Участка нет, но он есть // О последствиях не оформленных прав на землю при изъятии для госнужд

В предыдущей публикации я рассмотрел вопросы расчёта компенсации за застроенный участок при изъятии для государственных или муниципальных нужд. В этой же остановлюсь на ситуации когда к моменту изъятия право собственности или аренды на участок под зданием отсутствует.Исходя из практики Правового центра «Два М», такая ситуация достаточно распространена. И далеко не всегда связана с недобросовестностью собственников зданий. Например, в Москве многие участки предоставлены по договорам аренды, истекшим и возобновлённым на неопределённый срок. А заключить новый долгосрочный договор аренды участка собственники зданий часто не могут из-за сложностей с уточнением границ, споров с соседями, претензий контролирующих органов к целевому использованию участка и т.д.Департамент городского имущества Москвы наличие таких договоров вполне устраивает, пока собственник здания вносит по ним арендную плату. Но перед изъятием зданий город от таких договоров аренды земли обычно отказывается, что вполне может сделать немотивированно.Совсем проигнорировать наличие прав на землю при изъятии уполномоченный орган и суд не могут, как минимум в теории, даже если эти права не оформлены. Так в силу пп. 5 п.1 ст.1 , ст. 39.20 Земельного кодекса собственник здания имеет исключительное право на выкуп или аренду участка под ним. То есть наличие законно возведённого объекта на публичной земле само по себе предполагает возможность приобретения того или иного права на землю. Наличие таких «потенциальных» прав неизбежно отражается на рыночной стоимости объекта, которая и должна определять величину компенсации.Вопрос конкретизирован в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому при отсутствии прав на участок под зданием необходимо исходить из стоимости права аренды на 49 лет.В свою очередь в п. 6 ФСО-№ 7[1] указывается что...