Остатки сладки: Москве скоро не хватит новых офисов

Столичный рынок офисов за первые три квартала пополнился 95,7 тысячи квадратных метров, что на 63% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Тогда на рынок было выведено 257 тысячи квадратов, говорится в сообщении консалтинговой компании JLL.  При этом фактический объем ввода офисов в 2017 году может составить 250 тысяч квадратных метров, что станет минимальным показателем за последние 15 лет, сообщила руководитель отдела исследований компании  Олеся Дзюба. 

Связано это с окончанием девелоперского цикла. Проекты, строительство которых началось 5-7 лет назад, уже введены в эксплуатацию, а те объекты, окончание строительства которых планируется в ближайшее время, являются завершающими в текущем, поясняет эксперт. "Рынок находится на пороге нового девелоперского цикла, как следствие, объемы ввода нового предложения могут вырасти в ближайшие полтора года", — сказала Олеся Дзюба. 

Текущее сокращение ввода офисной недвижимости также является отголоском кризиса 2014 года. Само строительство офисов — трудоемкий процесс, который длится от трех лет и более. После кризисного 2014 года практически не закладывались новые проекты, а то, что сейчас выставляется на рынок, — остатки прошлого. 

"Все проекты, которые мы видим сейчас на рынке,  были заложены в лучшем случае три года назад, а скорее всего, пять лет назад. С 2014 года нового строительства не было. Сейчас идет достройка проектов, именно с этим связано снижение ввода", — говорит партнёр, операционный директор, руководитель офисной группы Cushman & Wakefield Михаил Миндлин. По его мнению, тенденция еще будет  сохраняться, так как редкие проекты  были запущены за это время.

Тем временем, спрос на офисную недвижимость начал расти.  По данным JLL, объем сделок в третьем квартале 2017 года повысился на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 319 тысяч квадратных метров, но пока остается на 10% ниже показателя прошлого по итогам  трех кварталов — 770 тысяч квадратных метров.

Наибольшее число покупок пришлось  на районы за пределами Третьего транспортного кольца — 39% всех заключенных сделок за девять месяцев. По мнению аналитика, это связано с двумя факторами. Во-первых, и ставки аренды, и цены продаж в этой зоне ниже, а качество не уступает офисам в пределах ТТК. Во-вторых, в этой зоне находится наибольший объем свободных площадей – из 2,67 миллиона квадратных метров доступных к аренде и продаже площадей здесь располагается 55%, то есть почти 1,5 миллиона квадратов.

По мнению Миндлина, пока предложения на рынке достаточно, но через год-два в отсутствии нового строительства спрос может быть не удовлетворен. Кроме этого, существующий фонд морально устаревает, деградация происходит каждый год, а  люди хотят работать в современных офисах. Если год-два назад на рынке офисной недвижимости был выбор из 30 объектов или больше, то сегодня, скорее всего, будете выбирать из 5, резюмирует он.

Цены  на аренду офисов в Москве за прошлый квартал не изменились. Офисы в премиальных бизнес-центрах экспонируются по ставке 600-750 долларов  за квадратный метр в год. Ставки аренды на офисы класса А составляют 400-670 долларов  за квадратный метр в год. 

По словам руководителя отдела исследований компании JLL в России и СНГ, сейчас ставки аренды находятся на дне из-за продолжительного снижения в 2014-2016 годах. Ожидается, что стоимость аренды и цены на офисную недвижимость начнут расти в ближайший год.

Рост цен на офисную недвижимость прогнозирует и Михаил Миндлин. По его словам, сейчас уже наблюдается рост ставок в классе B.  При условии, что экономика и дальше будет восстанавливаться, цены на офисную недвижимость будут расти примерно на 5-7% в год. 

При этом, по данным исследования Knight Frank, российские офисы являются одними из самых дешевых в мире и занимают 30-е место в рейтинге мировых городов по стоимости офисной недвижимости. Средняя цена продажи офисных площадей в наиболее востребованных деловых районах Москвы  составила 255 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения, стоимость аренды квадрата офисной недвижимости в Гонконге кратно больше – 3,6 миллиона рублей.