RRG составила рейтинг ТЦ Тюмени
На первом этапе исследования были проведены анализ и оценка местоположения торговых объектов по следующим критериям: видимость с прилегающих трасс; окружение (жилой сектор) и близость к центру города, различным предприятиям; пешеходная доступность, доступность на автомобиле и общественном транспорте, характеристики пешеходного и автомобильного трафика и др. Специалистами компании также были сделаны экспресс-замеры количества посетителей исследуемых моллов. В результате, максимальные баллы по блоку местоположение набрали такие проекты как Солнечный, Магеллан и Тюменский ЦУМ.
Далее была проведена качественная и количественная оценка торговых центров по блоку Концепция: обеспеченность паркингом (размер и удобство парковки); структура по площади и представленность якорных и сетевых операторов по основным товарным группам (FMCG, DIY, мебель и товары для дома, электроника и бытовая техника, детские товары, спортивные товары, кинотеатр и развлечения, фуд-корт и общепит, одежда, обувь, аксессуары и т.п.); доля якорных арендаторов; индекс посещаемости; качество и сбалансированность пула арендаторов, концепция. Отметим, что последний из перечисленных критериев оценивался на основе экспертной оценки RRG, а также данных, полученных с сайта foursquare.com. При расчете итогового бала по критерию Концепция экспертной оценке RRG присвоен вес 60%, оценке foursquare - 40%. В тройке лидеров по блоку Концепция оказались Кристалл, Гудвин, Галерея Вояж.
Добавим, что отдельным глубоким направлением исследования стал опрос посетителей торговых центров, в числе задач которого выявление индекса популярности торговых объектов города, особенностей потребительского поведения и предпочтений, уровня жизни, доходов, структуры расходов и прочего.
Интегральный коэффициент привлекательности торговых центров рассчитывался как нормированная сумма баллов по двум блокам параметров (местоположение и концепция), в соответствии с их весом. Затем путем перевзвешивания баллов, полученных по обоим блокам, был составлен интегральный рейтинг привлекательности ТЦ. Победителями в интегральном рейтинге стали: Кристалл - 8,3 баллов, Гудвин - 6,4 балла, Галерея Вояж 6,0 баллов (см. таблицу ниже).
Помимо действующих ТЦ Тюмени экспертами RRG был проведен анализ заявленных на будущее проектов и подробно изучен потенциал единственного активно строящегося молла ТЦ Star City Mall. По блоку Местоположение проект получил средние оценки, однако в перспективе, с вводом значительного объема жилья в окружении объекта, ситуация значительно улучшится. По блоку Концепция молл может претендовать (в случае реализации заявленной концепции) на сильные позиции на рынке. В интегральном рейтинге данный комплекс, один из крупнейших в городе, имеет все основания занять второе место после Кристалла.
Сегодня рынок торговой недвижимости и ритейла как никогда нуждается в качественных исследованиях, говорит Денис Колокольников, Председатель Совета директоров RRG. Без выверенных, полученных с помощью расчетного подхода данных невозможно принять конструктивное решение о старте девелопмента или открытии магазина в том или ином в регионе. Здесь я хочу подчеркнуть, что мы не делаем рейтинги ради рейтингов. Основная задача ранжирования это определение потенциала заявленных проектов. Анализ конкурентной среды позволяет рассчитать потенциальный товарооборот с минимальной погрешностью, долю рынка и средневзвешенную арендную ставку.
Таблица. Интегральный рейтинг ТЦ Тюмени (по состоянию на 1 квартал 2016 года)
Название ТЦ
GLA кв. м
Итоговый балл
Кристалл
70 тыс.
8,3
StarCityMall[i]
53 тыс.
7,4
Гудвин
33 тыс.
6,4
Галерея Вояж
30 тыс.
6,0
Солнечный
36 тыс.
5,7
Магеллан
19 тыс.
5,4
Остров
30 тыс.
5,2
Премьер
22,5 тыс.
5,2
Колумб
29,8 тыс.
5,1
Зеленый берег
24 тыс.
5,0
Фаворит
16 тыс.
4,9
Па-на-ма
18 тыс.
4,7
Тюменский ЦУМ
16 тыс.
4,4
Источник: RRG
[i] Строящийся объект. Оценивались местоположение и заявленные собственником концепция, планировки, пул арендаторов и прочее. Объект может занять сильные позиции на рынке при условии реализации заявленной концепции, эффективном брокеридже