Недвижимость в США – мечта многих – это всегда престижно и является признаком успеха и достатка. Экономические, туристические и культурные связи между нашими странами достаточно прочны, и с каждым годом все больше наших соотечественников не только путешествуют по стране, но и приобретают недвижимость в США. Несмотря на широко обсуждаемую кризисную ситуацию с ипотечным кредитованием на рынке недвижимости США, американская экономика остается одной из самых стабильных в мире. Несмотря на сравнительно небольшую историю, Америка – это место, где каждый город уникален и несет свой неповторимый шарм. Вашингтон - столица США; Филадельфия – первая столица США, один из крупнейших промышленных, финансовых и культурных центров страны; Нью-Йорк – пожалуй, по праву может быть назван сердцем Америки; Майами –десятки миль роскошных песчаных пляжей и великолепный климат; Лос-Анджелес – город роскоши и невероятных возможностей; Лас-Вегас – город развлечений и веселья; Гавайские острова – то редкое место, где можно насладиться самобытностью и национальным колоритом; - недвижимость в США можно приобрести в любом из этих и многих других городов. Говоря о каждой отдельной части культуры США, понимаешь, что любая новая тенденция, зарождающаяся в Америке, очень быстро находит последователей в других странах и становится абсолютно “своей” во всем мире. Ковбойские сапоги, черные кожаные куртки, одежда Levi’s и Guess, обувь Converse; джаз, рок-н-ролл, ритм-энд-блюз, рэп; IBM и Apple; Playboy, Диснейленд, Макдональдс, Кока-Кола, Ситибанк, Google – все это родом из Америки. И именно национальная легкость, оптимизм, уверенность в себе, воплощение молодости и беззаботности – вот, что так импонирует иностранцам. Зачастую, весь процесс приобретения недвижимости в США занимает от одного до двух месяцев. Сначала клиент заполняет заявку. По этой заявке ему на e-mail почти ежедневно высылаются предложения (автоматически). Наконец, клиент говорит: "Меня заинтересовали объекты этот, этот, этот.... и вот этот". Одновременно делается клиенту виза (высылается приглашение).
Виза в США: 2 фото, 2 заполненные, анкеты, загранпаспорт. Стоимость визы - $ 200 ( 2 человека и более – $ 150). Когда клиент приезжает в Америку, его, как правило, встречают в аэропорту представители агентства, с которым тот работает. На месте подписывается договор на начало показов. Просмотры могут занять несколько дней, пока клиент не выберет дом или недвижимость, соответствующую его потребностям (5 объектов). В это время клиент живет в отеле выбранной категории, который помогает ему найти агентство. Русскоговорящие агенты призваны помочь клиенту достичь взаимопонимания с продавцом, хорошие специалисты проконсультируют вас на всех этапах переговоров с продавцом, помогут заключить выгодную сделку и договориться о приемлемой цене (торг никто не отменял). После того, как продавец примет предложение клиента, специалисты помогут изучить контракт.(
clousing) После того как объект выбран, брокер подготавливает предложение о цене (
Offer). Он представляет собой типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. Документ максимально защищает интересы продавца и покупателя. Риэлтор заполняет бумаги и после подписания покупателем отправляет их продавцу. Если предложение о цене принято, то следующий этап – заключение договора купли-продажи, или контракта (
Real Estate Purchase contract), между продавцом и покупателем в сопровождении риэлтора. Обязательный участник сделки – специализированное агентство, титульная компания (
Title Company). Именно она осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов. Одновременно покупатель вносит задаток в размере 5% от стоимости объекта.
Расходы при покупке Если в двух словах, всего набегает 2-5 %. 1. Налог на недвижимость составляет 0.5 – 1.75% в год от стоимости недвижимости. Каждый год налоги разные (в зависимости от города). Годовой налог до «офера» может быть подсчитан. Насчитывается с 1 января и может платиться помесячно, поквартально. При приобретении – платится сразу в полной мере. При продаже покупатель возвращает продавцу пропорциональную долю налога. 2. Титульная компания (компания, которая занимается проверкой прав собственности на землю и недвижимость, а также выдачей сертификатов) - $350-$900 за проверку чистоты сделки и оформление документов. 3. Транспортные расходы – до $200, если больше 5 домов для просмотра. 4 . Заполнение документов на клоузинге - $340. 5. Тайтл страховка (установление всех предыдущих владельцев) зависит от стоимости покупки. От $300 при цене $50,000.00 до $5,000.00 при цене 2 миллиона (не обязательна). Если и найдутся в истории владельцев дома какие–либо неприятные моменты - вернёте стоимость дома (и для этого не надо судиться). 6. Запись перевода владения недвижимостью по району - $100-200. 7.Страховка от несчастных случаев. Зависит от цены недвижимости – приблизительно 0.1%, обязательна для “моргиджевых домов” (дома, которе продаются с ипотекой). В момент поступления оплаты (или документов о предоставлении кредита) в титульную компанию покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости – он называется “дид” (
deed). Существует не менее 8 различных форм договоров, покупатель выбирает понравившийся. Собственниками недвижимости может быть любое количество человек (законом лимит не предусмотрен). Супруги в договоре могут иметь равные доли, неравные доли, вообще не упоминать супруга(у). Заметим, что договор довольно гибкий документ, и туда можно внести практически все пожелания покупателя. Во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации “дида” в окружном суде. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный “дид” покупателю. Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).
Ипотека Кредиты на коммерческую недвижимость иностранцам не выдаются. Кредиты иностранцам выдают только под залог дома или квартиры. Если покупатель осуществляет покупку в кредит, то он подает заявление и необходимые документы в банк. Если банк дает согласие на выдачу ипотеки, то покупателю направляется
Commitment Letter – документ, удостоверяющий согласие банка выдать конкретную сумму ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. Одновременно с этим титульная компания или риэлтор производит полный расчет по затратам, связанным с покупкой недвижимости. Если покупатель не может находиться в США в ожидании решения о кредитовании, все документы высылаются ему экспресс-почтой. Покупатель в присутствии консула ставит свою подпись под документами о залоге недвижимости и возвращает их экспресс-почтой титульной компании или представителям агентства в США. Также на текущем этапе проводится проверка состояния недвижимости (
Physical Inspection). Однако она не является обязательной. Ее проводит лицензированный специалист. Он определяет конструктивные дефекты здания, проверяет состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки, работу кондиционеров, систем очистки бассейна и т.д. Стоит процедура $250–500. Рекомендуем провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых. При покупке земельного участка не требуются никакие инспекции и страховки. Земля – это самое простое, что можно приобрести.
Условия ипотеки в США следующие: Покупатель вносит 30–50% от стоимости приобретаемой недвижимости, и на счету в американском банке должна находиться сумма в размере не менее 12 ежемесячных платежей. Ставка в зависимости от банка составляет 6–8% годовых. Документы рассматриваются банком 15–30 дней.
ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИПОТЕКИ Паспорт. Cправка о доходах. Два варианта: один для наемного работника – заполняется на работе SAMPLE INCOME LETTER EMPLOYEE. Второй – для собственника бизнеса (если он не является одновременно работником) – заполняется любым сторонним бухгалтером или аудиторской компанией SAMPLE INCOME LETTER SELF-EMPLOYED. Письмо из банка c подтверждением оборотов SAMPLE ASSET VERIFICATION LETTER Рекомендательные письма. 3-4 шт. SAMPLE REFERENCE LETTER (справки от компаний и банков, где заемщик ранее брал кредиты, – для подтверждения благоприятной кредитной истории). Все формы должны быть на бланках компании с печатями и заполнены на английском языке. Все суммы должны быть в Американских долларах, $US Dollars. Можно предъявить документы о наличии в собственности дорогостоящего имущества. Здесь действует метод: чем больше документов – тем лучше.
Могут возникнуть дополнительные расходы по ипотеке: 1. Оценка недвижимости – может быть как бесплатной, так и стоимостью до $550, в зависимости от компании, которую закажет банк. 2. Обработка документов – бесплатно - $400. 3. Подготовка финальных документов к подписанию – бесплатно - $200 4. Ипотечный платёж за первый месяц.
Обязательные ежемесячные расходы по содержанию недвижимости 1. В домах-кондоминиумах - это maintenance fees (90-800 долл./мес.); 2. В клубных территориях - homeowners association fees (250-600 долл./мес.). Расходы по обслуживанию недвижимости включают
maintenance fee - платежи за пользование услугами: парковка, бассейн, охрана, валет, благоустройство территории, ремонт фасада и пр. Стоимость жилья рассчитывается по метражу жилой площади. В стоимость обычно входит: полностью укомплектованная кухня (кухонная мебель, встроенная бытовая техника); ванные и туалетные комнаты, оборудованные сантехникой и аксессуарами от ведущих производителей; системы кондиционирования и отопления; балкон, веранда или терраса; гараж или парковка на 1-2 машины. Необходимо декларировать доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (
capital gain). Стандартная ставка налога на доход с аренды – до 30%, (можно уменьшить, списав затраты на содержание недвижимости, например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховку, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т.д.). Многие сдают недвижимость неофициально и вообще не платят налоги. При продаже недвижимости издержки составляют 10% от продажи (
withholding of gross proceeds). Налог на доход (от продажи),
Capital Gains Tax - от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода.
