Вместо "скворечников" россиянам скоро начнут продавать капсулы за бешеные деньги

Как изменились цены и площади квартир массового сегмента за последние 8 лет

Прошедшая недавно в Москве ежегодная конференция Urban Space, в рамках которой девелоперы, риелторы и аналитики рынка жилья обычно обсуждают последние тенденции развития жилищного строительства, выявила далеко не радужные для россиян перспективы.

Так, за последние 8 лет средняя площадь приобретаемых квартир в новостройках сократилась на 29% и составила 57,8 кв. м. против 81,8 кв. м. в 2012. В разбивке по классам картина выглядит следующим образом: в эконом-сегмента площадь покупки средней квартиры сократилась на 30%, в комфорт-сегменте – на 21%, в бизнес-сегменте – на 39%, в премиум-классе – на 21%. Единственным исключением из этого правила вполне предсказуемо оказалось элитное жилье. Здесь средняя площадь реализуемых объектов увеличилась сразу аж на 75% (со 121 кв. м. до 212 кв. м.).

«Средняя площадь квартир сокращалась последние 8 лет, потому что застройщики шли навстречу меняющимся желаниями (а точнее – возможностям) покупателей, – говорит директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова. – То есть сначала появляется тенденция спроса на жилье более скромных габаритов, а затем застройщики адаптируют к ней продукт. Предложение реагирует на спрос с временным лагом примерно в два года.

Продолжится ли тенденция к сокращению квартир? С одной стороны, режим самоизоляции показал, что даже в довольно просторных квартирах не так просто проводить много времени с семьей. Уменьшать площадь дальше некуда. К тому же может обозначиться тенденция к переезду на периферию крупных городов удаленных работников, поэтому сократится спрос на маленькое жилье в центре. С другой стороны, реальные доходы населения продолжают падать. Это более мощный фактор, а значит, и площадь квартир будет уменьшаться, чтобы покупатели могли себе их позволить вообще».

С точки зрения непосредственно квартирографии ситуация на рынке первичной недвижимости также складывается неудачно для потенциальных покупателей.

Доля полноценных однокомнатных квартир стремительно уменьшается, они сдают свои позиции студиям. К третьему кварталу нынешнего года доля последних в структуре предложения и продаж новостроек, например, Москвы, достигла 8%, а объем предложения первых, напротив, сократился до 27%. При этом средние площади студий с 2015 года уменьшились в размере на 15%, так что сейчас типовой объект подобного плана включает в себя почти 27 кв. м. (против 31,5 кв. м. пять лет назад). Одновременно стоимость одного «квадрата» такой недвижимости выросла почти на треть, так что теперь средний ценник студии колеблется на уровне 5,3 млн. руб.  вместо 4,8 млн. руб. в 2015 году.

С тех пор, к слову, средняя стоимость «однушки» выросла на четверть при том, что средняя стоимость «квадрата» жилой площади в таких лотах подросла на 28% на фоне уменьшения общего метража на 7%. То есть сейчас типовая однокомнатная квартира торгуется на отметке в 8,1 млн. руб. за 43 кв. м. (в 2015 году за 6,5 млн. руб. можно было приобрести квартиру площадью более 46 кв. м.).

Классические квартиры с отдельными кухнями, кстати говоря, стремительно вытесняются с рынка. В сегменте двухкомнатных квартир все большее пространство отвоевывают себе евростудии, в которых кухни объединены с гостиными. На такой формат к 2020 году приходится 16% продаж всех квартир, тогда как реализация типовых «двушек» снизилась до 14%. 

В дальнейшем, предположили аналитики, определяющими на рынке новостроек станут три тенденции.

Во-первых, девелоперы попытаются синхронизировать разработку квартирографии с актуальными запросами потенциальных покупателей путем геймификации выбора квартиры. То есть предоставлять клиенту возможность с помощью приложения-конструктора формировать будущее жилье, расставлять перегородки и подобрать дизайн по аналогии с компьютерными играми семейства Sims.

Во-вторых, процесс развития общественных зон, интерес к которым за последние 5 лет возрос и у девелоперов, и у покупателей, перейдет на новый этап – интеграцию личного и общественного пространств. Поскольку площадь квартир будет сокращаться, недостаток функциональных «метров» дома будет компенсироваться комфортными метрами в лобби или во дворе новостройки. Например, меблированные зоне ресепшена на первом этаже или в беседке во дворе будут подаваться как аналог рабочего кабинета, обустроить который непосредственно в выводимых на продажу лотах не представляется возможным. Вероятно, в жилых комплексах будут также распространяться зоны коворкинга, что актуально на фоне роста спроса на оборудованные рабочие места для удаленных работников.

В-третьих, будет повышаться «изолированность» помещений в квартире, поскольку людям в будущем понадобится больше приватного пространства в квартире для занятий спортом, работы, игр и хобби. Один из перспективных вариантов реализации подобного тренда – организация благоустроенных для отдыха балконов и установка изолированных капсул для работы, которые можно разместить в квартире.