Ακίνητα: Δύο «διαβατήρια» για την αξιοποίηση
Σε… δύσκολη εξίσωση έχει μετατραπεί στην Ελλάδα η σωστή αξιοποίηση ενός ακινήτου για τους ιδιοκτήτες. Γιατί; Επειδή πέρα από τα γνωστά γραφειοκρατικά και νομικά αγκάθια, όπως είναι για παράδειγμα τα προβλήματα με τους τίτλους ιδιοκτησίας, η ανάγκη για νομιμοποιήσεις αυθαιρεσιών, τις περισσότερες φορές δεν υπάρχει ξεκάθαρη εικόνα της πραγματικής αξίας και προοπτικής του ακινήτου. Κι αυτό φρενάρει επενδυτές και αγοραστές. «Στη σύγχρονη αγορά ακινήτων, η σωστή αξιοποίηση μιας ιδιοκτησίας δεν μπορεί να βασίζεται σε υποθέσεις, προφορικές πληροφορίες ή παλαιά δεδομένα», επισημαίνει, μιλώντας στα «ΝΕΑ», ο πολιτικός μηχανικός/μέλος του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ Μάνος Κρανίδης.
Για τον λόγο αυτόν, σύμφωνα με τον ίδιο, «είτε πρόκειται για ένα μικρό οικόπεδο, ένα αγροτεμάχιο ή ένα ακίνητο εντός σχεδίου, υπάρχουν δύο κρίσιμα εργαλεία που πρέπει να περιλαμβάνονται σε κάθε φάκελο ιδιοκτήτη: η Βεβαίωση Ορων Δόμησης και η Βεβαίωση Χρήσεων Γης».
Τι είναι όμως τα δύο αυτά «εργαλεία»/έγγραφα; Η Βεβαίωση Ορων Δόμησης αποτελεί το επίσημο έγγραφο που αποτυπώνει τους ισχύοντες πολεοδομικούς κανόνες για ένα ακίνητο. Περιλαμβάνει στοιχεία όπως ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το επιτρεπόμενο ύψος, οι αποστάσεις από όρια, αλλά και ειδικούς περιορισμούς που επηρεάζουν τη δυνατότητα οικοδόμησης. «Χωρίς αυτή τη γνώση, κανένας ιδιοκτήτης ή επενδυτής δεν μπορεί να σχεδιάσει σωστά το μέλλον του ακινήτου του ή να προχωρήσει σε ασφαλείς αποφάσεις», τονίζει ο Μάνος Κρανίδης.
Την ίδια ώρα, η Βεβαίωση Χρήσεων Γης καθορίζει τι επιτρέπεται να λειτουργήσει ή να αναπτυχθεί σε ένα ακίνητο: κατοικία, επαγγελματική χρήση, τουριστική εκμετάλλευση, κατάστημα, αποθήκη, αγροτική δραστηριότητα ή άλλη χρήση. «Είναι ένα εργαλείο που προστατεύει τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον ενδιαφερόμενο αγοραστή ή μισθωτή, καθώς ξεκαθαρίζει απόλυτα τις δυνατότητες αξιοποίησης».
Οπως προκύπτει, οι δύο αυτές βεβαιώσεις δεν είναι απλώς γραφειοκρατικά έγγραφα. Είναι βασικά εργαλεία στρατηγικής αξιοποίησης και προστασίας της περιουσίας. Ενας ιδιοκτήτης που γνωρίζει τι μπορεί να χτίσει και ποια χρήση επιτρέπεται, έχει τον έλεγχο και τη δυνατότητα να σχεδιάσει σωστά και με ασφάλεια το μέλλον του ακινήτου του.
Ο κίνδυνος
Σύμφωνα με τον Μάνο Κρανίδη, μόνο αν γνωρίζουμε τους σύγχρονους όρους δόμησης και τις ισχύουσες χρήσεις γης μπορούμε να αξιοποιήσουμε ορθά ένα ακίνητο, να προχωρήσουμε σε οικοδόμηση, να εκπονήσουμε μελέτες και να σχεδιάσουμε μελλοντικά την καλύτερη δυνατή χρήση του. Διαφορετικά, όπως λέει, υπάρχει πάντα ο κίνδυνος λανθασμένων επενδύσεων, καθυστερήσεων ή ακόμη και αδυναμίας υλοποίησης ενός έργου.
Επιπλέον, σε περιπτώσεις μίσθωσης, ο ενδιαφερόμενος ενοικιαστής γνωρίζει εκ των προτέρων τι μπορεί να κάνει νόμιμα στο ακίνητο. Αντίστοιχα, ο επενδυτής ή αγοραστής έχει ξεκάθαρη εικόνα της πραγματικής αξίας και προοπτικής του ακινήτου πριν προχωρήσει σε αγορά. Οι βεβαιώσεις αυτές αποτελούν πλέον βασικά στοιχεία και για συμβολαιογραφικές πράξεις, μεταβιβάσεις ή διαδικασίες αδειοδότησης.
Οπως επισημαίνει ο Μάνος Κρανίδης, συχνά καταγράφονται περιπτώσεις όπου ενδιαφερόμενοι προχωρούν σε προκαταβολές ή συμφωνίες χωρίς να έχουν πλήρη εικόνα των περιορισμών που ισχύουν, με αποτέλεσμα να ανατρέπονται επιχειρηματικά σχέδια στην πορεία.
Η έλλειψη σαφούς γνώσης μπορεί να οδηγήσει σε αυξημένο κόστος μελετών, αναθεωρήσεις σχεδίων ή ακόμα και σε πλήρη ματαίωση μιας επένδυσης. Οπως τονίζει, η σωστή τεχνική προετοιμασία πριν από οποιαδήποτε οικονομική δέσμευση αποτελεί ουσιαστική δικλίδα ασφαλείας και βασική προϋπόθεση για βιώσιμη και αποδοτική αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας.
Κατά το μέλος του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ, είναι πολύ σημαντικό οι δύο αυτές βεβαιώσεις να μπορούν να ενσωματωθούν σε ένα νέο,σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα, δημιουργώντας έναν πλήρη και αξιόπιστο φάκελο ιδιοκτησίας, χρήσιμο για κάθε μελλοντική πράξη: έκδοση άδειας, επένδυση, αξιοποίηση ή πώληση.
Το κόστος έκδοσης
Το κόστος για τη Βεβαίωση Ορων Δόμησης κυμαίνεται από 250 ευρώ έως 400 ευρώ, ενώ για τη Βεβαίωση Χρήσεων Γης το κόστος κυμαίνεται από 250 ευρώ έως 350 ευρώ. Σημειώνεται ότι σε συνδυασμό με νέο τοπογραφικό, το κόστος προσαρμόζεται ανάλογα με την περίπτωση.