Программа господдержки спровоцировала ажиотажный спрос на жилье и он не собирается утихать
Чувашский Росреестр сообщил о почти двукратном увеличении регистрационных записей об ипотеке за этот год. В прошлом году с января по июль управлением было зарегистрировано 14 909 ипотек, за этот же период нынешнего года – 30 315. Представители Росреестра объясняют такую динамику действием многочисленных льготных продуктов, главным образом – программы господдержки, запущенной в апреле 2020 года.
Эксперты между тем считают, что ипотека становится менее доступной. Основных причин для этого, по их мнению, три – изменение условий программы льготной ипотеки с июля 2021 года, рост цен на квартиры и снижение доходов населения. Впрочем, представители банков и застройщиков Чувашии говорят, несмотря на все эти факторы, ипотеку у нас как брали, так и берут.
Попробуем детально разобраться, почему это происходит.
Как меняется динамика выдачи ипотеки по Чувашии?
Если посмотреть на данные Центробанка России, то в этом году число выданных ипотек по сравнению с прошлым действительно сократилось. Но тогда, ровно год назад, на рынке жилья зарождался настоящий ажиотаж на квартиры. Мы писали об этом: В Чебоксарах квартирный бум. В чем его причины и когда он закончится.
Как отмечает начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сбербанка по Чувашии Юлия Чапрак, снижение выдачи ипотеки коснулось в основном первичного рынка жилья.
– По «вторичке» объемы выдачи ипотеки не изменились. Аномальный спрос, зародившийся в прошлом году, сохраняется. Год назад в нашем портфеле соотношение выдаваемых кредитов было 50 на 50 («первички» и «вторички»), сейчас «первички» только 20%, – говорит она.
При этом представители банков утверждают, что доступность ипотеки осталась на прежнем уровне, по крайне мере в части процентных ставок.
– На момент старта программы господдержки ставка по ипотеке была 6,1%, потом опустилась до 5,75%, затем поднялась до 5,9%, сейчас составляет 6,05%. То есть ставка держится в районе 6%, – продолжает Юлия Чапрак.
Незначительно повлияло на доступность ипотеки изменение условий госпрограммы после 1 июля, касающееся максимальной суммы кредита. Раньше жители Чувашии могли взять до 6 млн рублей по программе льготной ипотеки. Не стоит думать, что такие суммы берут только единицы, например, цены на квартиры в Чебоксарах площадью 100 кв. метров начинаются с 4,5 млн рублей. Сейчас сумма снизилась до 3 млн рублей.
Существеннее на доступность ипотеки влияет рост цен на жилье, который наблюдается со старта программы господдержки. По данным сервиса Домклик, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья по Чебоксарам на сегодня составляет 69 500 рублей. В начале года «квадрат» стоил 51 132 рубля, а ровно год назад – 49 500 рублей. То есть цены в новостройках за год выросли на 40%!
Из-за роста цен на жилье суммы кредитов, по словам Юлии Чапрак, выросли в среднем на 150 тысяч рублей. Если в начале года средний чек на ипотеку в Сбербанке составлял 1,65 млн рублей, то сейчас это 1,8 млн рублей. Но если говорить о размере ежемесячного платежа, рост есть, но он не очень большой, полагают представители Сбера.
Например, размер ежемесячного платежа по программе господдержки при кредите 1,65 млн рублей и ставке 6,05% сроком на 20 лет составлял 11 869 рублей. Если брать нынешние 1,8 млн рублей, то платеж будет 12 948 рублей в месяц. То есть разница в платеже составляет порядка тысячи рублей.
– По заявкам мы не видим, что спрос на ипотеку снижается. Но изменилось количество выдаваемых кредитов. На наш взгляд, это связано с отсутствием предложений на рынке. Застройщикам нечего продавать, налицо дефицит квартир, – говорит заместитель управляющего Чувашским отделением Сбербанка Олег Палтанкин.
Застройщики в свою очередь отмечают, что число сделок с использованием ипотеки находится на том же уровне, что и год назад. Людей пугают цены, но квартиры они тем не менее покупают. Более того, сейчас все продается еще на стадии строительства.
– Мы сдаем дома с нулевыми остатками – раньше такого не было. После сдачи дома в эксплуатацию остатки квартир мы могли распродавать еще до года. Сейчас на этапе строительства продаются даже обычно неликвидные квартиры на верхних и нижнем этажах, – рассказывает начальник отдела маркетинга «СЗ «Отделфинстрой» Елена Прокопьева.
И такое, по ее словам, происходит на фоне повышения цен, ставок по ипотеке и отмены различных программ субсидирования со стороны застройщиков. Стройфирмам уже не нужно стимулировать спрос – есть примеры, когда в Чебоксарах распродавалось по целому дому буквально за месяц после старта продаж. Сейчас у застройщиков уже до начала строительства есть листы ожидания, где расписаны потенциальные клиенты. Очереди по каждой из позиций, которые должны открываться в ближайшее время, достигают от 100 до 300 человек. При том, что в одном доме, как правило, строится от 70 до 90 квартир.
Опрошенные нами эксперты полагают, что жилье как покупали, так и будут покупать. Банки идут на смягчение условий: снижение ставок, первоначального взноса. Власти запускают свои программы поддержки. Но ситуация будет только осложняться из-за того, что на рынке не хватает нового жилья.
