Обзор ипотечного рынка Испании
Давайте посмотрим, как обстояли дела с ипотекой в Испании в конце 2017 года. Ипотечные кредиты по-прежнему являются одним из самых востребованных финансовых продуктов. Конечно, на дворе не 2004 год, когда банки с легкостью кредитовали всех налево и направо. Кризис и огромное число невыплаченных ипотечных займов заставили банкиров пересмотреть условия и ужесточить требования к заемщикам. На сегодняшний день испанские банки требуют серьезный пакет документов, особенно с клиентов-иностранцев, и лишь в исключительных случаях предлагают 100% финансирование.
Ужесточение требований, конечно, неприятная вещь. Но есть и хорошие новости: ставки по кредитам сейчас невероятно низкие, и ожидается, что на таком уровне они сохранятся еще какое-то время.
Большая часть ипотечных кредитов, оформленных в Испании в 4-м квартале 2017 года, пришлась на банки и сберкассы. Незначительный процент приходится на другие организации (компании, предоставляющие кредиты своим работникам, застройщики и т.д.).
Что касается объема финансирования, то картина очень неровная (если взглянем на статистику по автономиям). Если в Валенсийском сообществе при покупке жилья запрашивается ипотечный кредит в среднем из расчета 855 евро на каждый квадратный метр, то в Мадриде цифры достигают уже 1760 €/м2.
Так это выглядит на графике с разбивкой по кварталам, начиная с 2004 года. Красным обозначены ипотечные кредиты, взятые в банках и сберкассах, зеленым – в других учреждениях.
Что касается средней суммы ипотечных кредитов в 4-м квартале 2017 года, то она составила порядка €121 тыс. (в целом по Испании). Жители Валенсийского сообщества довольствовались меньшим – в среднем их финансировали на €85 тыс. Глядя на Мадрид с его €192 тыс., испытываешь некоторое облегчение – все-таки жилье на побережье и, в частности, на Коста-Бланке, не так сильно бьет по семейному бюджету.
На графике видно, как после спада 2013–2014 годов ипотечный рынок вновь оживился и пусть и не стремительно, но зато стабильно идет вверх.
По сравнению с 3-м кварталом 2017 года, 4-й квартал показал рост числа выданных ипотечных кредитов практически во всех испанских регионах. Что это, предновогодний ажиотаж?
А вот так ведет себя процентная ставка на протяжении последних тринадцати лет. Начавшееся в первом квартале 2013 года падение не останавливается до сегодняшнего дня. Большая часть ипотечных кредитов привязана к показателю Euribor (ставкe европейского межбанковского кредитования), который давно уже держится со знаком «минус».
К этому показателю привязано более 62% ипотечных кредитов в Испании. Т.е. все эти кредиты выданы на условиях плавающей процентной ставки. Незначительная часть ипотек привязана к IRPH (средний процентный показатель по ипотечным кредитам в Испании) и другим индексам (например, Libor). Оставшиеся 36% ипотек были оформлены с фиксированной процентной ставкой.
Стоит отметить, что число кредитов с фиксированной процентной ставкой (синий цвет на графике) стабильно растет. И это логично, т.к. позволяет зафиксировать низкую ставку, действующую на сегодняшний день, на весь срок погашения ипотеки, обезопасив себя тем самым от возможного стремительного роста индексов, к которым привязывается плавающая ставка (красный цвет на графике).
На какой срок оформляются ипотечные кредиты в Испании? Если посмотреть на статистику по стране, то это в среднем 23–24 года. Отличия по регионам незначительны.
Пик продолжительности кредитов пришелся на пик цен и ставок в 2006–2007 годах, когда люди вынуждены были просить кредиты на максимально возможный срок, чтобы хоть как-то уменьшить ежемесячный взнос.
Из общей картины выделяются лишь Канары и Мадрид, все остальные регионы держатся примерно на одинаковом уровне по срокам ипотечных кредитов.
Так выглядят средние ежемесячные взносы по ипотеке в привязке к заработной плате. В Валенсийском сообществе это €416 в месяц, или 24,5% от зарплаты. Мадрид, Каталония и Балеары выглядят куда менее радостно.
В 2007–2008 годах средний размер ежемесячных взносов по ипотеке приближался к 50%. Согласитесь, чудовищная цифра. Прибавьте туда налоги, коммунальные платежи – и что остается на жизнь?
В 4-м квартале 2017 году было арестовано около 6200 единиц жилья за ипотечные долги. По объему отчужденного имущества Валенсийское сообщество (1326) лишь немного отстало от Андалусии (1685) и заняло второе место. На третьем – Каталония (1001).
Но пусть вас не пугают эти цифры. В национальном масштабе картина выглядит не столь пугающе в сравнении с 2014 годом, на который пришелся пик арестов.
К тому же более половины арестов в последнее полугодие пришлось на имущество юридических лиц, т.е. речь в первую очередь идет об обанкротившихся застройщиках, чью деятельность кредитовали банки.
Что касается иностранцев, то их доля в общем объеме арестованного имущества составляет каких-то 4–5%. Иностранные заемщики стараются выплачивать ипотечные кредиты «до последнего».
Снизилось также число добровольных отказов от выплаты ипотеки и передачи ключей банку. По сравнению с 2015 годом – почти в 3 раза.
Иностранцы отказываются от ипотеки в 8 раз реже, чем испанцы. На 10-м месте в рейтинге отказников находятся граждане Украины (0,22% от общего числа отказов), а россияне не попали даже в первую двадцатку. В целом же картина выглядит, как на графике (синим цветом выделены отказы иностранцев от ипотечного жилья).
Мы надеемся, наш обзор ипотечного рынка Испании на основе данных статистического реестра позволит вам правильнее оценить ситуацию. Иногда довольно сложно принять решение об оформлении ипотечного кредита, не видя развитие рынка в динамике, не понимая, является ли рост или снижение каких-то показателей временным или, наоборот, стабильным в рамках долгосрочного тренда. Как бы то ни было, ипотечный кредит в Испании многим семьям позволяет решить жилищную проблему и обзавестись собственным жильем.
Материал подготовлен строительно-инвестиционной компанией и агентством недвижимости Alegria.