, что апартаменты вот-вот приравняют к жилью, почему так заметно отличаются цены?
Последние 3-5 лет, когда появилось очень много крупномасштабных проектов с очень качественным строительством, с хорошим местоположением, вдобавок, от застройщиков с хорошей репутацией, цены стали меняться. Клиента интересует не только центр сам по себе, но и качество строительных материалов, эффективные планировочные решения, визуальная привлекательность здания. Именно поэтому стоимость индивидуальна – у каждого застройщика своя.
Многое зависит от условий финансирования – строится ли объект на собственные или на заемные средства, и в какой степени застройщик зависит от привлечения финансирования от физических лиц, т.е. покупателей. Если большая часть проекта финансируется за счет кредита, имеет значение схема финансирования, т.е. график возврата самого кредита и процентов по нему, а также валюта кредита.
Разница в цене часто зависит от имеющегося объема и физической готовности объекта. В одной локации на аналогичные объекты цены могут отличаться в разы в зависимости от маркетингового позиционирования объекта и финансовой стратегии застройщика. В качестве примера можно привести клубный проект на Якиманке «Мон Шер» на 26 апартаментов, строительство которого уже завершено и новый жилой комплекс на Полянке «Полянка 44». Цены в них отличаются примерно в два раза: «Мон Шер» дороже – это небольшой готовый клубный дом. А «Полянка 44» – комплексная застройка, состоящая из нескольких жилых особняков, строительство которых сейчас в самом разгаре. Но буквально в километре от них недавно начались продажи двух элитных комплексов с апартаментами «Балчуг Вьюпойнт» и «Балчуг Резиденс», в каждом чуть более 100 юнитов. Тут тоже апартаменты на первоначальной стадии, хотя цены вдвое меньше, чем в «Полянке 44» и в три-четыре раза меньше, чем в «Мон Шер». Единых стандартов ценообразования в элитной недвижимости нет. Проекты находятся в 15-20 минутах ходьбы друг от друга, а стоимость за кв.м. площади несопоставимая. Разные застройщики, которые строят и позиционируют объекты абсолютно индивидуально, опираясь на собственную финансовую и маркетинговую стратегию.
Может быть, просто наметилось какое-то специфическое именно для рынка апартаментов разделение?
Рынок апартаментов можно схематично разделить на три части. Первый сегмент – район «Москва-Сити», где в половине зданий представлены как офисы, так и апартаменты. Второй – помещения, созданные после реконструкции или реновации в рамках существующих объемов, нежилых объектов иногда с расширением за счет надстройки мансарды или антресольных уровней, – производственных корпусов городских фабрик и заводов, бывших административных зданий. И, наконец, новое строительство в окружении старой городской застройки. К новому строительству относится дом в Малом Козихинском переулке на Патриарших прудах.
Все три вида апартаментов покупают в качестве инвестиций для сохранения средств или арендного бизнеса, а также для собственных нужд, например, в качестве резиденции для временного проживания в городе. В Сити часто покупают апартаменты молодые бизнесмены и топ-менеджеры компаний-арендаторов и владельцев офисов в башнях, а также непосредственно поклонники современной архитектуры и завораживающих панорамных видов на Москву. В целом, помимо личных предпочтений это очень удобно с точки зрения доступности инфраструктуры полного цикла, ведь практически любые вопросы можно решить внутри ММДЦ: от спорта до размещения гостей в отеле. Для семейного проживания апартаменты в небоскребах обычно не покупают, хотя детская инфраструктура здесь также представлена весьма обширно.
Можно предполагать, что молодые люди все-таки чаще предпочитают проекты редевелопмента?
Проекты редевелопмента чаще выбирают те, кто заинтересован в покупке элитных апартаментов по наиболее доступным ценам. Причем, появляются на рынке объекты от 40 квадратных метров, по цене от 5 тысяч долларов, в то время как в соседних зданиях, из которых, например, Остоженка полностью просматривается, цены – от 10 тысяч долларов за метр.
Часто попадаются такие объекты?
Время от времени на рынок выходят очень интересные объекты, как по цене, так и по концепции, хотя в последнее время многое из того, что было в разработке и планировалось для старта в этом году, застройщики оставляют «до лучших времен». Не хотят рисковать. Если раньше, имея качественный проект и профессиональный подход к строительству и взаимодействию с рынком, застройщики старались запустить проект как можно скорее, всячески ускоряя процессы согласований и проектирования, то сейчас никакой спешки не наблюдается. Если есть возможность, предпочитают занять выжидательную позицию на год-два.
За пару лет может исчерпаться и резерв рынка.
Мне кажется, резерв рынка уже исчерпан, и в перспективе полутора-двух лет вряд ли здесь будет замечена какая-то активность. Но ситуацию никак нельзя назвать тяжелой, даже, несмотря на то, что она ухудшается. Спрос есть и на апартаменты, и на квартиры. Если застройщики готовы быть гибкими, дают рассрочки, проводят акции, предлагают ипотеку от надежных банков, то они добиваются поставленных целей, а их дома на фоне других объектов очень востребованы.
Много ли на рынке элитных апартаментов проектов, от которых агентства сразу отказываются?
Не много. До сих пор иногда мы сталкиваемся с попытками девелопера продавать недвижимость по непонятной или даже нелегальной схеме. Естественно, ни одна уважающая себя компания не будет подвергать риску своих клиентов-покупателей. Проекты с неадекватной ценовой политикой. Были, есть и будут такие застройщики, которые не сопоставляют свои проекты с рыночными условиями, видят их, как единственные в своем роде, достойные самых высоких оценок, в том числе и в денежном эквиваленте
А насколько высока конкуренция в элитном сегменте среди агентств?
Конкуренции почти нет – бизнес элитного жилья во многом держится на людях, на настоящих профессионалах, которых в Москве очень мало. Чтобы работать с элитным жильем, надо обладать знаниями в разных областях: от налогов до психологии, прекрасно знать первичный и вторичный рынок, иметь отличную память, т.к. в голове надо держать огромное количество информации. С любым клиентом надо уметь найти общий язык, при этом хорошо разбираться в юридических вопросах, в строительстве, архитектуре, дизайне и других сферах, которые прямо или косвенно имеют отношение к элитной недвижимости. Конечно же, надо обладать личным обаянием, иметь безупречную репутацию на рынке и, главное, действительно искренне стараться помочь клиенту решить все его задачи с недвижимостью. Чаще всего настоящие профессионалы делают в процессе сделки намного больший объем работы и сопутствующих действий по координации всех аспектов, чем это предполагалось изначально. Самое приятное это, когда тебя рекомендуют друзьям, знакомым или обращаются повторно. Особенность источника запросов в элитной недвижимости это когда более 50-60% бизнеса получаешь именно по рекомендации.