Двойная кабала. Брокер Ракута объяснил, чем опасен кредит под залог жилья

Россияне стали чаще оформлять кредит под залог недвижимости, чтобы направить его на первоначальный взнос по ипотеке, рассказал кредитный брокер Дмитрий Ракута. Но вместо полезного ресурса такой заём может стать тяжким бременем.

Банки ужесточили требования к первоначальному взносу по ипотеке, напомнил эксперт. Теперь уже недостаточно иметь на руках 15-20% от стоимости жилья, даже если это льготная ипотека со сниженными ставками. Больше шансов у тех заемщиков, которые имеют первый взнос в размере хотя бы 30%. Например, при стоимости квартиры 10 млн руб. заемщику нужно иметь своих 3-3,5 млн руб.

Раньше деньги на «первоначалку» часто брали в качестве потребкредита. Но ставки по ним выросли до 40-50%, срок кредитования — до 5 лет, а сумма выдаваемых средств сократилась в разы. Поэтому снова стало популярным кредитование под залог недвижимости (КПЗН). Ставки тут ниже — около 28-30%, а заем разрешат взять на 15-20 лет. Можно заложить как свое имеющееся жилье, так и чужое — например, квартиру родственников. Полученные деньги превращаются в первоначальный взнос, а затем человек идет в банк за ипотекой.

«Но я все-таки не рекомендую брать КПЗН, — говорит Ракута. — Да, заемщик получает деньги на руки. Но, во-первых, кредитор оценит объект максимум на 60% от рыночной стоимости. То есть если квартира стоит 10 млн руб., то выдадут до 6 млн руб. Во-вторых, после оформления КПЗН не факт, что банк даст ипотеку. Отметка о взятом займе идет в кредитную историю, и кредитор видит, какая нагрузка упадет на человека. По факту, тянуть придется сразу две ипотеки. Это крупные суммы, и они не каждому по карману».

В качестве более безопасного инструмента получения денег на первый взнос по ипотеке брокер советует пользоваться возможностями вкладов. Банки готовы предложить ставку 20-22% годовых, в том числе для кредитов на 3-6 месяцев.

«Тем, кто хочет взять ипотеку, рекомендую как следует оценить свои ресурсы и расходы, — советует собеседник. — Часто при анализе недвижимости обнаруживаются объекты, которые человеку сейчас не нужны. Например, доставшийся в наследство сад, неиспользуемый гараж, кладовая или старое низколиквидное жилье. Такие объекты нужно продавать, а вырученные деньги направлять на первый взнос по ипотеке и выбирать более современное и качественное жилье».

Также есть смысл пересмотреть свое потребительское поведение. Импульсивные покупки, приобретение товаров в кредит или в рассрочку на маркетплейсах еще больше отдаляют возможность покупки нового жилья.