Реальный бум или «схематоз»: продажи «долевки» в Казани подскочили в 1,5 раза
Рынок недвижимости, вопреки мнениям скептиков, по-прежнему бодр и весел Фото: «БИЗНЕС Online»
ОТКУДА В «ДОЛЕВОМ» РОСТ В 51%, ЕСЛИ «ВТОРИЧКА» В ФЕВРАЛЕ ПРИБАВИЛА ЛИШЬ 1%?
Рынок недвижимости, вопреки мнениям скептиков, по-прежнему бодр и весел. Свежая статистика управления Росреестра по РТ – тому свидетель. По сравнению с февралем прошлого года вторичный рынок прибавил 18,4%. Ипотека в Казани выросла на 84%. Рост на рынке долевого жилья в РТ – 51%.
В абсолютных цифрах картина следующая. Число «долевых» сделок в РТ выросло с 885 до 1338. Ипотека в Казани прибавила 1010 квартир – зафиксировано 2217 записей. А в сегменте «б/у» ключи из рук в руки передали 2228 хозяев – год назад было 1852 сделки. Такое ощущение, что казанцы откуда-то достали «заначку»...
В Татарстане (если исключить цифры по столице) на вторичном рынке идет снижение числа сделок примерно на 10% — зарегистрирована покупка 3050 квартир. Ипотека, наоборот, — выросла на 41%, выдано 2678 кредитов. А если посчитать вместе с Казанью, то число сделок на «вторичке» прибавило в феврале-2018 лишь 1%!
Что случилось? Казалось бы, необычный январь объясняли переходом сделок с декабря (банки не успевали оформлять ипотеку) и традиционным всплеском перед выборами. Тогда застройщики говорили, что число сделок действительно велико. Февраль также можно объяснить выборами. Тем более что ипотечная тенденция республики и Казани – совпадают. Но рост «долевки» (цифры есть только в целом по РТ) на 51% при том, что «вторичка» выросла лишь на 1%, — какой-то, скажем так, аномальный. Один из собеседников «БИЗНЕС Online», знакомый с ситуацией на рынке, не исключил «схематоза». Крупные застройщики могли перевести часть квартир на аффилированного оптового покупателя. Переход прав на квартиры, естественно, зарегистрирован Росреестром – отсюда и взлет первичного рынка. Есть даже подозрения, кто это мог быть...==table1932==
РИЭЛТОРЫ КОНСТАТИРУЮТ СНИЖЕНИЕ СРОКА ЭКСПОЗИЦИИ КВАРТИР И ПРОГНОЗИРУЮТ РОСТ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ «ДОЛЕВОГО»
К слову, в стане риэлторов также отмечают, что февраль был все-таки спокойным. В частности, директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев отмечает затишье с начала года и рост активности с марта.
«Вот в марте наблюдается небольшое оживление спроса в сегментах первичного, и вторичного жилья, — дает оценку участник рынка. — Срок экспозиции квартир снизился — например, в феврале они вышли в рекламу, а к середине марта уже нашлись покупатели».
Эксперты считают, что «вторичка» в Казани дороже, чем «первичка». Но все сильно зависит от района Фото: metshin.ru
Что касается сравнения первого квартала этого года с первым кварталом предыдущего, то прирост по сделкам действительно есть. Причиной в первую очередь является увеличение привлекательных предложений на рынке первичного жилья. И второе — существенное снижение ипотечной ставки. На сегодняшний день ставки по ипотеке и тем более по покупке первичного жилья можно назвать революционными — мы видим, что они могут составлять и ниже 7% годовых. А потребность в покупке недвижимости есть всегда. При условии невысокого процента по ипотеке и, соответственно, невысокой ежемесячной оплаты это сподвигает людей на покупку, пояснил Садреев.
Застройщики тоже не стоят на месте — у них сегодня очень интересные маркетинговые предложения и лояльные условия. Свою роль играет и отложенный спрос — в 2016-2017 годах наблюдалось снижение по количеству сделок, но во второй половине 2017 года и в начале 2018-го основная масса покупателей — благодаря тем факторам, что названы выше — ушла именно на рынок первичного жилья. Прирост по вторичке есть, но он меньше, чем в долевом участии.
Стоит учитывать, что у крупных застройщиков — таких, как «Унистрой», «#Суварстроит», «Бриз», «Ак Барс Девелопмент» — преобладает комплексная застройка. И предложений в этой комплексной застройке очень много. Например, в ЖК «Весна» продаются сотни квартир. Или у «Сувара» — «Южный парк» или «Станция Спортивная» — там в одной очереди по три 20-этажных дома выставляется на продажу. И при этом стоимость квартир невысокая. Например, можно на стадии котлована приобрести полноценную 1-комнатную квартиру до 2 миллионов рублей.
«Когда есть такие „сладкие“ предложения, то даже люди, которые еще не уверены в том, что смогут платить ипотеку, все равно оформляют покупку, видя, что через два года они могут получить отдельную квартиру», — описывает эксперт поведение покупателя.
В ближайшие два года рынок первичного жилья, вероятнее всего, продолжит тренд на подъем. «Первичка» находится в процессе перехода на проектное финансирование, и этот период будет пиковым для застройщиков.
«Первичка» находится в процессе перехода на проектное финансирование, и этот период будет пиковым для застройщиков Фото: «БИЗНЕС Online»
«У них сейчас имеется большое желание и возможность реализовать как можно больше проектов, потому что через 2-3 года это делать не получится — условия будут уже другие. Поэтому сейчас это только начало: я думаю, что 2018 и 2019 года будут очень активными по продажам, а потом, наверное, условия как-то поменяются», — прогнозирует Садреев.
Впрочем, стоит отметить, что свежих разрешений на строительство по сравнению с предыдущим анализом рынка «БИЗНЕС Online» что-то не наблюдается.
ЦЕНЫ: РАСТУТ ИЛИ ПАДАЮТ?
На фоне подросшего числа сделок растут и цены. В частности, портал tatre.ru, анализирующий цены на порталах «Домофонд», «Авито» и собственные объявления, констатирует такую динамику. В первичном сегменте c средняя стоимость квартир в Казани c января выросла с 71,4 до 74,7 тыс рублей за метр – то есть на 4,6%. Самое дешевое жилье – в Кировском районе: 60 тыс за «квадрат». Самое дорогое – в Вахитовском: почти 92 тысячи. На вторичном рынке рост по Казани в целом – с 69,9 до 70,7 тыс за «квадрат», динамика – 1,14%.
Портал Domofond.ru в сравнении с ценами на февраль-2017 дает рост цены в первичном сегменте на 0,6%. Средняя цена метра, по данным этого ресурса, за год выросла до 67 302 рублей за метр. А вторичные метры за то же время подорожали на 3,1% — до 69 746 рублей. Таким образом, эксперты «Домофонда» считают, что «вторичка» в Казани дороже, чем «первичка». Но все сильно зависит от района.
Квартиры дорожают на глазах в обживаемом «Салават Купере»: на «Авито» уже можно найти предложения по ценам от 52 тыс рублей за «квадрат» Фото: «БИЗНЕС Online»
«Цены растут точечно. В последние годы Казань разбилась на своеобразные сектора, — поясняет Руслан Садреев. — Например, за 3,5 миллиона можно купить однокомнатную квартиру в районе „Ривьеры“ или двухкомнатную квартиру где-то в спальном районе — Приволжском, Советском, Московском. Или сразу трехкомнатную квартиру в пригороде — Лаишевский район, Усады, Залесный. То есть один ценник — и разное количество комнат. Эта тенденция по районам сохраняется и сейчас. Но номинальный чек с прошлого года возрос примерно на 10-15 процентов. Теперь это 3,5-4 миллиона. И это несмотря на то, что доходы населения, как считается, не растут».
Читатели «БИЗНЕС Online» постоянно пишут в комментариях, что в других регионах квартиры идут почти даром. Что ж, в Йошкар-Оле за год «первичка» подешевела аж на 7%. И теперь метр тут стоит 34,4 тыс рублей. В Чебоксарах, по данным все того же «Домофонда», цена упала на 8% — и «квадрат» новостройки продают за 40,8 тыс рублей. В Самаре метр подешевел почти на 5% — и стоит уже 48,9 тысяч. Застройщики там, должно быть, рвут на себе волосы от горя. А вот Уфа греет душу строителя ростом в 7,3%, но средняя цена в столице Башкортостана немногим менее 61 тысячи рублей. Казань все равно дороже...
Квартиры дорожают даже в на глазах обживаемом «Салават Купере»: на «Авито» уже можно найти предложения по ценам от 52 тыс рублей за «квадрат». Поразительно, но еще в июле-2017 владельцы готовы были уступать эти квартиры по цене 40-48 тысяч, и уже тогда маржа доходила до 50%. Может, все дело в отделке? «Стандарт» от Госжилфонда, как бы его ни ругали отдельно взятые граждане, предполагает чистовую: линолеум, скромные двери, невзыскательная, но зато уже установленная сантехника. 67-метровая «двушечка» от ГЖФ, переданная в небогатые соципотечные руки, стоит на рынке 3,55 млн рублей, и жить в ней можно сразу. Но, для сравнения: в «суваровском» ЖК «Залесный Сити» в сданном доме на том же «Авито» есть 71-метровая «трешка» на 150 тысяч рублей дешевле.
Чему верить, каждый решает сам. Впрочем, как известно, реальная «продажная» цена метра может здорово отличаться от предложений. Застройщики манят акциями и скидками, а хозяева «вторички» могут просто сделать скидку процентов на ... в общем, как сторгуетесь.
«Стандарт» от Госжилфонда, как бы его ни ругали отдельно взятые граждане, предполагает чистовую: линолеум, скромные двери, невзыскательная, но зато уже установленная сантехника Фото: «БИЗНЕС Online»
АКЦИИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКОВ: «НАНОЦЕНЫ» И ГОД ИПОТЕКИ ЗА КЛИЕНТА
Тем временем застройщики продолжают свои маркетинговые акции. Так, застройщик ЖК «IQ дом» предлагает квартиры по «наноценам» — от 2,3 млн. рублей. «В нашем доме будущего фантастично все, и даже цены!», — преподносят снижение стоимости в компании Ай-Кью Девелопмент. Акция действует до 28 марта 2018 года, или пока квартиры есть в наличии.Сразу несколько застройщиков — к примеру, «ЖИК» и «Унистрой» предлагают рекордно низкие ставки по ипотеке — от 5,5-6% годовых. Последний даже готов платить за клиента ипотеку целый год. «Ну что, въезжаешь?» — виртуально-снисходительно похлопывают по плечу «задумавшегося» клиента маркетологи компании.
Устав от низкого спроса на парковочные места застройщики, судя по всему, решили сделать их более доступными для покупателей — иначе чем объяснить тот факт, что большинство из них дает возможность приобрести их в кредит, а то и в рассрочку. Так, застройщик ЖК «Три богатыря» при покупке квартиры предлагает скидку в 100 тыс. рублей на машиноместа, а в ЖК «Победа» парковку можно приобрести в кредит от «Локо-Банка». Ряд выгодных предложений предлагает и «#Суварcтроит» — так , в ЖК «Лесной городок» парковочное место предоставляют в рассрочку на 40 месяцев без первоначального взноса.
Отдельно застройщики поощряют самых платежеспособных покупателей. Так, при 100% оплате во многих жилых комплексах действует скидка на квартиру в размере 10%. А в «суваровском» ЖК «Южный парк» действует скидка 1000 руб с кв/м на готовые дома — при 100% оплате или ипотеке.