Вторичное жилье: продавцы бегут, покупатели выигрывают
Массовый отток продавцов, "некомпетентные риелторы" и диктат покупателей – тенденции столичного рынка недвижимости.
Состояние рынка вторичной недвижимости в столице сегодня можно оценивать как тяжелое, но стабильное. Динамика цен на московские квартиры продолжает измеряться долями процента как рублевом, так и в валютном выражении. По данным агентства IRN, за неделю с 14 по 21 августа цены в рублях снизились на 0,2 процента, а в евро и долларах выросли на 0,3 и 0,5 процента соответственно.
Активнее всего дешевеют квартиры в панельных домах – старые панельные пятиэтажки потеряли в цене 0,6 процента, типовая панель в 9-14 этажных домах – 0,5 процента, современная панель – 0,2 процента. В среднем квартиры в панельных и блочных домах подешевели на 0,4 процента, стоимость жилья в монолитных и кирпичных домах за неделю не изменилась. В итоге средняя цена квадратного метра жилья в столице сейчас составляет примерно 167,5 тысяч рублей, или 2800 долларов. Росреестр в июле зарегистрировал 10 239 переходов прав на жилье в Москве – на 7,6 процента больше, чем в июле 2016 года. Однако по сравнению с июнем число сделок упало на 3,8 процента. Аналитики объясняют рост количество сделок по сравнению с прошлым годом низкой базой: лето 2016 года отличилось запредельно низкими показателями активности на рынке недвижимости. А в этом году на руку риелторам сыграли и погодные аномалии: из-за холодной погоды в июне многие москвичи отказались от поездок на дачи и занимались своими жилищными проблемами.
Беспрецедентной особенностью нынешнего лета стало зафиксированное снижение предложения квартир на столичном рынке вторичного жилья. Различные агентства недвижимости называют разные цифры такого снижения: от 2 до 7 процентов в июле по сравнению с июнем и от 9 до 17 процентов по сравнению с прошлым годом. Но факт остается фактом: собственники квартир отказываются от их продажи.
Потому что ты жадный Одной из главных причин такого явления аналитики считают завышенные ожидания владельцев квартир в пятиэтажках, попадающих под программу реновации. Многие из них, надеясь на ажиотажный спрос, выставили квартиры на продажу по неадекватно высоким ценам, что, в частности, привело к бурному росту цен предложения в Восточном административном округе весной – в начале лета. Однако интерес покупателей оказался невысоким, и теперь "реновационные" квартиры массово снимаются с продажи.
Однако в качестве главной причины снижения предложения риэлторы называют "синдромом разочарованного продавца": покупатели предлагают цены, которые весьма далеки от ожиданий владельцев квартир. По оценкам аналитиков агентства "Инком-Недвижимость", ценовые требования продавцов превышают пожелания покупателей в среднем на 25 процентов, при том, что компромисс по цене возможен, только если мнения о цене квартиры у покупателя и продавца различаются не более, чем на 10 процентов. По данным "Инкома", 88 процентов сделок на столичном рынке вторичного жилья сегодня совершается с дисконтом, средний размер которого составляет 9,1 процента. Риэлторы подчеркивают, что такая статистика актуальна для квартир, стоимость которых адекватна рыночной ситуации. Но для переоцененных квартир скидка может доходить до четверти стоимости. Проседать по цене на четверть стоимости большинство продавцов не готово чисто психологически. Поэтому они предпочитают временно уйти с рынка в надежде на традиционное осеннее оживление спроса.
Впрочем, эта надежда может и не оправдаться, поскольку факторы, работающие на снижение спроса, не исчезли. В первую очередь, речь идет о переключении спроса со вторичного рынка не новостройки. По мере предложения банками все новых ипотечных программ со сниженными ставками (которые ниже для новостроек, чем для вторичного рынка) этот процесс будет нарастать. В динамике реальных доходов населения позитивных тенденций по-прежнему не наблюдается, что также будет охлаждать спрос. Кроме того, уже к концу сентября продавцы, которые летом ушли с рынка, могут вернуться, резко увеличив объем предложения и еще больше обвалив цены.
Лицом к лицу Говоря о массовом снятии владельцами квартир с продажи, нужно учитывать важный момент: в данном конкретном случае информация риэлторов может не полностью отражать действительность. Поскольку за статистикой отказа от продажи может скрываться всего лишь нежелание клиента продолжать сотрудничество с агентством недвижимости. И действительно, представители рынка недвижимости признают, что все больше владельцев квартир отказываются от услуг посредников и стараются найти покупателя самостоятельно. Понятно, что риелторам эта тенденция очень не нравится, и они отзываются о таких гражданах крайне критично. Стандартная претензия – что подобные владельцы квартир не знают текущей конъюнктуры и запрашивают неадекватные цены, по которым продать квартиру невозможно. Владельцы квартир, в свою очередь, все чаще упрекают риелторов в непрофессионализме и стремлении нажиться за счет продавца.
Вероятно, обвинения и той, и другой стороны отчасти справедливы. А в итоге продавцы и покупатели квартир все чаще встречаются с глазу на глаз, и успех сделки по продаже квартиры все меньше зависит от формальных факторов, перечисленных в отчете оценщика. Ключевыми факторами становятся умение торговаться, чувствовать контрагента и уметь находить компромиссы в ситуациях, которые кажутся бесперспективными.