Льготная ипотека продлена до 2024 года: хорошо это или плохо – мнения экспертов

07.02.2023 18:51

Льготная ипотека – «существенный риск», она создала большой спрос и сильно разогнала цены на жилье, что приведет к корректировке или пузырю, считают в Центральном банке. Об этом в интервью на YouTube-канале Tinkoff private talks заявила первый зампред ЦБ РФ Ксения Юдаева. При этом льготную ипотеку на новостройки продлили до 1 июля 2024 года, увеличив ставку по ней до 8% годовых – хотя не только ЦБ, но и Минфин, и Счетная палата были против этого. Почему программу продлевают, несмотря на риски, РИАМО рассказали эксперты.

Без ипотеки строительный рынок «сложится» как пирамида домино

Характеризуя ситуацию на ипотечном рынке РФ и имеющиеся государственные льготные программы, необходимо учитывать два существенных момента, считает риэлтор-эксперт по недвижимости Виталий Русаков.

Первый заключается в том, что правительство РФ в лице Минстроя старается всеми силами удержать строительный рынок пусть даже в самом минимальном, но восходящем тренде.

«Власти понимают, что как только остановится ипотечная программа, то "сложится" как пирамида домино все – от корпораций-застройщиков, девелоперов с многомиллиардными контрактами и банков до сотен и тысяч мелких компаний-подрядчиков, обеспечивающих отрасль стройматериалами, рабочей силой и прочим», – говорит Русаков.

В качестве последствий можно ожидать массовых банкротств компаний, увольнений и безработицы, недополученных налогов в местные и федеральный бюджет и в конечном итоге – рост социальной напряженности. Поэтому правительство решило пойти даже на риск роста инфляции за счет «накачивания» ипотечного рынка денежной массой, чтобы допустить риск развития более негативного сценария, считает эксперт.

Второй момент – власти нужно выполнять социальный контракт по благоустройству сферы жилья и развитию человеческого капитала.

«Преследуется элементарная, но важная цель для государства – чтобы молодые семьи имели хотя бы одного ребенка, а лучше двух. Но для этого нужно строить качественное жилье, потому как сейчас не годы первых пятилеток ХХ века, когда молодым семьям за счастье было получить отдельную комнатушку в дощатом бараке», – объясняет Русаков.

В России не будет ипотечного «пузыря»

Государственное управление выстроено по принципу системы сдержек и противовесов, то есть разные органы власти в рамках закона имеют рычаги давления друг на друга, в результате чего формируются условия для взаимного контроля, отмечает директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.

«В частности, Центробанк и Минфин традиционно борются за недопущение дефицита бюджетных средств. В свою очередь, Минстрой нацелен на достижение высоких темпов ввода новостроек и повышение обеспеченности населения жильем. Полемика между представителями различных ведомств приводит к принятию компромиссных решений. К их числу относится и продление льготной ипотеки, но с повышением максимальной ставки и введением запрета на многократное использование», – говорит эксперт.

По мнению Веселкова, риск возникновения «пузыря» из-за роста числа ипотечных сделок в России минимален, ведь банки тщательно проверяют платежеспособность каждого заемщика. Кроме того, большинство клиентов покупают квартиры с помощью льготных программ, подразумевающих комфортные размеры платежей. Также каждый покупатель в случае возникновения финансовых сложностей единожды может взять кредитные каникулы на срок до полугода. Следовательно, нет предпосылок к тому, что большое число клиентов единовременно не смогут обслуживать кредиты, полагает Веселков.

Льготная ипотека и президентские выборы-2024

Льготная ипотека вводится как временная мера, чтобы поддержать население и девелоперов в кризисные периоды – она способствует стимулированию покупательского спроса, объясняет генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine) Алексей Перлин.

«Однако такие государственные программы не могут действовать вечно и "безлимитно" – они являются нагрузкой для бюджета и увеличивают закредитованность граждан» – подчеркивает эксперт.

По словам Перлина, пока что ситуация в стране далека от стабильности, поэтому льготную ипотеку продлили, но скорректировали ее первоначальные условия.

Причин, по которым льготная ипотека была продлена, несколько, считает руководитель группы по работе с клиентами и партнерами платформы «Ипотека.Центр» (Москва) Ильмир Хуснутдинов. Во-первых, данная программа стимулирует заемщиков на приобретение новостроек, а следовательно, позволяет поддержать всю строительную отрасль, в которой трудятся около двух миллионов человек. Во-вторых, из-за возросшей стоимости недвижимости в 2020-2021 годах не каждый заемщик может себе позволить ипотеку на стандартных условиях 11%, говорит эксперт.

Наконец, по мнению Хуснутдинова, есть и политическая причина: «Следующие президентские выборы назначены как раз на весну 2024 года, и наличие господдержки в ипотеке обязательно откликнется у некоторых избирателей».

Цены на жилье растут: дорожают стройматериалы, грузоперевозки, сырье и топливо

Долгосрочные риски для финансовой системы от льготной ипотеки гораздо ниже, чем для экономики в целом от падения спроса на жилье, если эту программу отменят и кредит станет дорогим, высказывает свое мнение совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин.

По его словам, сейчас около 90% сделок на рынке строящегося жилья проходит с привлечением тех или иных субсидированных государством кредитов. При этом разница в ставках в госпрограммах и на обычных рыночных условиях значительная (6-8% к 11-12% соответственно).

«Если свернуть льготную ипотеку сейчас, в условиях крайней непредсказуемости, то спрос на жилье будет снижаться, а вместе с ним и активность в строительстве. А между тем именно строительство в 2022 году было одной из растущих отраслей экономики. Конечно, льготные кредиты ускоряют рост цен, но это далеко не единственная причина повышения стоимости квадратных метров. Основная же – рост себестоимости строительства из-за повышения цен на стройматериалы, грузоперевозки, сырье, топливо», – отмечает Щекин.

Льготная ипотека спасла строительный рынок

Льготная ипотека была продлена во многом потому, что она играет важную социальную роль, считает коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. Программа не только позволяет людям со средними зарплатами покупать собственные квартиры, но и стимулирует строительный бизнес, который создает новые рабочие места.

«Вспомним, госпрограмма стартовала в пандемийный 2020-й и фактически удержала строительную отрасль от просадки. Ведь в кризисы сегмент недвижимости страдает больше других секторов экономики. Люди перестают покупать, спрос падает. Льготная ипотека стала драйвером рынка и фактически спасла его. Затем благодаря продлению госпрограммы на послепандемийный 2021-й и на 2022-й, с его новыми вызовами и ростом неопределенности, сохранилось положительное влияние мер поддержки государства на строительную отрасль и банковский сектор. Ипотека развивалась и оставалась доступным инструментом для решения квартирного вопроса», – говорит эксперт.

Вместе с тем цены на недвижимость, действительно, росли все три прошедших года, подчеркивает Баджурак. За 2020-й – на 21%, за 2021-й – почти на 40%, а за 2022-й, по, оценкам Росстата, цены на «первичку» прибавили еще 21%. Однако причина взлета цен не только в льготной ипотеке, ведь из-за кризиса и санкций произошло удорожание стройматериалов, то есть увеличилась себестоимость строительства, отмечает эксперт.

«На наш взгляд, продлевая льготную ипотеку и корректируя ее условия, правительство сумело найти необходимый компромисс с бизнесом – застройщиками и банками. Риск роста ипотечного “пузыря” остается под контролем финансового блока правительства, а новое правило "льготная ипотека в одни руки" ограничивает возможность для рыночных спекулянтов дополнительно разгонять цены на недвижимость. При этом базовая ставка госпрограммы в 8% дополнительно дисконтируется банками на 0,5% и более. А совместные программы кредитных организаций и застройщиков позволяют людям брать жилищные кредиты еще дешевле», – считает Баджурак.