Рынок новостроек ждет затишье
Период ажиотажного спроса на жилье завершен. Продажи квартир, не уступающие по объему прошлогодним, сменит 10-12% падение спроса. Ожидать оживление рынка можно не ранее конца года.
Первые три месяца 2020 для петербургских застройщиков прошли неожиданно успешно. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в первом квартале на первичном рынке был продан 1 млн квадратных метров жилья. Ровно столько же было реализовано год назад. Тогда, в преддверии перехода на проектное финансирование люди штурмовали офисы продаж девелоперских компаний, боясь не успеть купить квартиру по старым ценам.
«Мы выполнили планы по всем показателям: по объему квадратных метров, по количеству ДДУ, - говорит генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. – Выручка даже превысила прогнозируемую сумму. То есть, рост цен был выше запланированного. На нем сказались и интересные ставки по ипотеке, и достаточно высокий спрос на квартиры. Даже в январе, когда традиционно активность покупателей низкая, обращений было как в декабре 2019 года».
В марте спрос подтолкнули также рухнувшая стоимость нефти и покатившийся за ней рубль. Опасаясь дальнейшей девальвации национальной валюты, некоторые планировавшие покупку квартиры горожане постарались сделать это быстрее. В результате, в жилых комплексах «КВС» средняя стоимость реализованного квадратного метра в первом квартале выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На 3,5% в Санкт-Петербурге и на 9% в Ленинградской области.
Средняя цена реализации в проектах ГК «Полис Групп» за 3 месяца увеличилась на 9,6%. За март рост составил 5-7%. А спрос оказался даже выше, чем год назад. По данным компании, объем продаж в первом квартале вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 12%.
По словам директора управления стратегического маркетинга Группы RBI Веры Сережиной, несмотря на рост цен, спрос в первом квартале держался стабильно высоким. Наибольший интерес у покупателей вызывали близкие к завершению объекты. А в уже сданном поселке EcoCity в марте количество сделок было почти таким же, как в декабре, январе и феврале суммарно.
Опрошенные «Разумной Недвижимостью» девелоперы, очевидно, из числа удачливых. В консалтинговых компаниях отмечают менее высокий рост стоимости жилья. А значит, поднять цены на 9% удалось не всем. Так, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра в Петербурге достигла 118 тысяч рублей, в пригородных локациях – 79 тысяч рублей. Таким образом, средний рост цен в комплексах класса масс-маркет в первом квартале составил 3%.
Это предположение подтверждают и аналитики Группы RBI. По данным компании, в первом квартале цены в Петербурге в среднем увеличились на 4% за кв. м. В то время, как квартиры в проектах застройщика подорожали в среднем на 7-13%.
Что будет с ценами дальше, понятно. «Спад спроса определенно будет, - прогнозирует Анжелика Альшаева. – Очень многие отрасли пострадали, остановили работу, доходы людей падают. Кроме того, ряд сделок можно провести только при личном присутствии и с подписанием бумаг. Оформить их сейчас невозможно, поскольку госведомства закрыты, Росреестр не работает на прием документов, только на электронную регистрацию. Это, например, Военная ипотека, сделки с субсидиями, с материнским капиталом в качестве первого взноса».
«КВС», впрочем, уже год продает квартиры, в том числе и через онлайн-магазин. Поэтому большой объем сделок может проводить дистанционно, с любой формой оплаты – единовременной, в рассрочку, в ипотеку, включая «Семейную». Причем оформлять онлайн в компании могут не только квартиры, но и коммерческие помещения. Тем не менее, на один лишь даже продвинутый способ реализации жилья надежд мало.
«Итоги второго квартала, зависят от того, как долго продлится карантин, насколько жесткими будут ограничения, и как будут реагировать люди, - считает Анжелика Альшаева. – За первую нерабочую неделю количество первичных обращений у нас сократилось примерно в два раза. На этой неделе заметно небольшое оживление. Тенденцией его назвать нельзя, все меняется быстро, буквально каждый день. Но чем быстрее снимут ограничения, тем легче будет оправиться. В последнем обращении президента прозвучал призыв внимательнее рассматривать каждый бизнес, позволить работать тем предприятиям, где нет повышенных рисков. Однако пока велика вероятность, что самоизоляция продлится как минимум на первую половину мая».
В «Полис Групп» прогнозируют падение спроса на 10-12%, если основные ограничительные меры снимут до конца апреля. Появление положительной динамики можно ожидать не ранее конца 2020 года, а то и в начале 2021.
От затоваривания рынка спасет естественно снижающийся из-за перехода на проектное финансирование объем предложения. По данным «Петербургской Недвижимости», в первые три месяца года в продажу вышло всего 500 тыс. кв. м жилья. Это вдвое меньше, чем годом ранее. Небольшое пополнение вместе с высокими продажами привели к снижению объема предложения на 10-15% – до 4 млн кв. м. И, очевидно, что новые проекты в сложившейся ситуации девелоперы будут выводить еще осторожнее, чем в начале года.