Количество свободных площадей на складах в Петербурге стремится к нулю
2021 год подходит к концу для экспертов тревожно: показатели вакантных площадей складских помещений в классе А в Петербурге и области составляют всего 1%. Причина – стабильно высокий спрос, который девелоперы не способны удовлетворить. Рекордные значения показали и ставки.
К началу декабря в Северной столице арендовали более 730 тысяч квадратных метров складов, а валовый объём сделок превысил показатели 2020 года на 33%. Руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE Алёна Волобуева отмечает, что подобные показатели считаются рекордными за весь период мониторинга рынка.
Лидерами по объёму спроса стала индустрия e–commerce. За 11 месяцев на её долю пришлось более 65% сделок аренды. Притом эксперты наблюдают значительный рост этого сегмента: в 2019 году договоров было всего 3%, а в 2020-м – 26%. Больше всего площадей арендовал Ozon – более 200 тысяч квадратных метров. Кроме того, значительный спрос на свободные площади испытывают непродовольственный ритейл и сектор непищевого производства.
В текущем году в городе и ближайших окрестностях ввели в эксплуатацию 78 тысяч квадратных метров, что в 4-5 раз меньше потребностей рынка. Эти складские площади являются спекулятивными, то есть они не были построены под желания конкретного арендатора. До конца года, по данным Knight Frank St Petersburg, на рынке складской недвижимости планируется ввод 30 тысяч квадратных метров: третий корпус «Индустриального Парка Ладога», Grando и складской комплекс «Пушкинский».
—Все площади в анонсированных к вводу до конца 2021 года комплексах сданы в аренду, — делится руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg Илья Князев.
Он также отмечает, что объём спроса превышает предложение на 1,1 миллиона квадратных метров складских помещений, а свободные площади занимают всего 2-3 тысячи квадратных метров. Больше всего арендаторов интересуют сортировочные хабы, распределительные центры, автоматизированные и технологические объекты, а также фулфилменты. Впрочем, эксперты отмечают повышенное внимание к экологичным складам и помещениям формата Light industral, которые способны вместить в себя и складские и производственные предприятия.
Данное направление планирует развивать ООО «Мегалайн». Компания проведёт реновацию «Горской», где возведёт склады в формате Light Industrial. Генеральный директор «Мегалайн» Геннадий Корупятник признался, что компания увидела большой потенциал у этого направления, поэтому активно старается развивать данный сегмент недвижимости. Кроме того, ввод более 300 тысяч квадратных метров площадей позволит частично решить проблему нехватки складов в Северной столице.
Кроме того, на территории Комплекса защитных сооружений от наводнений предполагается строительство города инноваций с IT-деревней, которые станут центром притяжения для IT-специалистов города. Для петербуржцев здесь благоустроят набережную для прогулок и отдыха, а для туристов – построят зону с гостиницами, Музей Дамбы и смотровую площадку.
Территория будет полностью экологична, а объекты – «зелёными». В настоящее время «Мегалайн» ищет таланты, которые смогут предложить интересные архитектурно–градостроительные решения для «Горской»: для разработки проекта компания проводит конкурс с призовым фондом в 15 миллионов рублей.
По словам Алёны Волобуевой, спекулятивных объектов на рынке складской недвижимости мало, так как девелоперы опасаются строить «в рынок». Именно поэтому их арендуют ещё на этапе возведения, а строительство заканчивается с учётом требования арендаторов. Это привело к тому, что сделки в формате built–to–suit под конкретного заказчика увеличились вдвое.
Ставка аренды в Северной столице за год выросла на 20-25%, а к концу 2021 года, по прогнозам исполнительного директора Radius Group Захара Валькова, превысит 5,5 тысяч рублей за квадратный метр.
— Второй год подряд рынок бьёт рекорды, он перегрет, ставки растут до исторических отметок (и, скорее всего, это не предел), свободных площадей нет вообще, — рассказывает эксперт.
А руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Наталия Киреева и вовсе отмечают, что темпы роста арендных ставок на петербургские склады лидируют в Европе. Она прогнозирует, что это не предел, и к концу 2022 года ставки могут дорасти до 6 тысяч за квадратный метр.
По словам Ильи Князева, в 2022 году планируется ввод 350 тысяч квадратных метров складов, для аренды предназначены около 195 тысяч. Компании JLL в Санкт–Петербурге приводит следующие данные: в ближайшие 2-3 года спекулятивные складские помещения площадью 600 тысяч квадратных метров анонсированы на ввод или строительство.