«Совет дома должен объединять жильцов, а не разобщать»

Директор «Дзержинской управляющей компании» Олег Богданов – о проблемах, которые порой появляются в работе домовых советов  и путях их решения. 

Советы многоквартирных домов (МКД) создаются и успешно работают в Дзержинске, как и в других российских городах, уже не первый год. Эти органы решают хозяйственные и правовые вопросы, взаимодействуют со структурами, управляющими жилфондом, с местными властями.

И все-таки нельзя забывать, что, согласно Жилищному кодексу, если в доме нет ТСЖ или ЖСК и создан совет МКД, то единственным органом управления домом остается общее собрание собственников помещений. Когда же принятие решений советом превращается в некий «междусобойчик», в котором большинство жителей не участвуют, это совсем неправильно.

О проблемах, которые порой появляются в работе домовых советов, и путях их решения мы поговорили с директором «Дзержинской управляющей компании» (ООО «ДУК») Олегом Богдановым. 

– Олег Викторович, часто ли вам приходилось сталкиваться с ситуациями, когда решения совета многоквартирного дома идут вразрез с мнением большинства жителей?

– Такое бывает нечасто. На сегодня советы МКД существуют практически в каждом третьем доме, обслуживаемом ДУКом. Нам, как управляющей компании, очень удобно работать с этими органами, ведь они, как правило, выражают коллективную волю жителей, стараются устранять различные конфликты интересов. Вообще, совет дома должен объединять жильцов, а не разобщать.

Мы стараемся откликаться на все обращения советов, поддерживать их благие инициативы. В двух домах, которые открыли специальные счета, уже в ближайшее время ООО «ДУК» даже начнет делать капитальный ремонт. Текущие же ремонты кровель, лифтов, подъездов, инженерной инфраструктуры, а также благоустройство и асфальтировка проводятся регулярно.

Хотя, действительно, случаются прецеденты, когда советы домов не находят взаимопонимания с большинством жильцов. В таких ситуациях управляющая компания, конечно, тоже не может оставаться в стороне.

– Как управляющая организация может влиять на разрешение конфликта?

– Прежде всего, мы можем выйти на общее собрание жильцов дома, поскольку это основной механизм принятия решений собственниками. Именно так произошло недавно в доме №13 по улице Галкина. Его жители начали приходить в ДУК с вопросами, почему председатель совета МКД принимает решения, не согласованные с ними. Причем речь шла о вопросах довольно весомых – потому и возник конфликт.

В частности, руководитель совета настаивал на благоустройстве двора, в то время как и в самом доме проблем хватает: половина жильцов выступали за ремонт крыши и монтаж пластиковых окон в подъездах. Для них это важнее, чем установка вазонов во дворе и забора, особенно учитывая серьезную нехватку парковочных мест.

В итоге дошло до смешного: когда это собрание состоялось, председатель совета привел туда, по большей части, не жителей, а коллег из близлежащих МКД и общественников. Из совета дома были лишь четверо, а всего в мероприятии участвовали около 20 человек.

– Почему же, на ваш взгляд, председатель совета не хочет прислушаться к мнению жителей?

– Трудно сказать. Дабы исключить возможный фактор его личной заинтересованности в привлечении какого-то конкретного подрядчика, наша компания намерена на общих собраниях жителей дома предлагать альтернативные организации, соответствующие ряду необходимых критериев. Первый – добросовестность компании, т. е. чтобы у нее не было претензий со стороны налоговых и правоохранительных органов (мы это проверяем, у нас есть служба безопасности). Второй критерий – чтобы компания не первый год работала на рынке. Ну и, конечно, гарантийных обязательств у организации должно быть как можно больше. В общем, пусть жители сами принимают решение, какие работы проводить в доме, и пусть сами выбирают подрядчика. Мы же предоставляем им всю необходимую информацию.

Отмечу, что по Галкина,13 в 2018 году планируется начать комплексный ремонт подъездов, а также прорабатывается проект замены электрических сетей. Кроме того, в планах замена подъездных окон на пластиковые и укладка пола лестничных площадок плиткой.

– Расскажите, а могут ли сами жители влиять на жилищные тарифы, по которым они оплачивают услуги своей управляющей компании?

– Безусловно, причем не только могут, но и реально влияют. Так, в том же доме №13 по улице Галкина собственники голосовали за свой собственный тариф – мы работаем по тем ценам, за которые выступили жители. Все отчеты жителям предоставляются, и говорить о том, что ценовая политика нашей компании непрозрачная, нельзя.

К слову, ДУК прошел больше 100 проверок жилищной инспекции, и порядка дюжины из них по Галкина,13. Кроме того, были проверки прокуратуры и других инстанций. По итогам нарушений законодательства не выявлено.

– Плата за содержание общего имущества дома (СОИ) в последнее время менялась. С чем это связано?

– Проблема в том, что на сегодня утрачена государственная система инвентаризации недвижимости, которой раньше занималось БТИ. А имеющиеся базы данных относятся к 1989 году. После этого процедура инвентаризации не происходила. А за это время люди делали перепланировки, сносили стены и т. д.

Изначально мы выставляли плату за СОИ, исходя из площади по техпаспорту дома. В дальнейшем была запрошена информация из Росреестра. Когда нам оттуда прислали данные, выяснилось, что площади помещений изменились. Кроме того, в жилых зданиях сейчас довольно много юридических лиц: магазинов, клиник и т.п. Как только мы получили информацию из Росреестра, стали применяться новые расчетные цифры. Но в любом случае, если у кого-то из жителей есть сомнения в их достоверности, можно обращаться в управляющую компанию со свидетельством о собственности. Мы, конечно, вопрос уточним.

И еще два значимых момента. Во-первых, изначально плата за СОИ выставлялась без учета площадей чердаков и подвалов. Потом пришли разъяснения от министерства ЖКХ о том, что и эти помещения также должны учитываться в расчете СОИ. Соответственно, изменились цифры в квитанциях. Во-вторых, с 1 июля норматив платы по электричеству уменьшился (он был 3,19 кВт/ч на 1 м.кв., а сейчас – 1,6 кВт/ч).  То есть уменьшен норматив почти в два раза, соответственно и сумма платежей снижается.

– Каковы планы "Дзержинской управляющей компании" на ближайшее будущее?

– Они достаточно масштабные. В этом году на жилфонде, обслуживаемом ООО «ДУК», в рамках программы капремонта будут заменены лифты в пяти МКД. По программе «Формирование комфортной городской среды» будет благоустроено семь дворов, в которых, в основном, будет производиться асфальтировка. Также в этих дворах наша компания приведет в порядок входные группы, установит металлический штакетник, обустроит зону озеленения.

В рамках своей производственной программы ДУК намерен в 2018 году всерьез вложиться в утепление домов. Также с прошлого года мы начали делать ямочный ремонт дворовых территорий. Он уже прошел во дворе дома №7 по бульвару Космонавтов и начат на Петрищева, 14. Отмечу, что хотя в тарифе управляющей компании этого не заложено, но на домах, где есть заявка от жителей, асфальтировка производится. Ну и, традиционно, в городе ведется комплексный ремонт подъездов: с заменой почтовых ящиков, установкой пластиковых окон, новых перил и т.д.

Алексей СЕРГУНИН.