Как грамотно продать ипотечную квартиру

В последнее время участились случаи продажи квартир, за которые ещё не выплачена ипотека. Обстоятельства, подталкивающие собственников жилья с обременением к преждевременной продаже, могут быть разными.

Но, в любом случае, реализовать такую недвижимость возможно. «Разумная Недвижимость» выяснила, как это сделать с помощью банка.

Если деньги у продавца

Риэлторы говорят, что всё чаще стали сталкиваться с таким явлением, как продажа квартир «из-под ипотеки».

—Причины вполне объяснимые: продавцы взяли кредит, и со временем он стал их тяготить. Они решают освободиться от ипотеки и вложить деньги во что-то другое. Либо люди не справились с платежами, и банк грозит судом, после чего сможет отобрать квартиру. Есть и более приятная причина – собственники решили улучшить жилищные условия, продать одну квартиру, где ипотека ещё не погашена, и купить другую, – рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.

Итак, если вы решили продать ипотечную квартиру , прежде всего, следует уведомить банк о своём желании и получить согласие на продажу. Следующий шаг – это поиск покупателя. Самой простой способ реализации имущества – продажа за наличные.

—Схема сделки в данной ситуации такова: заключается договор задатка на сумму основного долга, стороны обращаются в банк для досрочного погашения кредита, банк погашает кредит и даёт справку о снятии задолженности и закладную на квартиру и, наконец, происходит снятие обременения с квартиры и переход права собственности на нового владельца, – рассказывает замначальника департамента ипотечного кредитования СК KASKAD Family (Москва) Ирина Туманова.

Что делать, если своих денег немного не хватает для погашения долга? Можно взять взаймы у родственников или друзей, рекомендует руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор компании «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.

Затем заёмщик гасит кредит и одновременно начинает продажу недвижимости. Даже если квартира продолжает считаться под обременением, у продавца на руках есть подтверждающие документы от банка о погашении кредитных обязательств и согласии на снятие обременения.

Снять обременение, то есть выплатить долг банку, собственнику необходимо вне зависимости от формы оплаты покупки для продажи ипотечной квартиры, подчёркивает директор по маркетингу Glorax Development Вартан Погосян.

—Говоря о подобных сделках, надо иметь в виду следующий момент. Если собственник продает квартиру в сданном доме, то заключается стандартный договор купли-продажи объекта недвижимости. Но если дом только строится, то речь идёт о договоре долевого участия, который переуступается новому собственнику строящегося жилья. Второй вариант выглядит проще, так как набор необходимых для сделки документов гораздо меньше, – добавляет эксперт.

По словам Аллы Шинкевич, в Петербурге есть несколько банков (среди них – «Абсолют Банк», «ВТБ 24» и другие), которые грамотно проводят сделки по продаже ипотечных квартир.

—Сумма задолженности вместе с остальными средствами закладывается в ячейку, обременение снимается с согласия банка и одновременно регистрируется переход права собственности на покупателя. После этого банк забирает (либо клиент отдаёт банку) из ячейки свой долг. Данная схема безопасна и для покупателя, и для продавца, поэтому продажу можно проводить со встречными покупками, как при обычной сделке, – рассказывает риэлтор.

Если деньги у покупателя

Если у владельцев ипотечной квартиры нет финансовой возможности погасить кредит самостоятельно, то круг покупателей на такое жильё сужается. В этом случае лучше всего – найти покупателя с прямыми деньгами (со всеми или хотя бы с частью денег в размере не меньшем, чем сумма задолженности).

Из денег покупателя выплачивается задолженность, а банк готовит пакет документов для снятия обременения и последующей регистрации перехода права собственности. Оставшиеся денежные средства выплачиваются продавцу после регистрации.

—Некоторые банки проводят процедуру подготовки документов очень быстро. Например, у нас есть большой и положительный опыт работы с «Газпромбанком», когда закладная готова уже на следующий день. Но есть и банки, которые делают всё медленно – официальный срок подготовки документов и выдачи закладной после погашения у них заявлен от 10 дней, а реально это может занять 3-4 недели. Это большой риск для покупателя, который, расставшись со значительной суммой своих средств и погасив чужую ипотеку, ждёт, когда будут готовы документы, чтобы подать договор на регистрацию, – комментирует Алла Шинкевич.

Выбирая такую схему продажи, стоит учесть и такой факт: квартира под обременением, как правило, продаётся по сниженной цене.

Если продаёт банк

Бывают случаи, когда продажей ипотечной квартиры занимается сам банк. Такая ситуация возникает, если клиент долгое время не погашает ипотечный долг.

—Цены на данную недвижимость гораздо ниже рыночных, так как банк заинтересован в быстрой продаже и закрытии суммы основного долга. Порядок действий не отличается от продажи за наличный расчёт, но это самый невыгодный вариант. Средства от продажи идут сначала на закрытие суммы основного долга, процентов и пени (если была просрочка) и судебных издержек (если вопрос о продаже решался через суд). Всё, что остаётся после погашения всех расходов, выплачивается продавцу, – рассказывает Ирина Туманова из KASKAD Family.

Банк может помочь продать квартиру своему заёмщику только в одном случае – если заёмщик перестает обслуживать свои обязательства, подтверждает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

—Тогда объект недвижимости размещается в так называемых «витринах залогового имущества», где банк предоставляет краткую информацию с фотографиями квартиры. Как правило, такая база есть у каждого банка во всех регионах присутствия, – добавляет эксперт.

Банк – это кредитная организация, и продажей квартиры он заниматься не будет, напоминает ведущий менеджер департамента вторичного жилья столичного агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин:

—Исключение составляют те случаи, когда квартира перешла в собственность банка по решению суда, вследствие невыполнения обязательств должником перед банком. Такие квартиры банк реализовывает. Часть денег идёт на погашение обязательств перед банком, оставшаяся часть уходит заёмщику . Но чаще всего квартира реализуется по заниженной цене, и должнику практически ничего не остаётся. Понимая это, должник старается по возможности сам реализовать квартиру до решения суда, но по соглашению с банком. Продать нужно быстро, поэтому такие квартиры продаются с большим дисконтом, который, в зависимости от ситуации, доходит порой до 20% от начальной стоимости.

Когда квартира должника продаётся с аукциона, потеря стоимости может дойти и до 25%, отмечает Николай Лавров. Риски заключаются в том, что сначала покрываются все долги, включая пени и штрафы, и в итоге заёмщик может на руки получить совсем небольшую сумму.

Иногда при колебании цен в сторону снижения сумма, полученная при продаже залоговой квартиры, вообще может не покрыть долги.

В этой связи становится очевидным – доводить ситуацию до такой черты владельцу ипотечной квартиру не только не выгодно, но и опасно. Поэтому при возникновении малейших проблем с выплатами следует немедленно обращаться в банк. Кредитные организации совершенно не жаждут пускать с молотка залоговое имущество, поэтому всегда стараются помочь своим заёмщикам.