Домашняя атмосфера: как ипотека влияет на пермский рынок новостроек и коттеджей
О том, что еще происходит на рынке недвижимости, мы поговорили с экспертами.
Ипотека без ажиотажа
Продление льготной ипотеки поддерживает рынок новостроек Перми, но практически игнорирует остальные сегменты рынка, - рассказывает директор консалтинговой компании S.Research&Decisions Регина Давлетшина. Ажиотажного спроса на ипотеку нет. В марте число ипотечных сделок по сравнению с январем увеличилось, но сделки проходят по адекватным ценам.
Основным фактором сохранения спроса на ипотечные кредиты стала программа льготной ипотеки, которая была продлена до 1 июля 2024 года, - также отмечает управляющий Отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков. С 1 января условия ее предоставления были скорректированы.
Подробнее о ставках на ипотеку рассказывает руководитель Абсолют Банка в Перми Анастасия Гилева: минимальная ставка на сегодняшний день по госпрограмме «ИТ-ипотека» - 5% годовых. Некоторые банки дополнительно субсидируют ее – например, у нас она снижена до 4,5% годовых. Но она доступна довольно узкому кругу заемщиков – сотрудникам аккредитованных государством ИТ-компаний с доходом от 120 тысяч рублей.
Ставка по другой госпрограмме – «Семейная ипотека» - составляет 5,99% годовых. Оформить такую ипотеку могут те, у кого есть двое несовершеннолетних детей, либо один ребенок, который родился после 1 января 2018 года. Ставка по Госпрограмме 2020-2024 – до 8% годовых. Некоторые банки также ее дополнительно субсидируют за свой счет – у нас она снижена до 7,35% годовых. По ней никаких ограничений для заемщиков нет.
Но важно помнить, что по всем без исключения перечисленным госпрограммам можно покупать только жилье на первичном рынке, то есть в строящихся домах, или сданных, но с условием, что квартира покупается напрямую у застройщика.
Среднерыночная ставка по собственным программам – 12-12,5% годовых. Можно найти предложения и от 11,04% годовых. По собственным программам пермские заемщики чаще всего приобретают вторичку, - отмечает Анастасия Гилева.
Повышение ставок по собственным ипотечным программам банков снижает спрос на эти кредиты. Специалист по сделкам с недвижимостью Анастасия Охота, объясняет это тем, у многих заемщиков нет уверенности в завтрашнем дне из-за сложной экономической ситуации и высокой инфляции. Банки сейчас, наоборот, кредиты одобряют довольно легко, нет особых сложностей, - отмечает Анастасия Охота.
Дом вместо квартиры
В этом году пермяки стали чаще оформлять ипотеку на покупку дома с землей (ИЖС). «Сейчас квартира евротрёшка или трёшка площадью 70 кв.м. в новостройке стоит примерно 7-8.3 млн рублей. За те же деньги можно купить хороший дом 120-170 метров где-нибудь в Култаево. И ещё с земельным участком», - рассказывает Анастасия Охота.
Новым направлением стало появление и развитие льготной ипотеки в сфере ИЖС. «Раньше ипотеки под ИЖС просто не было, сейчас она появилась и люди стали брать такие кредиты. Это хорошо. Строительство домов – отрасль, которая развивается, появилась ипотека и эта отрасль получит импульс. Но это ничтожно маленькие объемы по сравнению с общим рынком», - отмечает Регина Давлетшина.
Анастасия Гилева рассказывает, что по данным Абсолют Банка количество заявок на объекты ИЖС выросло в 1,5 раза. В среднем их стоимость в регионе достаточно высока – более 6 млн рублей. Купить такую недвижимость без привлечения заемных средств для большинства проблематично или вовсе невозможно. Дом с землей или таунхаус должен находиться в регионе присутствия банка, быть частью типовой застройки, например, коттеджного поселка с наличием основных коммуникаций. Продавцом обязательно должно быть юридическое лицо или ИП. В противном случае это будет уже вторичная недвижимость, и она под условия госпрограмм не подходит.
«У нас по факту нет ограничений по площади земельного участка: важно, чтобы сам дом (или его проект) не был постройкой из дерева или каркасных конструкций. Допустим абсолютно любой уровень строительной готовности. Что касается первоначального взноса, то он, по условиям «Семейной ипотеки» и Госпрограммы – 2020-2024, должен быть не менее 15% от стоимости объекта.
Ставка по «Семейной ипотеке» у нас – 5,99% годовых, по Госпрограмме 2020-2024 – от 7,35% годовых. Срок кредита – до 30 лет», - отмечает Анастасия Гилева.
Цены и инвестиционные сделки
Высокие цены на квартиры в новостройках сдерживают рынок. «Застройщики сейчас дают дисконт. То же самое происходит на вторичном рынке - дают дисконт, но только скрыто», - рассказывает Регина Давлетшина.
Это подтверждает и Анастасия Охота: «Все продаётся с дисконтом. Цены на «Авито» вообще мало отношения имеют к тем ценам, по которым недвижимость продаётся в реальности. Нередко можно получить скидку на покупку новостройки, что раньше было практически невозможным, от застройщиков стало больше акций, предложений «кладовая в подарок» или «скидка 5000 рублей с каждого метра»».
Несмотря на непростую ситуацию квартиры, по-прежнему, интересуют пермяков как инвестиционный актив. Доля таких сделок около 10%, -рассказывает Анастасия Гилева. Как правило, заемщики покупают небольшие студии или однушки в новостройках. Они быстро и выгодно сдаются в аренду по сравнению с двух- и трехкомнатными квартирами, а также более стабильно растут в цене. «Интересно, что пермяки нередко покупают с инвестиционными целями студии в новостройках в других городах, например, в Краснодаре, Санкт-Петербурге и в Москве. У нас такие сделки проводятся онлайн, без каких-либо дополнительных комиссий», - рассказывает Анастасия Гилева.
Рефинансирование не для всех
Рефинансирование в рамках собственных программ банков сегодня в целом по
рынку неактуально, - считает Анастасия Гилева. Если учесть, что среднерыночный уровень рабочих ставок – 12-12,5% годовых, то для того, чтобы рефинансирование имело экономический смысл, исходная ставка должна быть выше на 1,5-2%, то есть составлять 14-14,5% годовых. Но, как правило, заемщики, оформлявшие ипотеку на таких условиях, провели рефинансирование гораздо раньше.
Выгодное рефинансирование могут провести заемщики, которые приобретали когда-либо квартиру в новостройке и теперь соответствуют обновленным требованиям по «Семейной ипотеке». Например, у них есть либо двое несовершеннолетних детей, либо один ребенок, который родился после 1 января 2018 года. «В этом случае они могут рефинансировать ипотеку у нас до 5,99% годовых и значительно снизить размер ипотечного платежа, а значит, и
финансовую нагрузку. Важно: рефинансирование в рамках «Семейной ипотеки» не обязательно проводить в том же банке, в котором вы изначально брали кредит. Также у нас можно провести такое рефинансирование на любом сроке кредита. Ждать полгода или год не надо», - отмечает Анастасия Гилева.