Ακίνητα: Πότε η αλλαγή ιδιοκτησίας αφήνει ακάλυπτο τον ενοικιαστή – Tι ισχύει σε πλειστηριασμούς

Η πώληση ή ο πλειστηριασμός ενός ακινήτου δεν αφορά μόνο τους ιδιοκτήτες και τις τράπεζες, αλλά συχνά φέρνει αντιμέτωπους με αιφνίδιες ανατροπές και τους μισθωτές. Ενοικιαστές που θεωρούν δεδομένη τη στέγη ή την επαγγελματική τους έδρα μπορεί να βρεθούν, από τη μία στιγμή στην άλλη, αντιμέτωποι με την αβεβαιότητα ή ακόμη και την έξωση. Το ισχύον νομικό πλαίσιο, αν και προβλέπει ορισμένες δικλίδες ασφαλείας, δεν λειτουργεί πάντα υπέρ τους.

Η τύχη του μισθωτή όταν ένα ακίνητο πωλείται ή οδηγείται σε πλειστηριασμό εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τον τρόπο μεταβίβασης και τον χρόνο σύναψης της μίσθωσης. Όπως εξηγεί στα ΝΕΑ ο δικηγόρος και πρόεδρος του Συλλόγου Προστασίας Υπερχρεωμένων Νοικοκυριών και Επιχειρήσεων, Ζαννής Σιδέρης, στην περίπτωση απλής πώλησης η ύπαρξη ενεργού μισθωτηρίου λειτουργεί προστατευτικά για τον ενοικιαστή. Ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται στη θέση του προηγούμενου και υποχρεούται να σεβαστεί τη μίσθωση, εισπράττοντας το συμφωνημένο μίσθωμα. Αντίθετα, όταν δεν υπάρχει μισθωτήριο συμβόλαιο, ο μισθωτής δεν απολαμβάνει αντίστοιχη κάλυψη και μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με άμεση έξωση.

Διαφορετικό και σαφώς αυστηρότερο είναι το πλαίσιο σε περίπτωση πλειστηριασμού. Σύμφωνα με τον κ. Σιδέρη, αν η μίσθωση έχει συναφθεί μετά την κατάσχεση του ακινήτου, δεν υφίσταται ουσιαστική προστασία. Ο υπερθεματιστής έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση δύο μήνες μετά τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, με τον μισθωτή να υποχρεούται να αποχωρήσει δύο μήνες μετά την καταγγελία.

Ακόμη και όταν η μίσθωση προϋπήρχε της κατάσχεσης, ο νόμος δεν διασφαλίζει απόλυτα τον μισθωτή. Όπως επισημαίνει ο δικηγόρος, ο υπερθεματιστής μπορεί και πάλι να καταγγείλει τη μίσθωση, με τον μισθωτή να καλείται να αποχωρήσει μετά την πάροδο έξι μηνών, υπό την προϋπόθεση ότι έχει συμπληρωθεί η υποχρεωτική τριετία. Σε διαφορετική περίπτωση, η μίσθωση διατηρείται έως τη συμπλήρωση του ελάχιστου αυτού χρονικού διαστήματος. Για τις επαγγελματικές μισθώσεις, ωστόσο, το ισχύον πλαίσιο επιτρέπει την άμεση έξωση του μισθωτή.

Ο κ. Σιδέρης κάνει λόγο για μια εμφανή αδικία, ιδίως στις περιπτώσεις μισθώσεων που είχαν συναφθεί πριν από την κατάσχεση. Όπως τονίζει, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου, κατά τον χρόνο υπογραφής της σύμβασης, το ακίνητο δεν έφερε κανένα βάρος και ο μισθωτής, ανυποψίαστος, επένδυσε σημαντικά ποσά, κυρίως σε επαγγελματικούς χώρους, για να βρεθεί στη συνέχεια αντιμέτωπος με την απώλεια ολόκληρης της επένδυσής του.