Парадокс на российском рынке: скидки на квартиры есть, а желающих нет
По итогам первого квартала предложение квартир в новостройках, которые можно приобрести по переуступке, выросло на 20%. Однако, хотя продажа подобных квартир идет со скидкой до 40%, лишь немногие покупатели соглашаются их покупать. В чем же причина?
Отметим, что покупка по переуступке в новостройке – это приобретение не самой квартиры, а договора купли-продажи, так как сделка совершается строго до ввода жилья в эксплуатацию.
Таким образом, владелец переуступает права на будущее жилье новому собственнику. Для продавца такая сделка выгодная, так как, из-за резко выросших цен купить квартиру по переуступке в ЖК, строительство которого началось пару лет назад, может продать квартиру, чем у застройщика. На переуступку также распространяется семейная и IT-ипотека, хотя не все банки соглашаются кредитовать такие сделки.
Одна из причин роста предложения квартир по переуступке – т.н. ипотека от застройщика, которая доминирует на рынке. Напомним, что в прошлом году 70% сделок с новостройками было совершено с использованием ипотеки от застройщика с субсидированной ставкой. Стоимость квартиры после оформления такого кредита вырастала на 20-30%.
Сейчас ряд покупателей, осознав, что неправильно оценили собственные финансовые возможности, пытаются квартиры продать. Сначала жилье выставляется по цене ДДУ, но после нескольких месяцев ожидания собственникам приходится соглашаться и на более серьезные скидки.
Иначе говоря происходит то о чем и предупреждал Центробанк РФ. Но жадность и глупость клиентов привела к тому, что они влезли в колоссальные убытки.
Но если дурак учится на своих ошибках, то умный на чужих. Влезать в самую выгодную ипотеку никто больше не хочет, и именно поэтому, спрос на подобные квартиры крайне низок. И владельцы всего этого неликвида вынуждены снижать цены на квартиры все больше и больше, чтобы получить, хоть что-то.
Учитывая, что скидки на этот неликвид дошли уже до 40%, но спроса на них нет, можно представить себе картину того, что произошло бы, если бы Центробанк не вмешался и не прекратил порочную практику, которая могла бы привести сначала к банковскому краху, а затем и краху всей экономики.
Аналитики Сбербанка ожидает охлаждения на рынке жилой недвижимости и снижения цен в среднем по России на 5%.
«В этом году мы ждем все-таки охлаждения. Если мы возьмем среднее по России, наверное, мы склоняемся к тому, что цены в этом году скорректируются на 5%, а дальше будут только стабилизироваться», — отметила старший управляющий директор, директор аналитического управления банка Наталья Загвоздина.
По ее словам, в каких-то регионах цены на недвижимость снизятся сильнее, чем на 5%, в других останутся без изменений, а в некоторых возможен рост в силу разных факторов. Прогнозы Сбербанка являются умеренно-консервативными.
«Пока мы не видим такого потребительского спроса. У нас нет такой уверенности, что дешевая ипотека останется в том же объеме, на тех же условиях», — сказала Наталья Загвоздина.
Согласно прогнозам банка, в 2023 году ожидается снижение спроса на первичном рынке на 10% к довольно высокому 2022 году.
«А выход по количеству сделок договоров долевого участия (ДДУ) уровня 2021 года, когда у нас было порядка 900 тыс. их, вот этот уровень, по нашим прогнозам, будет достигнут в 2025 году», — дополнила эксперт.