Идем на рекорд: ввод частных домов вырос на 15,6%
Хорошая динамика в сегменте ИЖС наблюдается в большинстве регионов. А осуществленный Минстроем совместно с Росреестром и «Росстатом» анализ показал, что все введенные в последние 10 месяцев дома начинали строиться два-три года назад. Таким образом, имеет место реальный рост объемов ввода индивидуального жилья, который стимулируется различными действующими программами (газификации, субсидирования ипотечных кредитов, упрощения процедур постановки на кадастровый учет и т. д.).
В ожидании эскроу
Как заявил Никита Стасишин, с 1 марта начнет действовать новый закон, позволяющий гражданам строить индивидуальные дома с применением счетов эскроу при условии, что осваиваемый участок находится во владении или в аренде. В таком случае, если в семье есть хотя бы один несовершеннолетний ребенок, на нее в соответствии с поручением президента распространяется ипотека по ставке 6%. Плюс к этому, субсидируется проектное финансирование со стороны института развития «ДОМ.РФ».
«Самое главное, чтобы в марте мы увидели баланс спроса и предложения при реализации проектов на таких условиях. Потому что это все-таки индустриальный способ жилищного строительства с использованием современных технологий», — сказал Никита Стасишин. Соответственно, задача регионов и муниципалитетов — обеспечить инфраструктурой такие застраиваемые участки. А задача производителей стройматериалов — обеспечить работы необходимым объемом продукции.
«Это непростая задача. И мы совместно с коллегами из регионов, с производителями и представителями профильной ассоциации по ИЖС будем ее решать», — пообещал замминистра.
Учитывая важность поставленных задач, в настоящее время принимается много подзаконных актов, которые позволят «бесшовно» запустить использование счетов эскроу в ИЖС с использованием упомянутых инструментов поддержки, в том числе идет работа над рядом поправок, направленных на то, чтобы данный сегмент строительного рынка стал более безопасным и эффективным для производителей. И кстати, подрядные организации, которые будут строить и собирать такие дома, также, как и застройщики, использующие нормы 214-ФЗ, освобождены от НДС.
Регионы уже начали готовить земельные участки для реализации таких проектов. И, по всей видимости, чтобы было меньше шероховатостей, необходимо будет поправить ряд нормативов по обеспеченности возводимого на них жилья социальной инфраструктурой. «Самое главное — обеспечить доступность такого жилья. Финансовые лимиты на это есть», — заверил Никита Стасишин.
Наводим порядок
По мнению спикеров, внедрение мер поддержки рынка ИЖС приведет к тому, что индустриальное строительство начнет замещать так называемый хозспособ, при котором граждане строят дома своими силами или с привлечением сезонных бригад.
По оценке зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева, количество вновь построенных поселков быстро увеличивается, причем зачастую на их территориях есть самые разные объекты, включая индивидуальные и блокированные дома, многоквартирные малоэтажные дома и т. д. При этом в законодательстве о ИЖС пока что имеется много лакун. Часть из них связана с вопросами о том, кто, за что и в каком объеме должен платить в этих населенных пунктах, как они должны управляться и т. п. Некоторые подобные шероховатости устранит новый закон, который сейчас дорабатывается перед вторым чтением. В соответствии с его положениями обслуживание таких жилых комплексов будут осуществлять лицензированные управляющие организации.
Конечно, отмена льготной ипотеки и рост ключевой ставки ЦБ снизили активный интерес к ИЖС. В целом, по данным ЦИАН, это падение год к году составило около 20%. Особенно большим оно было в сегменте коттеджных поселков, где наибольшая доля недвижимости традиционно приобретается с использованием ипотеки. При этом доля кредитов на цели ИЖС в общем объеме жилищного кредитования сокращается значительнее, так как загородный дом — это, как правило, вторая недвижимость, и от нее люди готовы отказаться в первую очередь. «Сегодня примерно 35% потенциальных покупателей предпочитают откладывать такие сделки, а те, кто все-таки намерен их осуществить, снижают требования к площади и прочим характеристикам домов», — сказала руководитель направления загородной недвижимости ЦИАН Анна Березина.
Вместе с тем, цены на загородную недвижимость продолжают расти, хотя и не так существенно, как ранее. Но характерно, что в последние два года готовые дома дорожают медленнее, чем участки. «Это происходит благодаря появлению интересных программ на строительство жилья», — отметила эксперт. Так, в 2024 году в Москве готовые дома подорожали на 9%, а участки — на 16%, в Подмосковье — на 5% и 18% соответственно, в Санкт-Петербурге — на 3% и 8%, в Ленобласти — на 5% и 23%, в прочих регионах — на 13% и 18%. По данным ЦИАН, средняя цена готового дома на вторичном рынке Новой Москвы составляет около 31 млн рублей, в Подмосковье — около 20 млн. Примерно такой же порядок цен и на рынках Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в прочих регионах готовые дома стоят в среднем 13 млн.
Внимание экспертного сообщества привлек тот факт, что цены на участки под ИЖС растут даже более быстрыми темпами, чем ставки по депозитам. Как считает президент Федерации индивидуального жилого строительства Рамиля Усманова, это связано с тем, что граждане рассматривают инвестиции в участки как альтернативу банковским счетам и покупают их на будущее. Но, к сожалению, большинство покупателей не задумываются о том, насколько их участки обеспечены инфраструктурой, и вспоминают об этом только когда «надо вызвать полицию или скорую». «В этой связи возникают вопросы к риэлторам, которые продают эти участки», — обратил внимание Никита Стасишин.
Важную роль в развитии ИЖС призваны сыграть новые строительные технологии. В частности, большое будущее за сегментом деревянного домостроения, а в его рамках — за домами из клееного бруса и CLT-панелей (монолитных конструкций из деревянных ламелей, склеенных между собой в перпендикулярном направлении и уложенных послойно). «Такие конструкции в пять раз легче бетонных, а процесс строительства домов из CLT-панелей идет вдвое быстрее, чем из ЖБИ», — рассказала гендиректор компании BN Group Ольга Иванова.