Недвижимость в лизинг: выживут ли частные застройщики?
Минфин планирует проработать механизм аренды жилья, который допускает поэтапный выкуп недвижимости в собственность с условием аренды невыкупленной части. Этот механизм будет способствовать повышению доступности жилья.
Напомним, что механизм лизинга жилья доступен гражданам с 2011 года, но этот инструмент не стал таким же популярным среди россиян, как ипотека.
Эта схема заключается следующим образом: лизинговая компания выкупает у собственника или застройщика квартиру, оформляет на себя, заключает с покупателем договор долгосрочной аренды, по истечении срока которого лизингополучатель выкупает квартиру по остаточной стоимости и становится ее полноправным владельцем.
Основными преимуществами оформления лизинга на недвижимость являются более гибкие условия, чем договор с банком при выдаче ипотеки. Лизинговая компания лояльно относится к платежеспособности клиента, для оформления договора необходим минимальный пакет документов.
Эксперты выделяют следующие преимущества лизинговых компаний:
– лизингодатель берет на себя дополнительные расходы по сделке, в том числе, страхование недвижимости, уплату налога на имущество;
– возможны индивидуальные условия погашения (ежемесячно, ежеквартально);
– цена квадратного метра в договоре лизинга фиксируется на весь срок действия договора;
– покупатель может оценить качество жилого комплекса, изучить местную инфраструктуру, тогда как при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку могут возникнуть неприятности, когда реальность не соответствует ожиданиям.
– возможны индивидуальные условия погашения (ежемесячно, ежеквартально);
– цена квадратного метра в договоре лизинга фиксируется на весь срок действия договора;
– покупатель может оценить качество жилого комплекса, изучить местную инфраструктуру, тогда как при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку могут возникнуть неприятности, когда реальность не соответствует ожиданиям.
Впрочем, эксперты, опрошенные «ИНФОРМЕРом», отмечают, что не все так просто с данной схемой.
Во-первых, итоговая стоимость проживания + покупки жилья будет в любом случае определяться: ценой/себестоимостью жилья; ставкой кредитования, под которую будет привлекаться капитал. Плюс, будет наценка в размере затрат на функционирование самой лизинговой компании.
Если не субсидировать схему, то будет дороже обычной ипотеки. К тому же, срок выкупа квартиры будет меньше, чем при ипотеке, это значит и ежемесячные платежи будут дороже.
Во-вторых, квартира до полной оплаты наверняка будет в собственности лизинговой компании, что уже введет к определенным рискам. То есть, необходимо работать только через госкомпанию, что означает маргинализацию частных игроков.
Но при всех проблемах иного выхода нет. Программа льготной ипотеки загнала рынок недвижимости в тупик. Выйти из него можно либо через инфляцию, которая спишет долги, что неприемлемо для Минфина и Центробанка, или же через кризис на строительном рынке, который приведёт к банкротству множества мелких игроков, и появления на рынке крупных госкомпаний.
Первым шагом по усилению государственного контроля был переход на эскроу-счета и проектное финансирование. Обсуждение лизинга недвижимости от госкомпаний также означает усиление роли государства на рынке строительства и недвижимости.
Есть ли другие выходы? Пока на горизонте их не просматривается.