Ακίνητα: Οι νέοι σταθμοί του μετρό αλλάζουν τα πάντα στις τιμές – Πώς διαμορφώνεται ο «χάρτης» ζήτησης

Δυναμική στις τιμές ακινήτων προσφέρουν οι νέοι σταθμοί του μετρό σε Αττική και Θεσσαλονίκη, αλλά και όσοι βρίσκονται υπό κατασκευή και θα λειτουργήσουν τα επόμενα χρόνια.

Γειτονιές και περιοχές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης αναγεννιούνται καθώς πλέον γίνονται πιο εύκολα προσβάσιμες, συγκεντρώνοντας το ενδιαφέρον αγοραστών, ενοικιαστών και επενδυτών, με αποτέλεσμα και τον επηρεασμό στη διαμόρφωση των τιμών όσο αυξάνεται η ζήτηση.

Η εγγύτητα σε σταθμό του μετρό, λένε οι άνθρωποι της αγοράς, θα παραμείνει ο ισχυρός καταλύτης για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα και το 2026. Με τις τιμές στην Αθήνα να εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν με μέση άνοδο 4%-6%, ανάλογα με την περιοχή, η «απόσταση» από τους σταθμούς του μετρό διαμορφώνει μια αγορά δύο ταχυτήτων.

Ηδη τα έργα για τη νέα Γραμμή 4 προκαλούν ανακατατάξεις στη ζήτηση στις περιοχές που θα εξυπηρετεί (π.χ. Κυψέλη, Γαλάτσι, Εξάρχεια) και φαίνεται να έχουν ενσωματώσει υπεραξίες, πριν καν ολοκληρωθούν τα έργα.

Αρκετοί δήμοι της Αττικής που βρίσκονται στο πεδίο της χάραξης των γραμμών του μετρό και σχεδιάζεται να αποκτήσουν τα επόμενα χρόνια νέους σταθμούς, σύμφωνα με τους μεσίτες, συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση ακίνητων, γεγονός που τροφοδοτεί τις τιμές ακόμα και αν τα έργα του μετρό είναι στο στάδιο της μελέτης.

Η Γραμμή 4 «Αλσος Βεΐκου – Γουδή», όπου έχει ξεκινήσει να υλοποιείται το πρώτο τμήμα σχεδιασμού της, με την κατασκευή 15 νέων σταθμών (συνολικά θα περιλαμβάνει 33 νέους σταθμούς), αφορά περιοχές στους δήμους Αθηναίων, Γαλατσίου, Καισαριανής και Ζωγράφου.

Οι σταθμοί θα βρίσκονται στα σημεία Αλσος Βεΐκου, Γαλάτσι, Ελικώνος, Κυψέλη, Δικαστήρια, Εξάρχεια, Ακαδημία, Κολωνάκι, Καισαριανή, Πανεπιστημιούπολη, Ιλίσια, Ζωγράφου, Γουδή, που συγκεντρώνουν ήδη το ενδιαφέρον αγοραστών και ενοικιαστών ακινήτων, με τις τιμές να αυξάνονται.

«ΧΤΙΖΟΥΝ» ΘΕΣΕΙΣ

Το έργο αυτό σε επόμενες φάσεις, που βρίσκονται στο στάδιο μελετών, θα περιλαμβάνει και νέες επεκτάσεις εκτός του Δήμου Αθηναίων, στους δήμους Ψυχικού-Φιλοθέης (Φάρος, Φιλοθέη), Χαλανδρίου (Σίδερα, Ολυμπιακό Στάδιο) και Αμαρουσίου (Παράδεισος, ΟΤΕ).

Επίσης την προέκταση Ευαγγελισμός – Νέο Πάρκο Κυβέρνησης με νέους σταθμούς σε Παγκράτι και Βύρωνα στους αντίστοιχους δήμους και τις επεκτάσεις της γραμμής «Αλσος Βεΐκου – Πετρούπολη» με νέους σταθμούς σε Νέα Ιωνία, Νέα Φιλαδέλφεια, Πύργο Βασιλίσσης, Ιλιον και Πετρούπολη και της γραμμής «Μαρούσι – Λυκόβρυση» με σταθμούς σε Πεύκη και Λυκόβρυση.

Ακόμα, σχεδιάζεται και το νέο τμήμα της Γραμμής 2 Ανθούπολη προς Ιλιον που θα αφορά νέους σταθμούς σε Παλατιανή, Ιλιον και Αγιο Νικόλαο, με πλάνο σταθμούς και σε Καματερό, Ζεφύρι και Αχαρνές.

Επίσης, σχεδιάζονται νέοι σταθμοί στη Γλυφάδα, επέκταση του σκέλους της γραμμής Ανθούπολη – Ελληνικό.

ΥΨΗΛΕΣ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ

Σύμφωνα με στοιχεία της Spitogatos για το «Ποιες είναι οι νέες hot περιοχές με τις υψηλότερες αποδόσεις;», στην Αττική στις περιοχές με υψηλές αποδόσεις πρωταγωνιστές είναι οικονομικές ζώνες του κέντρου και της Δυτικής Αττικής.

Στον κεντρικό τομέα της Αθήνας, οι περιοχές με τις υψηλότερες αποδόσεις περιλαμβάνουν μη παραδοσιακά δημοφιλείς προορισμούς όπως η Πατησίων-Αχαρνών και η Αττική αλλά με στάσεις του μετρό, καθώς και πιο καθιερωμένες περιοχές με έντονη ζήτηση, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα Εξάρχεια-Νεάπολη, η Κυψέλη και η περιοχή του Γουδή όπου κατασκευάζονται νέοι σταθμοί.

Περιοχές με υψηλή απόδοση (άνω του 5%) εντοπίζονται και στα Δυτικά Προάστια, όπως η Αγία Βαρβάρα (8,2%), το Αιγάλεω (6%), όπου υπάρχει μετρό, αλλά και στον Πειραιά και τα προάστιά του, με χαρακτηριστικά παραδείγματα τις περιοχές Καμίνια – Παλαιά Κοκκινιά, Ταμπούρια – Αγία Σοφία, στον Αγιο Ιωάννη Ρέντη, τον Ταύρο, το Κερατσίνι και τη Νίκαια.

ΠΕΙΡΑΙΑΣ – ΚΟΡΥΦΑΙΟΣ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΟΣ ΠΡΟΟΡΙΣΜΟΣ

Τα νέα δεδομένα που δημιουργούν οι νέοι σταθμοί του μετρό που έχουν σχεδιαστεί, ακόμα και αν δεν κατασκευάζονται, φαίνονται και από την εξέλιξη των τιμών αγοράς και ενοικίασης.

Κατά το 4ο τρίμηνο του 2025, στις περιοχές που κατέγραψαν τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών, στην πρώτη θέση κατατάσσεται η Λυκόβρυση (αύξηση άνω του 25%), σε συνδυασμό με ενίσχυση και της προσφοράς νεόδμητων κατοικιών στην περιοχή.

Στα Δυτικά Προάστια η Αγία Βαρβάρα καταγράφει αύξηση 24,3%, ενώ στα Νότια Προάστια ακολουθούν η Δάφνη (24,2%) και ο Υμηττός (22,3%).

Στην ενοικίαση κατοικίας, οι περιοχές που κατέγραψαν τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2025 ήταν μεταξύ άλλων το Πέραμα (19,4%), το Ιλιον και το Χαϊδάρι, με αυξήσεις λίγο άνω του 13%.

Στη Θεσσαλονίκη η λειτουργία του μετρό ανέβασε τη ζήτηση και τις τιμές, ειδικά σε περιοχές κοντά σε σταθμούς (π.χ. Αγ. Σοφίας, Αριστοτέλους, Πανεπιστημίου, Νέου Σταθμού, Τούμπας, Καλαμαριάς).

Αύξηση 12,5% στη μέση τιμή πώλησης κατοικιών εμφάνισαν και οι κατοικίες στην Καλαμαριά (3.091 ευρώ/τ.μ.) και την Πυλαία (2.941 ευρώ/τ.μ.), οι οποίες ενδεχομένως θα αποτελέσουν στο μέλλον νέους προορισμούς του μετρό της συμπρωτεύουσας.

Ολες οι μέσες τιμές πώλησης κατοικιών στις περιοχές αυτές αυξήθηκαν μεταξύ 5,5% και 12% σε σχέση με το 4ο τρίμηνο του 2024.

Στην ενοικίαση, περιοχές με τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις ήταν η Σταυρούπολη (26,4%) και η Νεάπολη (26,3%) στα προάστια της Θεσσαλονίκης, καθώς και η περιοχή Ξηροκρήνη – Παναγιά Φανερωμένη στον Δήμο Θεσσαλονίκης (24,9%).

ΑΝΑΖΗΤΟΥΝ ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ

Σύμφωνα με μεσίτες και κατασκευαστές, η έλευση του μετρό σε μια περιοχή αυξάνει το ενδιαφέρον και των επενδυτών που αναζητούν ευκαιρίες σε κατοικίες ή ακόμα και επαγγελματικά ακίνητα.

Ενδεικτικά, σύμφωνα με στοιχεία της Spitogatos, από το 2018 έως το 2019 παρατηρήθηκε αύξηση της τάξεως του 20% στις τιμές ενοικίασης διαμερισμάτων στα Δυτικά Προάστια, όπου είχε ανακοινωθεί η δημιουργία των σταθμών του μετρό (Αγία Βαρβάρα, Κορυδαλλός, Νίκαια).

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι και ο Πειραιάς, ο οποίος παραμένει κορυφαίος επενδυτικός προορισμός λόγω της επέκτασης του μετρό, που συνδέει απευθείας το λιμάνι με το αεροδρόμιο αλλά και άλλες περιοχές που άλλοτε θεωρούνταν απομακρυσμένες.

Παράγοντες της αγοράς ακινήτων λένε ότι οι τιμές σε περιοχές του Πειραιά στις οποίες δημιουργήθηκαν σταθμοί του μετρό το 2022 παρουσίασαν αύξηση της τάξης του 20%-25% για αγορά, ενώ αύξηση σημείωσαν και τα ενοίκια.

Ενδεικτικά, το διάστημα 2015-2023 οι τιμές ενοικίασης των κατοικιών σχεδόν διπλασιάστηκαν, με τη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικιών να ανέρχεται στα 9 ευρώ το τετραγωνικό.

Το ίδιο διάστημα, αυξητική αλλά σε μικρότερο βαθμό ήταν και η πορεία των μέσων τιμών ενοικίασης κατοικιών στα προάστια του Πειραιά, ιδιαίτερα από το 2017 και μετά, με τη μέση ζητούμενη τιμή το 2024 να φτάνει τα 7,4 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Την εικόνα αυτή δίνουν και στοιχεία έρευνας της Spitogatos, σύμφωνα με τα οποία η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικιών στον Πειραιά αυξήθηκε κατά 10% το 2023 σε σύγκριση με το 2022, ενώ στα προάστια του Πειραιά η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας αυξήθηκε κατά 7,6%.

Σήμερα η πορεία των μέσων ζητούμενων τιμών τόσο στον Πειραιά όσο και στα προάστιά του είναι αυξητική, όπως και την τελευταία διετία, με τις μέσες ζητούμενες τιμές να ξεπερνούν τα 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό και τα 1.900 ευρώ ανά τετραγωνικό αντίστοιχα.

Οσο για τις άλλες περιοχές στις οποίες θα φτάσει η Γραμμή 4 του μετρό, με 15 σταθμούς έως το 2033, σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς στην Κυψέλη, τα Δικαστήρια και τα Εξάρχεια οι τιμές αναμένεται να παρουσιάσουν το 2026 αύξηση 7%-10%, ενώ στα Δυτικά Προάστια η επέκταση προς Ιλιον που συζητείται δημιουργεί προσδοκίες για άνοδο 8%-10% στις γειτονιές γύρω από τους νέους σταθμούς που θα κατασκευαστούν τα επόμενα χρόνια.

Το βέβαιο είναι ότι ένας νέος σταθμός μετρό σε μια περιοχή έχει τη δυναμική να αλλάζει σημαντικά τις συνθήκες διαβίωσης και εργασίας, καθώς οι πολίτες μπορούν εύκολα και γρήγορα να έχουν πρόσβαση σε νευραλγικά σημεία της πόλης, από μεγάλα νοσοκομεία και εμπορικά κέντρα μέχρι πανεπιστημιακά ιδρύματα, δικαστήρια, υπουργεία και δημόσιες υπηρεσίες.