Подешевеют ли квартиры в новостройках

Предложение на рынке новостроек в России в настоящее время сильно превышает спрос. По данным компании «Дом.рф», объем нераспроданного жилья достиг почти 70 миллионов квадратных метров. Вместе с тем Банк России ужесточил требования к девелоперам, предлагающим приобрести квартиры в ипотеку по низким ставкам. Стоит ли в связи с этим ожидать падения цен на квартиры в новостройках […]

Сообщение Подешевеют ли квартиры в новостройках появились сначала на Московская правда.

Предложение на рынке новостроек в России в настоящее время сильно превышает спрос. По данным компании «Дом.рф», объем нераспроданного жилья достиг почти 70 миллионов квадратных метров. Вместе с тем Банк России ужесточил требования к девелоперам, предлагающим приобрести квартиры в ипотеку по низким ставкам. Стоит ли в связи с этим ожидать падения цен на квартиры в новостройках и как ситуация отразится на рынке вторичного жилья? Об этом «Московская правда» узнала у экспертов.

Объемы предложения давно давят на стоимость квадратного метра, считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Однако на рынке новостроек высокие цены на жилье поддерживаются льготной ипотекой от государства и субсидируемой ипотекой от застройщиков.

– Благодаря «нулевой ипотеке» застройщики в прошлом году умудрялись поднимать и без того перегретые цены, несмотря на значительное снижение платежеспособности покупателей. Именно слишком доступная ипотека создала условия для образования ценового пузыря на рынке жилья, – рассказал эксперт. – Мягкая денежно-кредитная политика Центробанка в ковидные 2020 – 2021 годы и субсидирование ставок государством, а потом и самими застройщиками, резко увеличили спрос на жилье. Но предложение при этом не росло, поэтому выросли цены: в 1,5 – 2 раза за два года. Назвать рыночным этот рост никак нельзя, ведь доходы населения на столько не увеличились. Поэтому после запрета ЦБ на околонулевую ипотеку и повышения ставок на льготную ипотеку застройщикам придется опускать цены, чтобы не потерять продажи.

Эксперт напомнил, что на рынке вторичного жилья под давлением большого объема предложения и невысокого спроса стоимость жилья уже давно ползет вниз. Так, в Москве за май – декабрь 2022 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 7,5%. К тому же чаще всего реальные покупатели получали скидки в 10 – 20% от изначальной цены объекта. То есть реальное снижение цен намного больше официального.

– В начале 2023 года рынок стабилизировался, однако в перспективе снижение стоимости жилья, вероятно, продолжится, – считает Олег Репченко. – На первичке в целом цены тоже смотрят вниз, но пока больше в виде скидок, которые становятся едва ли не единственным способом привлечь покупателя. Например, в апреле дисконт на квартиры и апартаменты в Москве достиг 40%.

По прогнозу экспертов аналитического агентства IRN.RU, если не случится новых форс-мажоров и экономических обострений, стоимость жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года.

О том, что корректировка стоимости новостроек практически неизбежна, рассказал и исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

– Даже глава Минстроя РФ на днях предложил застройщикам уменьшить цены на жилье. Поэтому велика вероятность, что к третьему кварталу в экономклассе новостроек Москвы и Санкт-Петербурга мы увидим снижение стоимости на 5 – 10%, – сообщил он.

По данным аналитиков, за первый квартал средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Подмосковье и в Санкт-Петербурге уже уменьшилась на 0,2%. В Москве «квадрат» хоть и подорожал за квартал на 4,2%, но в сравнении с мартом 2022-го снизился на 4,5%. Ярослав Баджурак считает, что отчасти это результат переизбытка новостроек и высокой конкуренции. Застройщики были вынуждены предлагать жилье со скидками, чтобы продажи не падали. Ведь потребительский спрос с начала года остается низким.

– В прежние годы высокий ипотечный сезон начинался весной. Однако в этом году, начиная с января, Центробанк продолжает вводить ограничения на «экстремально» низкие ставки и схемы застройщиков. Так, ЦБ предписал кредитным организациям создавать повышенные резервы по ипотеке от застройщиков. С 30 мая, в зависимости от дисконта к рыночной процентной ставке (РПС), которую ежемесячно будет устанавливать регулятор, банки обяжут создавать 30% или 50% резервов по выданным жилищным кредитам. Эти изменения скажутся на первичном ипотечном рынке во втором квартале и далее, – отметил эксперт. – С рынка уже практически исчезли предложения со ставками ниже 4%. Проценты в партнерских программах девелоперов и банков в дальнейшем будут приближаться к ставкам по госпрограммам – 6% по семейной ипотеке и 8% по льготной ипотеке. У застройщиков просто не останется способов увеличивать цену квартиры за счет низкого процента.

Впрочем, несмотря на уже принятые Центробанком меры, в целом по стране по итогам первого квартала, по данным портала «Мир квартир», стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 2,1%, а за год – на 7,7%.

Такое положение вещей сейчас делает более привлекательным рынок «вторички», в том числе и ипотеку в этом сегменте.

– Но если спрос будет более активным в сегменте готовой недвижимости, то дальнейшего падения цен не произойдет. Во втором полугодии 2023 года корректировка по «вторичке» возможна, но не более чем на 5%. Мы также не исключаем, что из-за общего низкого потребительского спроса стоимость квартир на вторичном рынке будет как минимум оставаться на текущих уровнях, – считает Ярослав Баджурак.

Свое мнение выразила и директор агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Ригина Гордеева. Она считает, что статистика в данном случае лукавит.

– Когда аналитики показывают статистику по объему предложений на рынке новостроек, никто не говорит о том, что его увеличение связано не только со снижением спроса, но прежде всего с тем, что надежные застройщики продолжают активно выводить новые проекты в продажу. Да, квадратных метров становится больше, но причина – в регулярности выхода новых проектов, – отмечает эксперт. – Кроме того, такая ситуация складывается в том числе и за счет того, что скапливается предложение, которое в принципе не интересно покупателям.

Что касается перспективных цен на новостройки, то тут, по мнению Ригины Гордеевой, особого снижения ждать не стоит.

– Застройщики действительно стали более лояльными с точки зрения индивидуальных скидок, но при этом они вынуждены придерживаться финансовой модели, которая согласована с банком. И каким бы острым ни было у девелоперов желание продать свою недвижимость дешевле, спуститься ниже финмодели они все равно не могут. Вместе с тем каждый день возрастает себестоимость строительства, дорожает рабочая сила, стройматериалы. В совокупности эти факторы не оставляют предпосылок к очень сильному дисконту на рынке новостроек.

– Большинство застройщиков сегодня заняли выжидательную позицию и предпочитают дождаться окончания строительства объектов, когда они смогут продать свои лоты уже как вторичную недвижимость по той цене, которая была заложена в финансовой модели, – отметила эксперт.

Предпосылок для затоваривания и, соответственно, снижения цен на первичном рынке жилья не видит и совладелец девелоперской компании «Группа «Родина» Владимир Щёкин.

– Строящееся жилье будет вводиться не одномоментно, а на протяжении нескольких лет. Так что новостройки продолжат дорожать, хотя и медленнее, чем в период пандемии, когда наблюдалась ажиотажная потребительская активность. Власти продлевают существующие и вводят новые льготные ипотечные программы, что обеспечивает девелоперов стабильным спросом, – считает эксперт.

Однако, по его мнению, действия Банка России, направленные на ограничение выдачи кредитов от застройщиков с низкими ставками, могут замедлить темпы восстановления рынка.

– Уверен, что гипотетические риски, которых опасается регулятор, в действительности невелики и не оправдывают сворачивание схем, благодаря которым люди с невысоким уровнем доходов получили возможность улучшать жилищные условия, – отметил Владимир Щёкин.

А вот руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева считает, что в нынешнем году можно ожидать коррекционного снижения цен на первичном рынке жилья на 5 – 10%. Но это снижение будет завуалированным.

– То есть на сайте застройщика стоимость квартир меняться не будет, а вот за счет скидок или бонусов она реально уменьшится. Некоторые застройщики предлагают новые маркетинговые акции для стимулирования распродаж – например, кешбэк. По факту это тоже своеобразная скидка. Но никто не заинтересован показывать этот процесс, ведь «реальное» снижение цен может привести к тому, что рынок «встанет» – покупатели отменят согласованные сделки и будут ждать дальнейшего падения цен, – объясняет эксперт.

Причем снижение цен, по ее мнению, скорее всего, коснется в большей степени жилья, которое не пользуется высоким спросом.

– На ликвидные проекты цены остаются стабильными. Студии и «однушки» в них расхватываются уже в первые дни бронирования. А многокомнатные квартиры такой популярностью не пользуются. Вот на них, как и на квартиры в «непопулярных» новых комплексах, скидки могут достигать 20% и более, – считает Мария Румянцева.

Согласен с тем, что цены на новостройки в среднесрочной перспективе, скорее всего, останутся стабильными, и доцент департамента экономической теории Финансового университета при правительстве Российской Федерации Дмитрий Морковкин. Правда, причины он называет другие.

– Рынок недвижимости в РФ «стоит» с точки зрения продаж в новостройках, а цены на «вторичку» потихоньку продолжают проседать с весны 2022 года. Вследствие введения Банком России ряда ограничений ипотечных программ со сверхнизкими процентными ставками и прогнозом ужесточения такой политики денежно-кредитного регулятора цены на жилую недвижимость на вторичном рынке с большой долей вероятности будут снижаться. А вот снижение цен на первичном рынке не в интересах девелоперов. «Первичка» для многих обеспеченных граждан традиционно является объектом инвестиций. И снижение цен на новостройки в таком случае станет не лучшим сигналом для инвесторов, ведь это будет означать вложения в заведомо убыточный актив, – объяснил эксперт.

Поддерживает эту точку зрения и декан факультета «Цифровая экономика и массовые коммуникации» МТУСИ Сергей Гатауллин.

– Недвижимость – товар не скоропортящийся, а у застройщиков себестоимость квадратного метра постоянно увеличивается. При этом никто не заинтересован в «схлопывании» ценового пузыря московской недвижимости, начавшего надуваться с периода пандемии. Ни регуляторам, ни застройщикам, ни гражданам сейчас не нужны проблемы на внутреннем рынке, а примеров кризисов ипотечного кредитования на глобальном рынке достаточно. Все помнят заокеанский кризис образца 2008 года и длительный период экономической рецессии, за ним последовавший. Поэтому все возможности регуляторной политики и инструментов разного рода маркетинговых манипуляций девелоперов будут направлены на то, чтобы не допустить резких движений рынка недвижимости, – убежден эксперт.

К ужесточению требований Банка России к ставкам ипотечных кредитов эксперты относятся по-разному. Причем против выступают в основном представители рынка недвижимости, а за – экономисты.

Первые аргументируют свои возражения тем, что лишение девелоперов возможности привлечения покупателей с помощью низких ипотечных ставок приведет к стагнации на рынке новостроек, вторые парируют тем, что околонулевые ипотечные ставки привели к образованию ценового «пузыря» на рынке недвижимости, а инициатива ЦБ поможет его схлопнуть. При этом, как отметил Дмитрий Морковкин, программу льготной ипотеки, которую проводит государство, необходимо продолжать, поскольку она помогает решать сразу несколько важных вопросов.

– Стабильная загрузка стройкомлекса создает мультипликативный эффект для сбалансированного развития реального сектора и российской экономики в целом. Плюс ко всему льготная ипотека – это важнейший фактор улучшения жилищных условий российских граждан. Более того, ипотечное кредитование в принципе является чуть ли ни единственным способом приобрести жилье «здесь и сейчас» для тех, кто не может купить квартиру, используя только свои накопления, – отмечает эксперт. – Решение данного вопроса, по нашему мнению, лежит в плоскости достижения компромисса между правительством РФ и Банком России по совершенствованию инструментов политики занятости и заработной платы и регулирования рынка ипотечного кредитования с учетом текущих приоритетов развития промышленности, стимулирования строительной отрасли и реализации импортозамещения.

Поддерживает коллегу и Ярослав Баджурак:

– В текущей экономической ситуации Центробанк, по сути, занимается ручной тонкой настройкой ипотечного рынка, который живет благодаря господдержке. Субсидирование ставок за последние три года привело к перегреву цен на первичном рынке. Теперь регулятор просто вынужден не допустить взрыва ценового «пузыря» и переизбытка низколиквидных дорогих новостроек в собственности ипотечников и в залогах у банков. И мы видим, что ему это удается, – объяснил он. – Скептики несколько преувеличивают, говоря о том, что Центробанк «заморозит» рынок и потребительский спрос. Мы считаем, что на активность потребителей влияют не только меры поддержки, ипотечная ставка и цена квартир. Гораздо важнее стабильность семейных бюджетов и горизонт планирования. К сожалению, они невозможны без кардинального улучшения в экономике страны и отсутствия геополитических потрясений.

В общем, эксперты признают: практически двукратное увеличение стоимости жилья в прошлые несколько лет было связано не с объективными предпосылками, а с ростом спроса, вызванным низкими ипотечными ставками. Что, собственно, практически свело всю господдержку на нет – даже со льготными ипотечными ставками конечная стоимость квартир в прошлом году была выше, чем в начале 2020 года с ипотекой по ставке 11 – 12%. Между тем существенного снижения цен, по крайней мере в обозримом будущем, не предвидится. Хотя в ситуации, когда стоимость средней «однушки» в Москве составляет порядка 10 миллионов рублей, снижение даже на 10%, как обещают эксперты, позволить сэкономить при покупке жилья довольно приличную сумму.

Алёна Бодриенко.

Фото агентства «Москва»

Сообщение Подешевеют ли квартиры в новостройках появились сначала на Московская правда.