О том, как купить квартиру почти без денег и точно без ипотеки
Ипотечная кабала давно уж не была столь заманчивой, как сейчас. Банки готовы ссудить любого на покупку жилья на вторичном рынке уже почти под 10% годовых, а на первичке можно найти предложения и повыгоднее – если в них участвует застройщик. Есть также и кредиты без первоначального взноса (подороже) или со взносом в 10% (на общих условиях). В общем, ипотечный рай – только выбирай. Тем более, что цены на #недвижимость застыли на месте.
Но является ли покупка квартиры не то, чтобы выгодной, но хотя бы экономически оправданной в нынешней ситуации?
Ответ на этот вопрос так: всё познаётся в сравнении.
Так вот, в сравнении с наймом жилья ипотека остаётся разорительным предприятием.
Возьмём для примера доступную московскую квартиру за 6 млн рублей. По таким ценам сейчас предлагаются, например, однушки в Северном Бутово площадью 38-40 м2 или в пятиэтажных домах Беляево-Коньково, но уже площадью 31-33 м2. Снять аналогичное жилище можно в среднем за 25 тыс. рублей, в зависимости от состояния и «начинки».
Месячный платёж по 15-летней ипотеке с первоначальным взносом в 1 млн руб. составит в среднем случае – серые доходы, подтверждённые справкой по форме банка с печатью бухгалтерии, – 63 тыс. руб. (по ставке 12,8% годовых). Кстати сказать, белые зарплаты открывают дверь для кредита с минимальным взносом в 10% (600 тыс. руб. для нашего примера) под 11% годовых. В таком случае месячный платёж будет чуть меньше – 61,5 тыс. руб.
Понятно, что страховки титула и здоровья, обязательные в большинстве случаев, тут не учитываются. Но в расчёте на год более-менее защищающая заёмщика страховая программа обойдётся в 1,5–2,0 тыс. руб. в месяц. Также нужно добавить расходы на косметический ремонт раз в пять лет – примем их условно в 400 тыс. руб. за ремонт, – коммунальные платежи, включая взносы на капремонт, налоги, мебель и прочие мелочи, ложащиеся на плечи собственника. Наниматель за всё это не платит, его дело – только расходники, т.е. вода и свет по счётчикам. Для удобства виртуально обнулим эти платежи и для собственника, тогда его коммуналка составит где-то 3-4 тыс. руб. в месяц.
Итоговый результат уже был посчитан, вот что вышло.
Здесь для расчёта взята ипотечная программа без страховки под 13% годовых, первоначальный взнос приплюсован к общей сумме платежей за ипотеку.
Более выгодный для ипотечника вариант – с кредитом под 11% и взносом в 10% – лишь незначительно уменьшит итоговую сумму: до 11 млн 980 тыс. руб. Несущественно.
Надо заметить, что высокий разрыв между ценой аренды и платежами по ипотеке – не только российский выверт. Например, для США картина по штатам складывается такая.
Там, впрочем, разница редко бывает более чем двукратной.
Но позвольте, – может сказать внимательный читатель. – А где же покупка, обещанная в заголовке?
Что ж, вот она.
Будем исходить из того, что коль скоро человек задумался об ипотеке, значит, на 63 тыс. руб. в месяц он может рассчитывать твёрдо. И также значит, что 600 тыс. руб на первоначальный взнос он уже скопил. Берём из этих денег 75 тыс. руб. и снимаем аналогичную квартиру в Беляево, а остаток кладём на депозит. Кстати, если действовать через Avito или Cian, можно сэкономить 25 тыс. руб. на комиссии агенту.
Депозит выбираем с возможностью дополнительных взносов и ежемесячной капитализацией. Среди банков Топ-50 можно найти немало предложений под 8,0-8,5% годовых сроком на год. Понятно, что на 10-15 лет зафиксировать эту ставку не получится. Но можно вполне обоснованно допустить, что банковские предложения по вкладам смогут и дальше превышать инфляцию на один-два процентных пункта. То есть, исходя из прогнозов ЦБ и текущих показателей можно считать, что 5% годовых окажутся средним процентом по выгодным вкладам на ближайшее десятилетие.
Впрочем, так долго ждать и не понадобится. Не забудем, что у заёмщика есть 63 тыс. руб. в месяц, которые он был готов отдать банку. Часть этой суммы он и отдаст, только с выгодой для себя, а не для кредитной организации.
Проще говоря, 525 тыс. руб. наш несостоявшийся заёмщик сразу кладёт на банковский депозит под 8,5% годовых. И ежемесячно вносит на него ещё 38 тыс. руб. – разницу между платежом по ипотеке и стоимостью ренты. Уже за первый год на его счёте возникнет миллион рублей. Даже если допустить, что дальше проценты по вкладам будут снижаться с темпом 0,5 п.п. в год, регулярность взносов сделает своё дело. К концу второго года у него будет уже 1,5 млн руб., третьего – 2,1 млн руб. и т.д. А к концу девятого – 6 млн 260 тыс. руб. Что, согласно первоначальным предположениям, хватит не только на квартиру, но и на мебель.
То есть, живя как ипотечник, но без дамоклова меча выселения в случае чего и фактической потери ранее сделанных взносов, можно превратиться в полноправного собственника гораздо быстрее, чем в случае кабального кредита. Добавить к этому минимум издержек и максимум мобильности – все преимущества арендно-сберегательной схемы, кажется, налицо.
Конечно, главный риск для неё – если жилая недвижимость начнёт расти в цене бурными темпами, и это будет продолжаться хотя бы 5-7 лет. Но в таком случае и проценты по вкладам пойдут в рост, что частично (а то и полностью) компенсирует возможное удорожание жилья. Риск внезапного выселения из съёмной квартиры можно признать несущественным на конкурентном рынке столичной аренды. А в крайнем случае всегда можно найти более адекватного наймодателя за те же деньги. Кстати сказать, выросшая за последние годы конкуренция не позволит и ставкам подняться.
Так зачем отдавать деньги банку, переплачивая за квартиру минимум вдвое?
Так вот, в сравнении с наймом жилья ипотека остаётся разорительным предприятием.
Возьмём для примера доступную московскую квартиру за 6 млн рублей. По таким ценам сейчас предлагаются, например, однушки в Северном Бутово площадью 38-40 м2 или в пятиэтажных домах Беляево-Коньково, но уже площадью 31-33 м2. Снять аналогичное жилище можно в среднем за 25 тыс. рублей, в зависимости от состояния и «начинки».
Месячный платёж по 15-летней ипотеке с первоначальным взносом в 1 млн руб. составит в среднем случае – серые доходы, подтверждённые справкой по форме банка с печатью бухгалтерии, – 63 тыс. руб. (по ставке 12,8% годовых). Кстати сказать, белые зарплаты открывают дверь для кредита с минимальным взносом в 10% (600 тыс. руб. для нашего примера) под 11% годовых. В таком случае месячный платёж будет чуть меньше – 61,5 тыс. руб.
Понятно, что страховки титула и здоровья, обязательные в большинстве случаев, тут не учитываются. Но в расчёте на год более-менее защищающая заёмщика страховая программа обойдётся в 1,5–2,0 тыс. руб. в месяц. Также нужно добавить расходы на косметический ремонт раз в пять лет – примем их условно в 400 тыс. руб. за ремонт, – коммунальные платежи, включая взносы на капремонт, налоги, мебель и прочие мелочи, ложащиеся на плечи собственника. Наниматель за всё это не платит, его дело – только расходники, т.е. вода и свет по счётчикам. Для удобства виртуально обнулим эти платежи и для собственника, тогда его коммуналка составит где-то 3-4 тыс. руб. в месяц.
Итоговый результат уже был посчитан, вот что вышло.
Здесь для расчёта взята ипотечная программа без страховки под 13% годовых, первоначальный взнос приплюсован к общей сумме платежей за ипотеку.
Более выгодный для ипотечника вариант – с кредитом под 11% и взносом в 10% – лишь незначительно уменьшит итоговую сумму: до 11 млн 980 тыс. руб. Несущественно.
Надо заметить, что высокий разрыв между ценой аренды и платежами по ипотеке – не только российский выверт. Например, для США картина по штатам складывается такая.
Там, впрочем, разница редко бывает более чем двукратной.
Но позвольте, – может сказать внимательный читатель. – А где же покупка, обещанная в заголовке?
Что ж, вот она.
Будем исходить из того, что коль скоро человек задумался об ипотеке, значит, на 63 тыс. руб. в месяц он может рассчитывать твёрдо. И также значит, что 600 тыс. руб на первоначальный взнос он уже скопил. Берём из этих денег 75 тыс. руб. и снимаем аналогичную квартиру в Беляево, а остаток кладём на депозит. Кстати, если действовать через Avito или Cian, можно сэкономить 25 тыс. руб. на комиссии агенту.
Депозит выбираем с возможностью дополнительных взносов и ежемесячной капитализацией. Среди банков Топ-50 можно найти немало предложений под 8,0-8,5% годовых сроком на год. Понятно, что на 10-15 лет зафиксировать эту ставку не получится. Но можно вполне обоснованно допустить, что банковские предложения по вкладам смогут и дальше превышать инфляцию на один-два процентных пункта. То есть, исходя из прогнозов ЦБ и текущих показателей можно считать, что 5% годовых окажутся средним процентом по выгодным вкладам на ближайшее десятилетие.
Впрочем, так долго ждать и не понадобится. Не забудем, что у заёмщика есть 63 тыс. руб. в месяц, которые он был готов отдать банку. Часть этой суммы он и отдаст, только с выгодой для себя, а не для кредитной организации.
Проще говоря, 525 тыс. руб. наш несостоявшийся заёмщик сразу кладёт на банковский депозит под 8,5% годовых. И ежемесячно вносит на него ещё 38 тыс. руб. – разницу между платежом по ипотеке и стоимостью ренты. Уже за первый год на его счёте возникнет миллион рублей. Даже если допустить, что дальше проценты по вкладам будут снижаться с темпом 0,5 п.п. в год, регулярность взносов сделает своё дело. К концу второго года у него будет уже 1,5 млн руб., третьего – 2,1 млн руб. и т.д. А к концу девятого – 6 млн 260 тыс. руб. Что, согласно первоначальным предположениям, хватит не только на квартиру, но и на мебель.
То есть, живя как ипотечник, но без дамоклова меча выселения в случае чего и фактической потери ранее сделанных взносов, можно превратиться в полноправного собственника гораздо быстрее, чем в случае кабального кредита. Добавить к этому минимум издержек и максимум мобильности – все преимущества арендно-сберегательной схемы, кажется, налицо.
Конечно, главный риск для неё – если жилая недвижимость начнёт расти в цене бурными темпами, и это будет продолжаться хотя бы 5-7 лет. Но в таком случае и проценты по вкладам пойдут в рост, что частично (а то и полностью) компенсирует возможное удорожание жилья. Риск внезапного выселения из съёмной квартиры можно признать несущественным на конкурентном рынке столичной аренды. А в крайнем случае всегда можно найти более адекватного наймодателя за те же деньги. Кстати сказать, выросшая за последние годы конкуренция не позволит и ставкам подняться.
Так зачем отдавать деньги банку, переплачивая за квартиру минимум вдвое?