Есть в России затерянное место — обширное и практически не затронутое цивилизацией базальтовое плато Путорана, возвышающееся на севере Восточной Сибири немного севернее полярного круга. Называют его полюсом недоступности. Если перевести тему из географического контекста в социально-экономическую плоскость, то на роль такого полюса тянет именно ипотека. Оставаясь манящей и почти недостижимой для большинства россиян целью, этот безжалостный мир квадратных метров держит в многолетнем кредитном рабстве около 10 млн человек.
И света в конце туннеля для тех, кто мечтает о собственном жилье, не видно; напротив, тьма сгущается, ощущение безысходности нарастает. Для действующих и потенциальных ипотечных заемщиков ситуация становится все более жесткой. Ставка ЦБ в 8,5% годовых, статистическая инфляция под 10%, низкие зарплаты, падающие доходы, слабеющий рубль, стремительно дорожающие квартиры в новостройках (на 32%, до 94 тысяч рублей за квадратный метр в крупных городах в 2021 году), сбои в цепочках поставок стройматериалов из-за пандемии — все эти мрачные реалии сегодняшнего дня превращают рынок ипотечного жилья в какое-то выжженное пространство, в Мордор отечественной экономики.
Сегодня оформление ипотеки на покупку однокомнатной квартиры в Москве возможно при получении дохода в размере минимум 104 тысячи рублей, причем без учета расходов на домохозяйство, подсчитал старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. Условия: первоначальный взнос в 20%, ставка 10% годовых, срок погашения — 25 лет. Еще год назад, чтобы взять «однушку» в ипотеку по стандартной тогда ставке 7,4%, достаточно было дохода в 84 тысячи рублей, при условии, что на оплату кредита уходит 70% заработка.
Ипотека была и остается основным фактором усиления долговой нагрузки на население: россияне задолжали банкам 11,4 трлн рублей по жилищным займам — эта цифра вдвое превосходит показатель трехлетней давности. В кризисном 2020-м Центробанк понижал ключевую ставку — это поддержало первичный рынок жилья: чем ниже ставка, тем дешевле заемные средства для банков и ниже ставки по ипотеке и потребительским кредитам. Но когда инфляция разогналась, регулятору пришлось изменить курс. Стартовавшая в апреле 2020-го федеральная программа льготной (под 6,5% годовых) ипотеки для новостроек не только не смягчила, но усугубила ситуацию с доступностью жилья и одновременно с закредитованностью. Да, программа стала подспорьем для строительного сектора, однако на фоне ажиотажного спроса резко выросла в цене недвижимость: за 2020 год — на 20%, за 2021-й — еще на 17,6%. Бурный рост ипотечного портфеля способствовал надуванию пузыря на этом рынке.
Как показывают соцопросы, желающих взять ипотеку гораздо больше тех, кому ее в итоге выдают. За жилищным кредитом обращаются даже люди с доходом ниже 20 тысяч рублей в месяц. Очень многим не хватает денег на первоначальный взнос, и они берут потребительский кредит. Говорить же об их способности обслуживать долгосрочную ипотеку вообще не приходится. Немало в стране и тех, кто, полагаясь на авось, предоставляет в банки справки НДФЛ с липовой информацией о зарплате. Из этого замкнутого круга нет никакого выхода: ипотечные ставки растут, жилье дорожает, банки отфутболивают заведомо недобросовестных заемщиков, людям же нужна крыша над головой, и они мечутся в поисках спасительных для себя вариантов и не находят.
И пока не видно той силы и тех условий, которые сделали бы недвижимость по-настоящему доступной для человека со средней по стране зарплатой в 30–40 тысяч. Благодатный свет в мир Средиземья сумел привнести хоббит Фродо, чудом избавивший эту сказочную землю от Мордора и темного мага Саурона. Подобного героя на российском ипотечном пространстве нет. И нет у нас таких ставок, как в Германии, Финляндии, Испании, где заемщик с хорошей историей может рассчитывать на 1–2% годовых.