Пятиэтажки снесут по всей России
Готовиться к скорому переселению отныне стоит не только жителям московских хрущевок. Программа сноса пяти- и девятиэтажных домов, анонсированная в Москве, может быть распространена на другие регионы Российской Федерации.
По данным "Известий", обсуждение этого вопроса состоится на госсовете, намеченном на 4 мая. В рамках программы под снос могут отправиться не менее 11,15 млн кв. м жилья в "хрущевских" пятиэтажках, так и домах более старых серий.
Как пояснил член наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Игорь Шпектор, идея о распространении программы расселения пятиэтажек принципиально одобрена, а некоторое время назад у помощника президента Игоря Левитина состоялось совещание по этому вопросу.
Эту идею поддержали и в правительстве: в настоящий момент рассматривается вопрос о продолжении программы по расселению аварийного жилья, пояснил пресс-секретарь вице-премьера Дмитрия Козака Илья Джус.
Подобные намерения властей не могут не вызывать удивления. Бесспорно, что идея сноса ветхого и некомфортного жилья с переселением его обитателей в современные квартиры, не может вызывать ничего иного кроме всесторонней поддержки. Однако это вовсе не снимает массы вопросов, связанных с этим весьма неожиданным решением, особенно если речь идет о самых бедных и депрессивных регионах, где такое жилье составляет основную часть жилого фонда, а региональный бюджет пребывает в перманентном дефиците.
Главный из них заключается в том, кто и на какие средства будет осуществлять новое строительство на месте сносимых старых районов, что в строительной практике считается крайне невыгодным делом с экономической точки зрения.
Очевидно, что на реализацию программы будут выделены средства из федерального бюджета, так как вся эта история очень сильно смахивает на предвыборный проект. Однако никакими федеральными деньгами невозможно будет покрыть всего объема работ, которые должны быть произведены для достижения поставленных целей.
По заявлению представителей московских властей, переселение жителей будет производиться без доплаты в равнозначные жилые помещения. Это значит, что из сносимых домов люди будут переезжать в новые квартиры количество комнат в которых будет соответствовать количеству комнат в освобождаемом жилом помещении, а жилая и общая их площадь будет не меньше жилой и общей площади старой квартиры.
Очевидно, что в других регионах переселение жителей будет осуществляться на схожих условиях. Это означает, что с рентабельностью такого проекта у тех, кто будет заниматься его реализацией, будут возникать серьезные вопросы. Понятно, что государственных денег на все намеченное строительство не хватит и строительным компаниям придется значительно увеличивать количество квартир во вновь отстраиваемых районах, дабы покрыть расходы на снос, расселение и создание инфраструктуры.
Последний пункт станет проблемным во всех без исключения регионах, так как речь идет об увеличении квартирной емкости районов, а следовательно, и их населения в два - три раза. Подобный скачок требует принципиально иной инженерно-технической и социально-экономической инфраструктуры новых районов, что обещает стать одной из главных статей расходов девелоперов.
Не стоит забывать, что в настоящее время положение большинства застройщиков, особенно в регионах остается аховым. У многих девелоперов в зависшем состоянии остаются многие уже отстроенные проекты, плохо или совсем не продающиеся как из-за их расположения на удалении от центральных частей городов, так и из-за общего падения спроса.
Чем в этой ситуации может обернуться намечающаяся программа, а также, кто выиграет и кто проиграет от ее реализации?
Начнем с того, что для успеха задуманного государству необходимо понять, чем бы оно могло бы "заманить" на данный проект девелоперов. Помимо неких зарезервированных сумм, которые большей частью будут потрачены на расселение, снос старых зданий и отчасти создание минимальной инфраструктуры, региональным властям больше нечего предложить застройщикам.
Однако это справедливо, если речь идет о каких-то монетарных ресурсах. Между тем у региональных властей есть для девелоперов и другая "замануха".
Не секрет, что значительная часть пятиэтажек и другого некомфортного жилья располагается в центральных или других достаточно развитых частях городов. Таким образом единственным способом привлечения застройщиков для города наверняка станет "торговля" ветхим жильем в "хороших" местах. В этом случае девелопер получит возможность строить на месте сносимых пятиэтажек в хороших центральных районах жилье более высокого и дорогого класса, что само по себе способно добавить бизнесу рентабельности.
К чему все это может привести?
Прежде всего, к замещению значительной части "местных" застройщиков, не имеющих необходимых средств или затоваренных неликвидом, "общефедеральными" компаниями. Их финансовые и административные (на высшем уровне) тылы гораздо прочнее, по сравнению с регионалами.
Однако, акулам строительного бизнеса уже не будет интересно возведение бюджетного жилья. Их бизнес-модели в этом случае, скорее всего, будут построены на застройке центральных районов, где на место сносимых хрущевок придут современные дома с квартирами больших площадей. Эта одна из немногих "позиций", которые сегодня можно выгодно продавать в относительно больших городах России.
Таким образом, главным следствием реализации программы расселения станет застройка районов, занимаемых пятиэтажками в центральной части больших городов. Заниматься тем же самым на городских окраинах застройщикам уже не выгодно. Именно поэтому программа расселения пятиэтажек в регионах, вероятнее всего, не выйдет за пределы центральных и других, наиболее популярных районов.
Что касается жителей сносимых домов, то вероятность того, что они будут переселены в жилье повышенного уровня качества, возводимое на месте их бывших пятиэтажек, близка к нулю. Для девелопера подобное переселение нивелирует экономический эффект от всей реализуемой схемы. Поэтому в лучшем случае, переселенцев ждет жилье в новостройках на окраинах, где не столь удачливым местным застройщикам так и не удалось распродать построенные квартиры.