Коттеджный поселок, деревня, СНТ. Где лучше купить участок?

Где можно строить дом, а где — прописаться?

Домик в деревне, участок или дом в коттеджном посёлке, участок под строительство (или готовая дача) в садоводческом товариществе. В чём разница? Разобраться помогает руководитель общественной приёмной Союза садоводов России Людмила Бурякова.

В каждом из перечисленных случаев строительство и реконструкцию дома можно проводить с помощью материнского капитала.

Коттеджный посёлок

Самый дорогой вариант. Категория земли, которая выделяется под коттеджный посёлок, называется «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования — для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Рыночная стоимость 1 сотки земли в Московской области — около 240 тыс. руб.

Земля для ИЖС относится к самому дорогому ценовому сегменту в отношении покупки и уплаты налогов. По сравнению с СНТ налог в 1,5-2 раза выше. Что касается кадастровой стоимости земли, то она тоже варьирует в зависимости от многих факторов.

Как правило, территория, на которой продается участок или дом в коттеджном поселке, уже имеет собственника. То есть вы покупаете не у муниципалитета, а у частного или юридического лица. Цену продажи участка устанавливает собственник поселка. Ему же принадлежат земли общего назначения, их обслуживание тоже стоит денег, что часто ложится на плечи владельцев личных участков.

Социальной инфраструктуры может и не быть, придётся её создавать с нуля, за ваш счёт. Как правило, для управления инфраструктурой коттеджного поселка образуется ТСЖ (товарищество собственников жилья) или нанимается Управляющая компания (они есть в каждом муниципалитете). Зато на участке можно строить жилой дом и различные вспомогательные постройки, а также баню и гараж.

Деревня или сельский населённый пункт

Категория земли (как правило) — «земли населённых пунктов», вид разрешенного использования — под ЛПХ (личное подсобное хозяйство) или под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Здесь тоже можно строить жилой дом, баню, гараж, хозпостройки. Кстати, земли ЛПХ можно перевести в ИЖС.

Содержание участка и дома обходится в целом дешевле, чем в коттеджном посёлке, потому что инфраструктура принадлежит муниципалитету и вы оплачиваете только коммунальные услуги. Но бывает, что и на ремонт дороги сбрасываются, и на ремонт электросетей.

Самые дешевые дома в Московской области — в Шатурском районе, в селе Власово. Расположение от МКАД — 139 км. Население — 4 сотни человек. Цена дома с земельным участком — от 200 тыс руб.

СНТ

Земли для них раньше выделялись бросовые: пустоши, неудобицы, выработанные карьеры, болота. Сейчас это все называется земли сельхозназначения — самая дешёвая в налогообложении категория земли. СНТ также могут находиться и на «землях населенных пунктов», но вид разрешённого использования единый — «для ведения садоводства».

СНТ (ТСН) существует исключительно на взносы собственников или правообладателей земельных участков, находящихся на территории данного товарищества, поэтому содержание имущества общего пользования — это ответственность каждого члена и не-члена СНТ (ТСН).

При покупке участка в СНТ нужно взять у продавца выписку из ЕГРН. Если там указано, что «границы не установлены» или «границы не определены», значит, участок не отмежован и сделка будет незаконной. Также надо поинтересоваться у председателя товарищества, имеются ли у продавца участка долги перед СНТ (ТСН). Если есть, то снижайте цену на участок.

Если СНТ находится в черте населённого пункта, то это не значит, что товарищество стало населённым пунктом автоматически. Да, до магазинов, медпунктов и других средств цивилизации ближе, но внутренние дороги, электричество, водоснабжение по-прежнему находятся на содержании СНТ.

Строить жилой дом и прописываться в товариществе можно.

Тарифы ЖКХ и сборы

Для будущего собственника дома эти статьи расходов немаловажные. Но они будут отличаться не только между разными видами собственности (ИЖС, СНТ, деревня), но и между собой. Так, в двух расположенных рядом СНТ будут разные суммы в квитках за оплату коммунальных услуг: в одном пользуются природным газом для обогрева жилья и приготовления пищи, а в другом — электричеством.

Такая же ситуация происходит и со сборами. На них влияет целый ряд факторов: количество собственников в посёлке, наличие (отсутствие) инфраструктуры.