Курорт — сложная система: совместимы ли сервисные апартаменты и классический отель в одном девелоперском проекте?
Елена КАБЕШЕВА, коммерческий директор девелоперской компании FIVE:
Сегодня профессиональный рынок активно обсуждает новость о том, что Сочи в 3,5 раза обогнал эмиратский Дубай по спросу на курортную недвижимость у россиян, а вместе с ней и информацию про то, что стоимость элитного жилья в Сочи выше, чем в Дубае, в те же 3,5 раза.
Однако иногда эксперты оказываются слишком консервативными. Так, к примеру, бытует мнение, что мультифункциональные гостиничные комплексы класса «де-люкс» не будут иметь успеха в Сочи. Говорят, здесь лучше остановиться на строительстве жилья бизнес-класса с компактными квартирами, которые легко продать и сдать в аренду, поскольку к большему рынок курортной столицы пока не готов.
Это серьезное заблуждение, потому что уже в этом году в Краснодарском крае планируется реализовать около 100 крупных инвестиционных проектов стоимостью свыше 100 млн рублей каждый. Логично предположить, что среди них есть и проекты развития туристического кластера. Их успешность будет во многом зависеть от того, какие бизнес-модели для них построят девелоперы.
Сегодня многие застройщики пытаются сделать выбор между классическим отелем, городскими сервисными апартаментами, кондо-отелем, брендированными апартами и апарт-отелем с моделью таймшер.
Но почему не встать на более смелую и прогрессивную точку зрения и не попытаться создать продукт, который соответствовал бы требованиям покупателей премиальной недвижимости и одновременно — высшим международным стандартам гостиничного сервиса?
Территория курорта с условиями как для отдыха — краткосрочного или продолжительного, — так и для постоянного проживания позволяет совместить несколько форматов недвижимости. При этом управляющая компания может диверсифицировать риски и максимизировать выручку от аренды и обслуживания гостиничного фонда, высокобюджетного жилья, спортивной, торговой, ресторанной, возможно, выставочной или предназначенной для проведения конференций инфраструктуры.
В Сочи за последние два года покупатель стал в принципе более требовательным и «насмотренным». Он более тщательно выбирает недвижимость. При этом в 2022 году в курортную столицу начал приходить клиент, раньше рассматривавший для себя активы исключительно за рубежом. Почему бы не сделать из этого выводы?
Совмещение в одном проекте сервисных апартаментов и классического отеля под управлением крупного гостиничного бренда в последнее десятилетие стало обычной мировой практикой. Это проекты разного класса, реализованные в формате как городской, так и курортной недвижимости.
К первой категории относится, например, четырехзвездочный Hyatt Place Paris Charles de Gaulle на территории бизнес-парка ParisNord 2 в пяти километрах от международного аэропорта Париж — Шарль де Голль: он совмещает классический отель на 309 номеров и 120 апартаментов для длительного проживания с полностью оборудованной кухней. Для гостей и собственников доступна инфраструктура комплекса, в которую входят крытый бассейн, фитнес-центр, залы для встреч и мероприятий, бар, ресторан и лаунж-зона.
Курортный гостиничный комплекс премиум-класса Legacy Hotel & Residences строится в центре Майами компанией Royal Palm Cos. Классический гостиничный фонд в нем составляет 225 номеров, которые остаются в собственности инвестора. Однако проект содержит еще 278 апартаментов, которые могут приобретать компании или частные лица для собственного проживания или сдачи в аренду с помощью администрации отеля. Инфраструктура комплекса включает бальный зал, банный комплекс, центр спортивной медицины, бассейн на крыше, зал для международных конференций и клинику Blue Legacy Ventures, услуги которой охватывают диагностику, хирургию, лечение, спа и программы улучшения самочувствия.
Мы идем аналогичным путем, создав в одном из проектов синергию пятизвездочного отеля и апартаментов. Номера в отеле предназначены для сдачи. Сервисные апартаменты класса «де-люкс» площадью от 42 до 153 «квадратов» продаются на открытом рынке. Все вопросы аренды и эксплуатации берет на себя управляющая компания, в круг ее задач входят также обеспечение высококлассного сервиса по гостиничным стандартам, охрана территории, консьерж-сервис, реферальная программа, программа управления доходностью и др. Стоит дополнительно отметить, что все вышеперечисленные услуги, а также само содержание инфраструктуры премиального комплекса весьма затратны.
Тогда почему именно к мультифункциональной модели стоит присмотреться повнимательнее? Объединяя гостиничную недвижимость и курортное жилье премиум-класса в одном проекте, можно существенно увеличить его целевую аудиторию. Недвижимость принадлежит разным собственникам, но находится под управлением общего оператора, который сдает ее в аренду по единым правилам, включая специальные предложения, работу с системами бронирования, корпоративные программы. Это кратно увеличивает выручку, компенсирующую расходы на владение активом и, в свою очередь, чистый доход, распределяемый между собственниками по котловому методу. Благодаря такой модели снижаются сроки окупаемости всего проекта. Так что уверена: сегодня нет причин думать, что рынок Сочи не готов к данному формату. Судя по свежему отчету The Wealth Report 2023, Сочи опережает по ценам на элитное жилье не только Дубай, но и Нью-Йорк, Сингапур, Лондон, Женеву, Лос-Анджелес. При таком высоком пороге входа достичь понятных сроков возврата инвестиций можно исключительно за счет внедрения комплексного премиального продукта со схемой управления недвижимостью