Кому семейная ипотека станет недоступной: главные изменения в правилах выдачи жилищного кредита в 2026 году

С 1 февраля 2026 года условия семейной ипотеки заметно ужесточаются: оформить льготный кредит под 6% теперь можно будет только один раз на семью.

О том, какие еще изменения ждут программу в 2026 году и зачем понадобились новые правила, – в материале "Профиля".

Ключевое нововведение заключается в ограничении количества семейных ипотек: с февраля оформить такой кредит можно будет лишь один раз на семью. Если раньше каждый из супругов имел право на отдельную льготную ипотеку, то теперь оба взрослых члена семьи должны выступать созаемщиками по одному договору.

Повторно воспользоваться программой можно будет только после полного погашения первого кредита и при рождении еще одного ребенка. При этом, как и ранее, в случае недостаточного дохода семьи допускается привлечение третьих лиц в качестве созаемщиков.

Еще одно важное изменение – окончательная отмена так называемой донорской ипотеки. Ранее эта схема позволяла оформить льготный кредит под 6% даже тем, кто формально не подходил под условия программы, например бездетным парам или семьям с детьми старше установленного возраста. Кредит оформлялся на родственника ребенка, который соответствовал требованиям программы.

Из-за резкого роста таких сделок Минфин принял решение ужесточить правила. С февраля 2026 года включение третьих лиц в ипотечный договор будет возможно только в случае нехватки дохода у супругов. При этом эксперты напоминают, что привлечение донора лишает права на семейную ипотеку как самого донора, так и его супруга.

Ранее многие семьи использовали программу для поэтапного улучшения жилищных условий – сначала покупали доступное жилье, а затем, погасив кредит, переходили к более просторному варианту с новой льготной ипотекой. Теперь такая стратегия станет невозможной.

В 2026 году также будет снижена компенсация банкам за выдачу льготных ипотечных кредитов. Государство возмещает разницу между льготной ставкой и рыночными условиями, однако на фоне снижения ключевой ставки объем субсидирования будет сокращен.

По словам экспертов, это может привести к ужесточению требований к заемщикам. С 1 января 2026 года субсидирование для банков уменьшится на 0,5 п. п., что повышает риски снижения одобряемости заявок, увеличения первоначального взноса и роста затрат для застройщиков. Кроме того, уже одобренные заявки могут быть пересмотрены – в результате одобренной суммы может не хватить на покупку выбранной квартиры.

С 1 февраля 2026 года заемщикам станет доступно рефинансирование комбоипотеки, но только ее рыночной, сверхлимитной части. Льготная ставка по семейной части кредита при этом сохранится.

Ранее при рефинансировании пересматривались условия по всему кредиту, из-за чего заемщики теряли господдержку. Теперь банки будут выдавать отдельные справки по каждой части займа, что позволит снизить ежемесячную нагрузку и общую переплату при снижении рыночных ставок.

Не исключено, что изменения 2026 года не последние. Среди обсуждаемых инициатив – в зависимости от количества детей: 12% для семей с одним ребенком, 6% – с двумя и 4% – для многодетных. Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков допускал запуск такой модели еще к концу 2025 года, однако решение так и не было принято.

Также рассматривается идея запрета оформления семейной ипотеки вне региона регистрации заемщика. С таким предложением в марте 2025 года выступила председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко, указав, что около 40% льготных кредитов оформляются в Москве, Санкт-Петербурге и Подмосковье – нередко в инвестиционных целях. Пока официальных решений по этому вопросу нет.