Новостройка под приглядом: почему не нужно продлевать мораторий на проверки застройщиков

1 января 2023 года завершится мораторий на проверки бизнеса. Распространялся он на большинство сфер, в том числе на строительную отрасль, и был введен в марте нынешнего года как одна из мер поддержки предпринимателей в сложных экономических и геополитических условиях. Сами бизнесмены не прочь мораторий продлить, причем сразу на два года. Более того, они бы хотели, чтобы отменили и дистанционный контроль за ними, который мораторию не противоречит. Однако Москомстройинвест, который контролирует столичных застройщиков, с такой позицией в корне не согласен. И не без основания.

Что можно проверить дистанционно

Есть два варианта проверки застройщиков.

Первый — это документарные проверки, при которых контролирующие органы напрямую взаимодействуют с застройщиками. Они позволяют получить расширенную и документально подтвержденную информацию о состоянии проектов, в том числе о финансовых потоках. А наличие денег, а также правильный и своевременный их расход — это самое главное, что позволяет достроить новостройку вовремя, без нарушений законодательства. Именно эти проверки отменял мораторий.

Второй вариант — дистанционные проверки. Они проходятся без участия застройщика, а состояние дел на стройплощадке анализируется по косвенным признакам: фотоотчетам, которые регулярно размещаются по каждой новостройке, новой информации в проектных декларациях и пр. Такие проверки мораторий не отменял, и именно в таком режиме Москомстройинвест проверял столичных застройщиков почти весь 2022 год.

А проверять есть что, ведь в столице одновременно возводится более 500 проектов. По данным Москомстройинвеста, дольщики в них вложили свыше 2,3 трлн рублей, заключив порядка 180 тысяч договоров долевого участия, и каждый из них рассчитывает, что новостройка будет достроена в срок и качественно. Внешний контроль как раз и позволяет получить такую уверенность.

— В условиях моратория на проверки в приоритете работа, направленная на профилактику нарушений, — поясняет председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. — То есть наша первоочередная задача — исключить нарушения, предостеречь застройщика. А если нарушение допущено, максимально оперативно принять меры по его устранению.

Иными словами, развернутые мероприятия, при которых к проверке можно привлечь, например, прокуратуру, происходят лишь в критических случаях (мораторий это допускает). Во всех иных ситуациях контроль проходит незаметно для застройщиков. Поэтому просьба бизнеса запретить даже дистанционные проверки как мешающие работе компаний ничем не обоснована. А вот эффект от такого контроля есть: в 2022 году нарушения дисциплины были выявлены лишь в 3 процентах случаев.

Почему дистанционного контроля недостаточно для проверки застройщиков

На первый взгляд, порог нарушений в 3 процента — это не так много. Примерно таким же этот показатель был и в прошлые годы. Поэтому возникает резонный вопрос: так нужно ли отменять мораторий, если что с ним, что без него доля нарушений не меняется? Чтобы ответить на него, нужно понимать и психологию бизнеса, и специфику рынка новостроек Москвы.

Начнем с психологии. Бизнес в целом ведет себя так же, как и отдельно взятый человек. Пока компании держат в жестких рамках, большинство соблюдает все нормы и правила ведения бизнеса. Если контроль ослабить или снять вовсе, некоторое время дисциплина нарушаться не будет. Сейчас у московских застройщиков именно эта стадия. Но чем дольше длится мораторий, тем выше шанс появления новых нарушителей. А в Москве при ее объемах строительства даже дополнительный 1 процент компаний, не соблюдающих законодательство, — это очень много. При этом самые критические для строительства нарушения — финансовые, а их гораздо эффективнее и быстрее выявлять с помощью документарных проверок, а не дистанционных.

Специфика же московского рынка новостроек связана с тем, что на нем работают не только системные застройщики, которые и сами хорошо знают «правила игры», — и контролирующие органы с ними хорошо знакомы. В силу высокой рентабельности столичного бизнеса в Московском регионе регулярно появляются новые компании.

— В этом отношении 2022 год является лидером: площадь реализуемых такими девелоперами проектов возросла вдвое по отношению к 2021 году, — рассказывает Анастасия Пятова. — То есть налицо явная тенденция к росту. Как правило, такие проекты в первую очередь нуждаются в контроле, для того чтобы избежать множества грубых ошибок.

И наконец, есть еще один момент. Как утверждают в Москомстройинвесте, дистанционные проверки — это контроль дисциплины, а документарные проверки — это контроль благонадежности. В Москве, где работает множество застройщиков, неблагонадежные компании были и будут всегда. Они в принципе не поддаются профилактике. Оперативно их выявить и вовремя пресечь нарушения позволяют только полноценные документарные проверки. И даже если их число невелико, в проекты таких застройщиков вкладывают деньги сотни и тысячи дольщиков, а главная задача столичных властей — защитить каждого из них. Именно поэтому отмена со следующего года моратория на проверки — это правильный и своевременный шаг.