Ипотека от застройщика: подводные камни
Так ли уж хороши жилищные кредиты с низкой ставкой, которые обещают строительные компании, и почему проценты по ним отличаются от тех, что предлагают банки? В этом вопросе, заданном читателем, разбираемся вместе со специалистами в рамках совместного проекта «Копилка».
«Планирую купить в ипотеку квартиру в строящемся доме. На сайтах строительных компаний видел очень привлекательные предложения: кредиты под 1 — 2%. Это очередная рекламная уловка?..» – поинтересовался Владимир.
О возможных подводных камнях таких жилищных займов рассказывает начальник экономического отдела Калужского отделения Банка России Алла ШПАК:
– «Льготная ипотека от застройщика» рекламируется как выигрышная для заемщика, но, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, основной риск на себя берет заемщик.
Дело в том, что экстремально низкие ставки, вплоть до 0,01% годовых по программам «льготной ипотеки от застройщика», достигаются за счет сильного завышения стоимости квартиры для покупателя, иногда на 30%. В такой схеме застройщик платит комиссию банку за снижение процентной ставки, а расходы закладывает в стоимость квартиры. Соответственно, объект будет дороже, чем аналогичные на рынке. А при необходимости продать квартиру, например, в случае потери дохода или переезда, это будет трудно сделать без убытка, то есть вырученных средств может не хватить для погашения кредита.
Также при досрочном погашении такого кредита расходы заемщика выше, чем при классической ипотеке. Кроме того, минимальный первоначальный взнос увеличивается: ведь если стоимость квартир, которые продают «по акции», выше, то и первоначальный взнос будет больше.
Нередко условия «супервыгодной ипотеки» действуют только год — два, а затем ставка поднимается до рыночных значений. Тогда и ежемесячный взнос, и переплата будут почти такими же, как и в случае обычной ипотеки.
Банк России намерен ограничивать распространение таких схем кредитования, чтобы сделать приобретение квартиры менее рискованным процессом для всех участников сделки и свести к минимуму системные риски, нарастающие на фоне непрозрачного ценообразования.
В случае дальнейшего распространения «нестандартных» схем, которые приводят к росту стоимости жилья, Банк России также готов инициировать изменение законодательства, чтобы исключить недобросовестные практики.
Покупая квартиру в ипотеку, важно сравнивать условия разных ипотечных программ. И не только на сайте застройщика, но и на сайтах банков. При этом тщательно просчитывать сумму переплаты для разных вариантов ипотеки.
Выясните, получится ли воспользоваться льготными ипотечными программами с поддержкой государства. Их не стоит путать с «кредитами от застройщиков». В случае с госпрограммами ставки для покупателя получаются низкими за счет того, что часть процентов по кредиту банкам компенсирует федеральный бюджет.
…Напоминаем, что с помощью проекта «Копилка» любой читатель нашей газеты или сайта может получить консультацию от специалистов банковской сферы. Достаточно прислать интересующий вопрос на нашу электронку gazetaznamya@gmail.com или воспользоваться почтовым адресом: 248600, г. Калуга, ул. Марата, 10. Ответ будет опубликован на страницах издания и его интернет-версии.
Фото пресс-службы Калужского отделения Банка России.