Монолит выходит на панель
Что лучше — квартира в монолитной или панельной новостройке? Ответ на этот вопрос мучает большинство покупателей.
Однако ответ этот отнюдь не так однозначен, как может показаться на первый взгляд. Комфорт и качество. Эти два плюса, несомненно, на стороне монолита. Цена и скорость строительства — это уже вотчина панельных новостроек.
Буквально 10 лет назад рынок недвижимости Москвы и области переживал повальное увлечение монолитом, поскольку в условиях жесткой рыночной конкуренции застройщики уверенно двигались в сторону создания индивидуальных проектов, с необычными архитектурными решениями. Использование передовых технологий позволяло значительно сократить себестоимость строительства и снизить сроки. Казалось, что панель уйдет с рынка, причем назывались даже конкретные даты — 2015-2020 года.
Что же мы видим сегодня? Как отмечают в агентстве недвижимости "Бон Тон", на панельные новостройки сейчас приходится 18,4% массового рынка в старых границах Москвы (где, казалось бы, монолит должен был занять все 100% рынка), и в перспективе объемы реализуемого жилья могут возрасти. Всего в рамках панельного домостроения покупателям предлагается 15 проектов, объединяющих 115 корпусов. Общая емкость данного сектора составляет 217 тыс. кв. м или 3776 лотов. Причем в подавляющем большинстве все проекты предлагают улучшенные серии домов с повышенными потребительскими качествами, С подачи городских властей, нередко выкупающих у застройщиков достаточно большие объемы панельного жилья для выполнения собственных программ, теперь девелоперы относят это жилье не только к "стандарту", но и к сегменту "комфорт".
"Прежде всего, "панель" претерпела значительные изменения в лучшую сторону — этому способствовали и условия конкуренции, и усилия властей, способствующих модернизации домостроительных комбинатов, — говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон", — В результате отрасль совершила качественный скачок — современные "дома-конструкторы" характеризуются улучшенными потребительскими характеристиками и внешне практически неотличимы от монолита.
Что это означает на практике? Сегодня панельное домостроение можно условно разделить на производство двух видов панели — "типовой" (П-44, П-44Т) и улучшенной (ЕвроПа, ДОММОС, ПИК-1 и ПИК-2, ДомРик, ДомНад). Ценовая разница между данными типами — 6-7%. Улучшенные серии действительно значительно выигрывают в качестве сборки у типовых, к тому же имеют и ряд дополнительных преимуществ, востребованных рынком. Так, в домах серии ПИК-2 отсутствуют несущие конструкции в квартирах, что позволяет делать перепланировку. Другой пример — серия ДОММОС с возможностью объединения квартир, при этом особенности конструкции позволяют предусмотреть полную герметичность швов. Среди улучшенных серий наибольшая доля предложения приходится на ДОММОС (51%, 3 проекта). Доля ПИК-1 составляет 24% (4 проекта). На серии ДомРик и ДомНад приходится 12%.
Впрочем, у успеха новой панели есть и еще одна сторона. Все дело в уже навязших в зубах законодательных изменениях и постепенном переходе рынка на работу по эскроу-счетам. Ведь панель позволяет строить быстро и продавать готовое жилье за приемлемые деньги. А в новых условиях компании будут заинтересованы в том, чтобы уменьшить сроки строительства и как можно быстрее получить доступ к средствам, полученным от дольщиков и зарезервированным на эскроу-счетах.
Поэтому отнюдь неудивительно, что в ближайшие годы панель может занять более четверти рынка новостроек Москвы и области. Поскольку, помимо скорости, вопрос цены играет все более важную роль при итоговом выборе объекта покупателем. На данный момент средняя цена лота в сегменте панельных проектов находится на уровне 6,7 млн рублей, что на 30% меньше, чем в монолите. Для улучшенных серий показатель составляет 121 000 рублей за 1 м2 (на 24% дешевле монолита), и 113 000 рублей за 1 м2 — для обычной "панели" (на 28% ниже монолита).
Все это привело к тому, что в десятке новостроек, демонстрирующих лучшие темпы и объемы продаж сегодня 6 панельных проектов, причем как типовых, так и улучшенных серий. Среди них на первом месте ЖК Лучи (7,2%), в котором почти 55% продаж приходится на дома серии "ЕвроПа" от ЛСР. На втором месте — мкр. "Некрасовка" (6,6%) с типовой (П-44Т, П-44К) и улучшенной панелью (ДомРик, ДомНад), на третьем — "Жемчужина Зеленограда" с улучшенной панелью ПИК-1. Также пользуются спросом квартиры в корпусах с панелью от ГВСУ "Центр" ДОММОС в ЖК "Гринада" (3,8%) и "МИР Митино" (3,4%), и панель ПИК-2 в ЖК "Римского Корсакова, 11" (3,3%).
Более того, что среди десяти новых проектов, выведенных на рынок девелоперами с начала июля этого года, восемь представляют панель. Все это позволяет сделать вывод о том, что ближайшую пятилетку можно будет смело считать ренессансом панельного домостроения в России.