Ακίνητα: Τα νέα όρια στους οικισμούς – Πώς να «κλειδώσετε» το δικαίωμα δόμησης

Ξεκίνησε η αντίστροφη μέτρηση για τον επανακαθορισμό των ορίων στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Τι σημαίνει αυτό; Σημαίνει πως χιλιάδες ιδιοκτήτες σε περίπου 12.000 οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων που υπάρχουν σε όλη τη χώρα, θα κληθούν μέσα στο επόμενο διάστημα να ελέγξουν ψηφιακούς χάρτες και να υποβάλουν τεκμηριωμένες ενστάσεις για τα δικαιώματα δόμησης των ακινήτων τους, στις περιπτώσεις που περιορίζονται ή καταργούνται από τα νέα όρια στους οικισμούς που θα διαμορφωθούν, σε νέα ψηφιακή πλατφόρμα η οποία αναμένεται να ανοίξει – με βάση τον έως τώρα σχεδιασμό – στις αρχές του επόμενου έτους.

Ηδη το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχώρησε στην προκήρυξη διαγωνισμού για την επιλογή του αναδόχου που θα κατασκευάσει και θα υποστηρίξει την πλατφόρμα.

Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, με βάση στοιχεία από πρόσφατες πολεοδομικές μελέτες αναφέρονται περιορισμοί που φθάνουν ανάλογα την περιοχή από 30% έως 90% της προηγούμενης οικιστικής έκτασης.

Οι αλλαγές αυτές, κατά τις ίδιες πηγές, συνδέονται με τη νέα μεθοδολογία οριοθέτησης, τις κατευθύνσεις της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) αλλά και τις διορθωτικές νομοθετικές παρεμβάσεις για οικισμούς έως 700 κατοίκους και σ’ εκείνους από 701 έως 2.000 κατοίκους.

Σε ό,τι αφορά τις διορθωτικές νομοθετικές παρεμβάσεις, υπενθυμίζεται πως με βάση τον τελευταίο σχεδιασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ένας κάτοικος κάνει πλέον τη διαφορά (!), ενώ προβλέπονται δύο πολεοδομικά εργαλεία: η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων.

Το πρώτο αφορά κοινότητες έως 700 κατοίκους, ενώ το δεύτερο θα καλύπτει οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους.

Η νέα πλατφόρμα

Στην ψηφιακή πλατφόρμα, με βάση τα στοιχεία που έχουν γίνει γνωστά, θα είναι αναρτημένα τα νέα προτεινόμενα όρια των οικισμών, θα υπάρχει γεωχωρική απεικόνιση σε διαδραστικό χάρτη, ενώ σε αυτήν, θα γίνεται η ηλεκτρονική υποβολή ενστάσεων, η καταχώριση έντυπων αντιρρήσεων από τους δήμους και η δημιουργία ενιαίου μητρώου.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται να δοθεί από τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες, στις περιοχές που βρίσκονταν εντός παλαιών διοικητικών ορίων αλλά δεν εντάσσονται κατ’ ανάγκη στο νέο προαναφερόμενο πολεοδομικό περίγραμμα (η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων).

Οι τελευταίοι θα πρέπει να ελέγξουν αν οι ζώνες αυτές προβλέπονται στην αναρτημένη μελέτη, ποια είναι η γεωγραφική τους έκταση και ποιοι όροι εφαρμόζονται. Διευκρίνιση: οι ρυθμίσεις συνδέονται με διαφορετικά όρια αρτιότητας και απαιτήσεις προσώπου σε δρόμο. Η υπαγωγή σε μία ζώνη, επομένως, δεν συνεπάγεται χωρίς περαιτέρω έλεγχο ότι κάθε ακίνητο διατηρεί όλα τα προηγούμενα δικαιώματα δόμησης.

Η προθεσμία

Ενα από τα κρισιμότερα σημεία της νέας διαδικασίας είναι η 30ήμερη προθεσμία. Η διακήρυξη αναφέρεται σε 30 ημέρες υποβολής και 30 ημέρες εξέτασης, ενώ περιγράφει και τις ειδικές διαδικασίες γνωμοδότησης των Δημοτικών Συμβουλίων.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η τεχνική πρόβλεψη για αυτοματοποιημένο κλείδωμα της διαδικασίας μετά τη λήξη του διαστήματος υποβολής. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να περιμένουν τις τελευταίες ημέρες για την αναζήτηση των δικαιολογητικών, τη σύνταξη τοπογραφικού ή την προετοιμασία τεχνικής έκθεσης.

Η εξέταση των ενστάσεων περιλαμβάνει 7 στάδια. Την ανάρτηση, την υποβολή της έντασης, την πρωτοκόλληση, τον προέλεγχο μέσω ΑΙ, τη δρομολόγηση, την εξέταση/αξιολόγηση και τη γνωμοδότηση. Μέσω της πλατφόρμας οι εξουσιοδοτημένοι χρήστες των δήμων και οι μελετητές θα μπορούν να ταξινομούν και να εξετάζουν το διαθέσιμο υλικό, καθώς και να καταχωρίζουν τεχνικά σχόλια και εισηγήσεις όπου επιτρέπεται.

Η ολοκλήρωση της εξέτασης των ενστάσεων δεν αποτελεί το τελευταίο στάδιο της οριοθέτησης. Η διακήρυξη προβλέπει την οργανωμένη καταχώριση των δεδομένων που προκύπτουν από την επεξεργασία των αντιρρήσεων και την εξαγωγή τους σε κατάλληλες ψηφιακές μορφές.

Ειδικότερα, το υλικό θα μπορεί να αξιοποιείται στις επόμενες διοικητικές και γνωμοδοτικές ενέργειες, οι οποίες οδηγούν στην προβλεπόμενη διαδικασία θεσμοθέτησης των ορίων με Προεδρικά Διατάγματα.

Ο χάρτης που αναρτάται για ενστάσεις είναι προτεινόμενος χάρτης και δεν πρέπει να συγχέεται με το τελικά θεσμοθετημένο όριο. Αντίστοιχα, η καταχώριση μιας ένστασης δεν αποτελεί από μόνη της διοικητική αναγνώριση δικαιώματος δόμησης.

Προετοιμασία

Η προετοιμασία για την υποβολή ψηφιακών ενστάσεων μπορεί να αρχίσει πριν ακόμη τεθεί σε λειτουργία η νέα πλατφόρμα του ΥΠΕΝ, ώστε να εντοπιστούν εγκαίρως οι περιπτώσεις στις οποίες οι νέες χαράξεις των ορίων οικισμών ενδέχεται να περιορίσουν ή να καταργήσουν τις δυνατότητες δόμησης ακινήτων.

Το πρώτο βήμα για τους ιδιοκτήτες είναι ο ακριβής εντοπισμός του ακινήτου τους και η καταγραφή του Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), εφόσον υπάρχει.

Παράλληλα, θα πρέπει να συγκεντρώσουν τους τίτλους ιδιοκτησίας, τα παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα, τυχόν οικοδομικές άδειες και άλλα διαθέσιμα στοιχεία που τεκμηριώνουν την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η αναζήτηση των προηγούμενων διοικητικών πράξεων οριοθέτησης των οικισμών, των σχετικών ΦΕΚ και των εγκεκριμένων διαγραμμάτων, ώστε να μπορεί να γίνει σύγκριση του υφιστάμενου καθεστώτος με τα νέα προτεινόμενα όρια.

Στις περιπτώσεις που διαπιστώνονται περιορισμοί ή αμφισβητούμενες χαράξεις, οι μηχανικοί θα πρέπει να προετοιμάσουν εγκαίρως την αναγκαία τεχνική έκθεση και τη χαρτογραφική τεκμηρίωση, προσδιορίζοντας με σαφήνεια το ακίνητο, το τμήμα του ορίου που αμφισβητείται και τους λόγους για τους οποίους ζητείται η επανεξέτασή του.

Η… ακτινογραφία της διακήρυξης και τα 10 βήματα για την υποβολή της ένστασης

Με βάση την «ακτινογραφία» της διακήρυξης, τα βήματα για την υποβολή μιας ένστασης είναιτα εξής:

1. Ενημέρωση για την ανάρτηση του οικισμού και την προθεσμία. Αρχικά, ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης θα μπαίνει στην ψηφιακή πλατφόρμα και θα αναζητά τον δήμο, τη δημοτική ενότητα και τον οικισμό όπου βρίσκεται το ακίνητό του. Επιπλέον, θα ενημερώνεται για την αντίστοιχη πολεοδομική μελέτη αλλά και τη λήξη της ανάρτησης.

2. Ελεγχος του ακινήτου στον νέο ψηφιακό χάρτη. Στη συνέχεια, στον διαδραστικό χάρτη θα εμφανίζονται τα προτεινόμενα όρια του οικισμού, οι διαθέσιμες ζώνες και τα χαρτογραφικά υπόβαθρα. Προσοχή: εδώ χρειάζεται να ελεγχθεί εάν το ακίνητο βρίσκεται ολόκληρο μέσα στο νέο όριο, τέμνεται από τη γραμμή οριοθέτησης ή μένει εκτός, καθώς και οι προβλεπόμενοι όροι δόμησης της ζώνης όπου βρίσκεται το ακίνητο.

3. Σύγκριση με το προηγούμενο πολεοδομικό καθεστώς. Στο επόμενο βήμα θα πρέπει να καταγραφεί η συγκεκριμένη μεταβολή που αφορά το ακίνητο και όχι απλώς να διατυπωθεί μια γενική διαφωνία με τη νέα οριοθέτηση.

4. Εντοπισμός με ΚΑΕΚ ή συντεταγμένες. Ακολουθεί ο εντοπισμός. Το σύστημα θα υποστηρίζει αναζήτηση με ΚΑΕΚ και χωρικό εντοπισμό στον χάρτη. Οταν δεν υπάρχει ή δεν είναι γνωστός ο ΚΑΕΚ, θα υπάρχει – και – άλλος τρόπος εντοπισμού, όπως είναι για παράδειγμα το σημείο στον χάρτη ή το εξαρτημένο τοπογραφικό σε ΕΓΣΑ ’87.

5. Ψηφιακή επισήμανση του επίμαχου τμήματος. Αυτό το βήμα αφορά την επισήμανση σημείου, γραμμής ή πολυγώνου που αντιστοιχεί στην περιοχή της αντίρρησης. Αυτό είναι ιδιαίτερα χρήσιμο, όταν η ένσταση αφορά μόνο ένα τμήμα του οικοπέδου, συγκεκριμένη πλευρά του ορίου ή αμφισβητούμενη ζώνη, και όχι ολόκληρο τον οικισμό.

6. Συγκέντρωση της τεχνικής και διοικητικής τεκμηρίωσης. Στο στάδιο αυτό προβλέπεται η επισύναψη των δικαιολογητικών και συνοδευτικών αρχείων για να στηριχθεί η αντίρρηση.

Τα δικαιολογητικά περιλαμβάνουν τίτλους, παλαιά και νέα τοπογραφικά, οικοδομικές άδειες, διοικητικές πράξεις, αεροφωτογραφίες και στοιχεία παλαιότητας του οικιστικού ιστού, σε κάθε περίπτωση ανάλογα με το αντικείμενο της ένστασης.

7. Σύνταξη αιτιολογημένης ένστασης. Η ηλεκτρονική φόρμα θα περιλαμβάνει την επιλογή του οικισμού, της ανάρτησης, του θέματος της ένστασης και πεδίο ελεύθερου κειμένου για την αιτιολόγηση. Η τεχνική έκθεση πρέπει να προσδιορίζει την προτεινόμενη μεταβολή, τα στοιχεία που αμφισβητούνται, τους λόγους και το συγκεκριμένο αίτημα διόρθωσης ή επανεξέτασης.

8. Ηλεκτρονική ταυτοποίηση και οριστική υποβολή. Η πρόσβαση θα εξυπηρετείται μέσω του gov.gr. Στη φόρμα θα δηλώνεται η ιδιότητα του υποβάλλοντος, για παράδειγμα ιδιοκτήτης, συνιδιοκτήτης, μηχανικός ή πληρεξούσιος. Μετά τη συμπλήρωση των στοιχείων, την επισύναψη αρχείων και τον έλεγχο της αίτησης, θα ακολουθεί η οριστική υποβολή.

9. Φύλαξη αποδεικτικού και αριθμού καταχώρισης. Το σύστημα θα αποδίδει εσωτερικό μοναδικό αριθμό μητρώου ένστασης και θα αποστέλλεται επιβεβαίωση υποβολής μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ή άλλου διαθέσιμου μηχανισμού. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να φυλάξει την επιβεβαίωση, την ημερομηνία υποβολής και αντίγραφο όλων των εγγράφων, ώστε να μπορεί να αποδεικνύει και να παρακολουθεί την ενέργειά του.

10. Παρακολούθηση της εξέτασης και τυχόν αιτημάτων συμπλήρωσης. Η πλατφόρμα θα προβλέπει ενημέρωση για αλλαγές κατάστασης και αιτήματα συμπληρωματικών στοιχείων, σύμφωνα με τους κανόνες λειτουργίας που θα οριστικοποιηθούν.