Дешевые новостройки уходят в прошлое?

Почему девелоперы не могут удержать цены на доступном уровне

Столичной «первичке» угрожает перезатоваривание, а тем временем спрос на объекты продолжает падать. Есть ли у застройщиков шанс спасти ситуацию или «сход с дистанции» для большинства из них (со всеми вытекающими отсюда последствиями для граждан) все-таки неизбежен?

Пат или пропал?

В 2015 году в границах столицы (включая и так называемые «присоединенные территории») на первичный рынок было выведено 42 жилых проекта (из которых 23 принадлежали сегменту дорогого жилья, а 19 — бюджетному сектору новостроек). Их общая площадь, по подсчетам специалистов, всего лишь чуть-чуть не дотянула до показателя в 4 миллиона квадратных метров. В настоящее время, как выяснили аналитики компании «Метриум Групп», в Москве на экспозиции находится порядка 28,5 тысячи квартир (продажи ведутся в 41 жилом комплексе эконом-класса, 72 проектах бизнес-класса и 44 проектах премиального сегмента). Таким образом, к началу второго квартала 2016 года объем предложения на «первичке» вырос, в сравнении с данными трехлетней давности, на добрую треть. Интересно, что в течение следующего года в пределах города и области девелоперы планируют вывести на реализацию еще около 10 миллионов квадратных метров.

Первый логичный вопрос — для чего это нужно? Ведь эксперты рынка заявляют: накопившегося за ближайшие 6-7 месяцев количества жилых объектов в новостройках будет достаточно, чтобы при существующем уровне спроса вести стабильную торговлю как минимум 3-4 года.

Ответ на него довольно прост. Дело в том, что в девелопменте, поясняет управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, нельзя мгновенно «нажать на тормоз» и сразу же остановить производство новой продукции, как это возможно в некоторых других сферах бизнеса. Например, строительство многих жилых комплексов из тех, что выводятся на рынок в настоящий момент, запускалось еще до начала кризиса. И реально замораживать реализацию проекта, в котором порядка 40% затрат пришлось на решение вопроса с земельным участком, а также согласование, проектирование и иную «канцелярскую» работу, застройщикам, понятное дело, абсолютно не выгодно. Тем более что, помимо потери прибыли, подобное решение чревато также быстрой потерей и занимаемой доли рынка.

Второй вопрос — кому все это продавать? Ведь реальный спрос на подобные объекты, если верить прогнозам тех же экспертов, продолжает демонстрировать неуклонное снижение.

Конечно, самые пессимистичные прогнозы о будущем «первички» (полная остановка деятельности) едва ли воплотятся в реальности, уверены эксперты. Жилье в Москве как продавалось ранее, так и будет реализовываться в дальнейшем, поскольку, невзирая на экономические трудности, в мегаполисе по-прежнему имеется платежеспособный спрос на квартиры.

Во-первых, его формируют те россияне, которые еще не расстались с накоплениями, сделанными еще до наступления кризиса (согласно информации Центробанка, 4 месяца назад суммарный объем банковских вложений россиян достигал 23 триллионов рублей), и желают улучшить свои жилищные условия (согласно данным соцопросов, в мегаполисе таковых 40%, при этом четверть из них заявляет, что уже располагает достаточными для этого финансовыми возможностями).

Во-вторых, в городе увеличивается поток мигрантов, выходцев из депрессивных регионов страны. В частности, в первый месяц этого года в столицу на заработки перебралось на 100 тысяч россиян больше, чем в январе 2015. Да, «зацепиться» удается не всем, но большинство из тех, кому повезло, всеми правдами и неправдами стараются решить квартирный вопрос как можно быстрее.

В-третьих, сторонников принципа «лучший способ сохранения сбережений — вложение в недвижимость» неуклонно становится больше. Если в 2009 году доля его сторонников колебалась на отметке в 40%, то к концу 2015 года она достигла уровня в 65% россиян.     

Если с первыми двумя вопросами все более или менее ясно, то вот по поводу третьего (как именно продавать гражданам жилье) такого сказать, увы, нельзя.

Некоторое время назад добиваться высоких показателей продаж застройщикам помогали широкие рекламные кампании. Но в настоящее время финансового «запаса прочности» для дальнейшего наращивания бюджетов на подобные мероприятия у большинства из них нет. Средний размер выделяемых на эти цели ассигнований и без того в течение прошлого года возрос в полтора-два раза, а дальнейшее движение в этом направлении вообще рискует свести прибыльность проектов на нет.

Тем более что она сейчас сравнительно невелика. Это два-четыре года назад маржинальность проектов эконом-класса не опускалась ниже 30-35%,а в более высоких ценовых сегментах — ниже 40-50%. Теперь же считается весьма недурственным показатель рентабельности в 20-25% (вне зависимости от класса объекта), но уже появляются проекты, где она не переваливает даже за 10%.

И такая ситуация фактически ставит крест на главном для девелоперов в последнее время оружии в конкурентной борьбе — низкой цене.

Демпинг, отмечает директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман, активно использовался многими застройщиками как наиболее простое средство выживания в тяжелых экономических условиях. Оно, кстати, в конце 2015 года зарекомендовало себя довольно неплохо. Установив средний размер бонуса на уровне выше 10% в ноябре, подавляющее большинство девелоперов добилось того, что количество сделок с новыми квартирами выросло уже в начале декабря на 20%.

Но эффективность данного приема, добавляет эксперт, заключается в четких временных рамках и жестком ограничении круга реализуемых объектов. В случае нарушения этих условий на рынке произойдет разбалансирование процессов, и в итоге ситуация станет патовой, когда продолжающийся рост себестоимости строительства напрочь убивает всю рентабельность. 

По всей видимости, застройщики хорошо представляют себе все возможные последствия, поскольку в марте, отмечают аналитики «ИНКОМ-Недвижимости», на первичном рынке Москвы впервые за последние 12 месяцев был зафиксирован факт снижения предоставляемого продавцами недвижимости дисконта. Теперь максимальный размер скидок составляет не беспрецедентные 25% от стоимости объекта, как в декабре 2015 года, а всего лишь 20%, средний же размер, в свою очередь, «ужался» до 10% (против уже «устоявшихся» ранее 15%).

Однако взятый застройщиками тренд на заметное снижение бонусов, подчеркивает Юлиан Гутман, вкупе с периодами скачкообразного укрепления российского рубля, не замедлил сказаться на степени востребованности столичных новостроек среди покупателей: в минувшем марте спрос уже «просел» на 20%.

Спасти «первичку» от очередного коллапса, уверены аналитики, может лишь смена стратегии поведения девелоперов на рынке. Но на что ее менять?

Как отмечали выше представители «Метриум Групп», для рекламы, что называется, «на каждом углу», у девелоперов средств нет. Бесконечно продлевать скидки, доказали сотрудники «ИНКОМ-Недвижимости», тоже уже невозможно. Вывод на продажу более совершенных с точки зрения архитектуры, а также качества строительства и степени развитости инфраструктуры объектов неминуемо приведет к повышению себестоимости квадратного метра (и, как следствие, к еще большему падению спроса на жилье).  

Правда, Юлиан Гутман считает, что ситуацию поможет скорректировать, в частности, разработка четкого и гибкого клиентоориентированного подхода к продажам жилья. Например, подчеркивает он, многие девелоперы уже приступают к формированию прайс-листов с учетом индивидуальных скидок. А в «Метриум Групп» возлагают большие надежды на внедрение открытых только для юрлиц автоматизированных систем управления продажами.

Однако едва ли все эти новшества способны соперничать в эффективности со старым добрым демпингом. А поскольку придерживаться подобной политики застройщики уже не могут, не значит ли это, что через некоторое время сегмент новостроек в который уже раз накроет кризисная волна, которая, вслед за "вторичкой", смоет этот сектор рынка в очередное небытие?