«Не разлей вода». Почему цены на новостройки и вторичное жилье всегда идут вместе

Небольшое размышление для тех, кто думает:

первичная жилая недвижимость и вторичное жилье – два разных мира.

В принципе это так.

Есть много различий между новостройками и квартирами, на которые уже есть право собственности.

Но есть между двумя секторами одна связь, которая для многих остается непонятной.

Речь о ценах.

Именно ценовая составляющая - то, что объединяет первчику и вторичку.

И тому есть несколько причин.

Преемственность по статусу

Любая новостройка рано или поздно становится вторичным жильем.

Поэтому качество вторички все больше определяется качеством строительства ранее сданных объектов.

Вторичное же жилье выбивает из реестра уже в никуда.

Так что без новостроек нет и вторичного рынка недвижимости.

Люди одни и те же

Тот, кто приобретает новостройку, после получение права собственности становится потенциальным продавцом вторичного жилья.

Компании, которые рекламируют «Обмен вашей квартиры на новостройку» осуществляют миграцию людей в обратном направлении.

В общем и целом, покупатели и продавцы двух сегментов рынка жилья намного чаще пересекаются между собой, чем могло бы показаться.

Новостройки «разгоняют» локальные цены

Спорный тезис, который лично я наблюдаю последние лет пять-семь.

Это касается и Москвы и других городов и даже стран.

Если в районе, в котором уже есть много вторичного жилья, начинается строиться хотя бы две новостройки (не говоря уже о целых жилых комплексах), то цены на вторичку в этом районе начинают расти.

Приближаясь к ценам на квартиры в новых домах, как если бы эти дома были уже построены.

Другими словами,

цены на вторичное жилье в районе, где строятся новые дома отражают уровень цен на квартиры после сдачи этих новостроек и оформления права собственности на них.

А так как цены на квартиры в строящихся домах растут по мере их достройки, то цены на вторичку тоже на начинают расти.

Сам тезис спорный, потому что есть и другая логика: Новое жилье в локации снижает привлекательность вторичного в этой же локации.

Это очень верное умозаключение, однако, пока у меня не нашло практических подтверждений.

Вторичка не дает ценам падать

Обратная сторона медали.

Когда застройщик прогнозирует цены в строящемся доме, он использует много подходов.

Один из них- метод аналогии:

Уровень цен на квартиры, когда продажи только начинаются должно быть чуть ниже аналогичных квартир вторичного рынке.

Когда наступает кризис (и государство не собирается поддерживать застройщиков) именно вторичный рынок выступает демпфером быстрого падения цен

Цена на квартиры в строящихся домах при прочих равных падать в цене быстрее, чем на вторичном рынке

Виной тому разный характер собственников.

Если застройщик – в теории – должен думать не только о прибыли, но и об обороте денежных средств по своим счетам, то собственник вторичного жилья почти всегда думает о цене продажи.

И готов ждать подходящего момента почти бесконечно долго.

Это делает падение цен в двух сегментах рынка недвижимости, как минимум, куда более мягким, а максимум – вообще позволяет избежать реального снижения цен.

***********************

Следить за трендами цен на квартиры легко –

При росте цен смотрим, куда идут цены на строящееся жилье.

Обратите внимание: Кто покупает жилье в центре Москвы и почему я никогда не соглашусь там жить.

Точно также будет себя вести и цены на вторичном рынке.Во время кризиса делаем наоборот – смотрим, как ведут себя цены на вторичное жилье. Такой же маневр будет и с ценами на квартиры в новостройках.

Надеяться, что если цены на первичное жилье в районе выросли, то упадут цены на вторичное – глупо.

Нет никакого противопоставления двум секторам жилой городской недвижимости.

Они прямо коррелируют между собой как ценами, так и ценовыми тенденциями.

Удачной вам покупки как новостройки, так и вторичного жилья

#квартира #недвижимость #цены на недвижимость #цены на квартиры #цены на новостройки #новостройки #вторичное жилье #первичный рынок жилья #вторичный рынок жилья

Больше интересных статей здесь: Недвижимость.

Источник статьи: «Не разлей вода». Почему цены на новостройки и вторичное жилье всегда идут вместе.