«Юпитеры» для фонда

Бизнес-центры «Юпитер-1» и «Юпитер-2» в Пулково поменяли собственника. Австрийская «Авиелен А.Г.» продала здания московскому фонду «Благосостояние». Эксперты оценили сделку в 2 млрд рублей.

Австрийские акционеры компании «Авиелен А.Г.» продали офисные башни «Юпитер-1» и «Юпитер-2» в Пулково столичному негосударственному пенсионному фонду «Благосостояние». О том, что контракт подписан, на прошлой неделе рассказал региональный директор по странам СНГ австрийской компании Warimpe x Group (владеет 50% акций «Авиелен А.Г.») Пол Побер. По его словам, покупателем зданий выступила одна из структур фонда. Но какая именно, он не сообщил. Напомним, что «Благосостояние» – один из крупнейших НПФ России, принадлежащий ОАО «РЖД» и отраслевому профсоюзу. На рынок недвижимости Петербурга он вышел в начале этого года. «Дочка» фонда «РВМ капитал» приобрела у компании «Квест» пул квартир в ЖК «Петергофский каскад», а чуть позже купила БЦ «Синоп» у компании «Плаза Лотус Групп» братьев Зингаревичей. Александр Шарапов, президент NAI Becar (выступает консультантом «РВМ Капитал» в Петербурге), сообщил, что его клиента интересуют в Петербурге объекты с доходностью 11-12%. «Это прежде всего объекты формата «лиз-бэк»: выкуп недвижимости фитнес-клубов и аптек, которые сами же потом ее и арендуют. Интересуют жилье и апартаменты. И мы сейчас подбираем для них 2-3 таких проекта, где можно получить доходность от 18% годовых. А также интересуют небольшие торговые центры (10-30 тыс. кв. м)», – рассказал Александр Шарапов. Но получить комментарии о причастности «РВМ капитал» к покупке зданий в Пулково не удалось.

Здание с договором

Общая площадь бизнес-центров «Юпитер-1» и «Юпитер-2» составляет 16 тыс. кв. м. Здания входят в состав первой очереди МФК «АЭРОПОРТСИТИ», который «Авиелен А.Г.» строит в Пул­ково с 2007 года. В проект уже вложено 150 млн EUR. Возведение первой очереди почти закончилось: построены два корпуса гостиницы Crowne Plaza St. Petersburg Airport, два бизнес-центра, а третий офисный комплекс – «Цепеллин» (15 тыс. кв. м) – будет введен в строй в начале 2015 года. Напомним, что комп­лексы «Юпитер-1» и «Юпитер-2» были сданы в эксплуатацию в 2011 году. А осенью 2012 года их арендовали под офисы компании «Газпром инвест» и «Газпром» соответственно. По словам коммерческого директора «Авиелен А.Г.» Анастасии Пекутко, срок аренды превышает пять лет. «Здания сданы на 100%», – добавила она. Сумма контракта по продаже этих бизнес-центров фонду «Благосостояние» не раскрывается. По мнению директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александры Смирновой, стоимость сделки могла составить около 2 млрд рублей, а сроки окупаемости вложений – 10-15 лет. Оценка руководителя отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексея Гулевского несколько скромнее: от 1,3 до 1,6 млрд рублей, а окупаемость – 8-10 лет. Но руководитель направления финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Петербурге Сергей Владимиров знает, что сумма сделки составила 70 млн EUR (более 3,8 млрд рублей по нынешнему курсу). «Но, скорее всего, договоренность о продаже зданий была достигнута давно. Возможно, даже до аренды объектов структурами Газпрома. И цена зданий могла быть зафиксирована по курсу на момент обсуждения сделки», – добавляет эксперт JLL. «Для этой сделки важны не столько скорость возврата инвестиций, сколько надежность инвестиций», – добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.

Под крылом самолета

Сейчас в зоне Пулково работают девять качественных бизнес-центров общей площадью более 170 тыс. кв. м (7% от общего предложения качественных офисов города). При этом такие офисные центры, как «Юпитер», «Аэроплаза», «Пулково Скай», расположены в непосредственной близости от аэропорта, другие – в отдалении («Технополис», «Пулково Стар»). Ведется строительство еще трех объектов, выход которых на рынок запланирован на 2014 и 2015 годы. Их общая арендопригодная площадь составит около 40 тыс. кв. м. Средний уровень офисной вакансии в районе, по данным ASTERA, составляет 5%. «Ставка аренды в районе Пулково – 1,2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, что на 12% выше, чем в среднем по городу. Это говорит о высоком спросе на офисы в районе аэропорта со стороны арендаторов», – говорят эксперты Colliers International Петербург. По данным Maris, на компании, которые занимаются нефтью и переработкой ресурсов, сейчас приходится 36% от всех занятых площадей в Пулково. Кроме того, немалый интерес к этому району проявляют компании из сферы производства и информационных технологий. «Перспективы офисных площадей в Пулково весьма велики. Даже после переезда структур Газпрома в новую штаб-квартиру арендаторы на вакантные площади найдутся», – добавляет директор направления «Коммерческое строительство» STEP Михаил Лиханов.