Для строительства социальных инфраструктурных объектов сегодня чаще всего требуются деньги акционеров. В Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, такие инвестиции могут быть оправданы, но в большинстве регионов акционеры возврата денег просто не дождутся. Дело в том, что рыночная цена квадратного метра квартиры там не дает возможность заложить в нее расходы на социальную инфраструктуру. В связи с этим я Россию бы поделил на локации. В одних регионах в метре квадратном теоретически может «лежать» и поликлиника, и детский сад и школа. Здесь для их строительства помимо средств акционеров можно привлекать кредиты банков, в том числе и в рамках проектного финансирования. В других, по мере уменьшения маржинальности, из модели отпадает сначала поликлиника, потом школы и, наконец, детские сады. Если говорить о количестве регионов, то в подавляющем их большинстве социальная инфраструктура в цену квартиры заложена быть не может. Соответственно отпадает необходимость кредитования на эти цели, так как такой кредит окупиться не может. Здесь работают другие механизмы, они разные. В одних случаях строительством социальной инфраструктуры занимается государство, и это становится головной болью региональной или местной власти. В других, застройщик несет какие-то расходы, и чаще всего я слышу историю, когда девелопер берет на себя обязательство передать государству права на земельный участок, а также проектную документацию на объект социальной инфраструктуры. На большее у него денег просто нет. Дальше объект строится государством, причем средства на это могут быть выделены, как региональными или муниципальными властями, так и привлекаться по программе «Стимул», где строительство до 90% финансируется за счет федерального бюджета. Но мы видим динамику роста цен, и по мере того, как цены будут расти, я предполагаю, что маржинальность будет позволять все большему числу регионов строить социальную инфраструктуру за счёт продажи квартир. Здесь также будет важно, в какую сторону будет вести развитие этого вопроса законодатель. Может быть, он обяжет власть выполнять свои обязанности по строительству «социалки». Потому что сейчас в законе – туман, не понятно, кто должен ее строить. Всем хочется ясности. Сегодня ни в одном документе четко не прописано, в какой момент у застройщика возникают обязанности строить социальные объекты. Все происходит на основании либо устных договоренностей, либо каких-то протоколов совещаний и т.д. Сейчас появился институт КРТ, и в его рамках есть возможность заключения договора между застройщиком и властью о строительстве инфраструктуры. Пока таких договоров нет, посмотрим, будет ли это направление развиваться. Я боюсь, что не будет, так как, похоже, всем выгоден туман и неопределенность. Что-то прогнозировать сейчас сложно, надо ждать реальных кейсов КРТ, и что начнет инициировать в данной сфере Госдума. У нас теперь новый председатель комитета по строительству, посмотрим, во что это выльется на практике. По материалам онлайн-эфира «Финансирование создания инфраструктурных объектов».
