Рынок готового жилья постепенно оживает: покупатели начинают возвращаться благодаря смягчению условий льготных ипотечных программ и снижению процентных ставок. Однако количество выставленных на продажу объектов остается на прежнем уровне – владельцы недвижимости предпочитают извлекать доход через аренду, откладывая продажу в долгий ящик. Немаловажную роль в этом дисбалансе сыграла и политика льготного кредитования: на протяжении нескольких лет она была ориентирована преимущественно на новостройки, что ставило вторичный рынок в заведомо невыгодное положение. Заградительные ипотечные ставки, сложившиеся вследствие жесткой денежно-кредитной политики в последние один-два года, фактически вытеснили стандартные ипотечные продукты: большинство сделок с готовым жильем совершалось исключительно в рамках «Семейной ипотеки», тогда как рыночные ставки оставались недоступными для широкого круга заемщиков. Парадоксальная ситуация складывалась на рынке недвижимости: стоит квартире в новостройке сменить владельца и перейти в категорию вторичного жилья, как ее цена резко падает. Причина проста – частный продавец уже не может предложить покупателю льготную ипотеку по сниженной ставке, доступную лишь при покупке от застройщика. Единственным козырем готового жилья оставалась стоимость – порой оно обходилось заметно выгоднее квартир в строящихся домах. Однако рынок постепенно переворачивается с ног на голову. Начиная с осени 2025 года вторичное жилье начало активно отвоевывать позиции: покупательский интерес к нему заметно оживился, а цены двинулись вверх. В результате первичный рынок стал терять своих клиентов. Аналитики «Циан» фиксируют интересную динамику: в январе и феврале крупные города показали рост продаж на вторичном рынке на четверть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Февраль 2026 года и вовсе продемонстрировал скачок сделок более чем на 26% в годовом выражении. Ситуацию определяет целый ряд факторов. Среди них стоит выделить изменения в льготных ипотечных программах. В частности, «Семейная ипотека» с февраля стала доступна лишь в рамках одного кредита на семью, что заметно осложнило приобретение жилья в новостройках. Вместе с тем годом ранее по нескольким государственным программам – «Семейной», «Дальневосточной и арктической» – было дано разрешение на покупку жилья на вторичном рынке, пусть и с определенными оговорками. Немаловажную роль играет и постепенное удешевление ипотеки. Вторичный рынок сегодня фактически существует в режиме прямой зависимости от решений Центрального банка: стоит регулятору скорректировать ключевую ставку в сторону уменьшения, как сделки оживляются, а стоимость квадратного метра начинает подрастать. При этом покупатели не склонны выжидать – даже минимальное снижение ипотечных ставок побуждает их выходить на рынок, поскольку они опасаются, что промедление обернется еще большим удорожанием недвижимости. Ситуацию усугубляет и предельный размер займа по льготным программам – в большинстве субъектов РФ лимит по «Семейной ипотеке» не превышает 6 миллионов рублей. Поскольку цены на жилье за последние годы существенно выросли, этой суммы нередко не хватает, и заемщики вынуждены прибегать к комбинированным схемам: часть кредита берется по льготной ставке, а остаток – по рыночной. В итоге ежемесячный платеж оказывается вполне сопоставимым с обычной ипотекой без государственной поддержки, хотя и позволяет получить ключи значительно быстрее. Вторичный рынок недвижимости встретил начало 2026 года с рекордно низким за четыре года количеством доступных объектов. На протяжении первого квартала сокращение предложения продолжалось, пусть и заметно медленнее, чем в последние месяцы 2025 года. В совокупности по сорока крупным российским городам ассортимент жилья уменьшился на 12%, причем наиболее ощутимый спад – от 20 до 25% – зафиксирован в Тюмени, Красноярске и Рязани. Если сравнивать с мартом прошлого года, доступный выбор сократился почти на четверть – на 22%. Заметного пополнения рынка новыми лотами так и не произошло. Мартовское увеличение экспозиции на 5–15% в зависимости от региона, по всей видимости, объясняется не переломом тенденции, а обычным сезонным оживлением активности продавцов. Ликвидные объекты практически мгновенно находят своих покупателей – промедление даже в несколько недель нередко стоит упущенной возможности. Дефицит качественного предложения во многом объясняется тем, что полтора-два года назад значительная часть жилья перешла в арендный фонд, а другие собственники предпочли придержать объекты в расчете на рост цен. Особенно остро нехватка вариантов ощущается в сегменте недавно сданных домов. Сегодняшний рынок живет в режиме штучных сделок: спрос сосредоточен вокруг четко сформулированных запросов, и если квартира им отвечает, решение принимается без раскачки. Владельцы привлекательных объектов чувствуют себя уверенно и практически не идут на торг. В таких условиях преимущество получают те покупатели, которые приходят с уже готовым финансовым инструментом – наличными или действующим ипотечным одобрением – и не позволяют себе затяжных раздумий. Наиболее доступные объекты недвижимости постепенно исчезают с рынка, именно это становится главным драйвером ценового роста. Показательна ситуация в отдельных городах: периферийные однокомнатные квартиры фактически пропали из продажи, спровоцировав скачок стоимости на уровне 10%. При этом общая картина остается неоднородной – с января цены в среднем прибавили порядка 3-4%, однако разброс показателей весьма значителен. Столичный рынок демонстрирует особенно заметное удорожание: московский «квадрат» на вторичном рынке достиг отметки 404 тыс. руб., прибавив за двенадцать месяцев 14%. Петербург и вовсе показал максимальную динамику среди крупных городов – плюс 17%, а средняя стоимость квадратного метра составила 272 тыс. руб. В целом по России этот показатель закрепился на уровне 150 тыс. руб., что соответствует годовому приросту в 8,9%. Подобная тенденция вполне закономерна: когда покупательская активность усиливается на фоне сокращающегося предложения, рынок неизбежно реагирует повышением цен. Во втором квартале рынок вторичного жилья получит дополнительный толчок благодаря снижению ипотечных ставок крупными банками, которое запланировано на 1 апреля. Аналитики ожидают, что наиболее заметное удорожание недвижимости придется на вторую половину года. При этом в тех регионах, где предложений изначально было немного, динамика цен остается сдержанной. В течение ближайших нескольких месяцев стоимость жилья на вторичном рынке будет постепенно увеличиваться – в пределах 0,5-1%. «Вторичный рынок недвижимости заметно оживился на фоне введенных в феврале ограничений по «Семейной ипотеке» – именно туда перетекла значительная часть покупателей, разочарованных условиями льготного кредитования на новостройки. Падение спроса на первичное жилье составило почти 18%, а доля вторичной недвижимости в структуре льготных ипотечных выдач поднялась до 30%. Готовые квартиры привлекают покупателей сразу по нескольким причинам: их стоимость в среднем на пятую часть ниже, чем у новостроек, въехать можно немедленно, а при снижении ключевой ставки в будущем появится возможность рефинансировать кредит на более выгодных условиях», - комментирует Мухорьянова Оксана, эксперт Ставропольского филиала Президентской Академии.
