Домой из Лондона: рынок недвижимости может выиграть от новой волны санкций

Новый виток напряженности в отношениях с западными странами может стимулировать бизнес активнее возвращать капитал в Россию. Часть этих средств может пойти в новые проекты в строительной отрасли, часть – на покупку элитной недвижимости.

Очередная волна санкций со стороны США может привести не только к росту активности бизнеса по поиску новых рынков, но и иметь совершенно неожиданные последствия. Усиление давления на российских предпринимателей на Западе, а также проводимая властями политика деофшоризации стимулирует бизнес активнее возвращать капиталы на родину и искать им здесь различные варианты для размещения.

Один из них – покупка элитной недвижимости. Только в четвертом квартале 2017 г. объем трансграничных переводов резидентов России на операции с недвижимостью взлетел на 36%. Аналитики группы "Метриум" объясняют это возвращением "бизнес-эмиграции" – предпринимателей, которые по разным причинам покинули страну с 2012 по 2015 г. 

По оценкам Центробанка объем поступлений на операции с недвижимостью от физических лиц-резидентов России достиг 122 млн долларов (7,1 млрд рублей). Для сравнения, в четвертом квартале 2016 г. этот показатель составлял лишь 90 млн долларов.

Всего за прошлый год общий объем таких переводов составил 265 млн долларов. Это максимальный показатель за всю историю, отмечают эксперты риелтерской компании. Больше всего таких заявок пришло от россиян из Великобритании (66%), Германии (23%), Соединенных Штатов (9%).

В первом квартале 2018 г. рост продолжился и число обращений от российских граждан, предпочитавших хранить значительные накопления за рубежом, возросло на 21%. Между тем в 2016 году этот показатель был всего на 4% больше, чем в аналогичный период 2015 года.

Последний раз подобный всплеск возвращения капитала в Россию для покупки недвижимости был зафиксирован в первом, еще докризисном, квартале 2014 г. Тогда состоятельные россияне  перевели на родину 102 млн долларов для покупки местных "квадратов". 

Всплеск активности наших соотечественников, находящихся за рубежом, совпал по времени с заявлением бизнес-омбудсмена Бориса Титова о подготовке для президента Путина списка предпринимателей, готовых вернуться в Россию, отмечает управляющий директор "Метриум Премиум" Илья Менжунов.

По его словам, компания начала фиксировать динамичный рост запросов на объекты элитной недвижимости столичного региона еще в ноябре, но особенно большое число заявок пришлось уже на декабрь. Именно тогда Титов сообщил о разработке списка предпринимателей, желающих вернуться в Россию. 

"Полагаю, что реальный объем сделок может быть даже выше, чем свидетельствует статистика ЦБ, так как помимо прямых переводов существуют иные схемы приобретения жилья в России с использованием зарубежных сбережений", - допускает топ-менеджер. 

Санкции и деофшоризация едва ли приведут к росту спроса на элитную недвижимость, но могут способствовать притоку капитала в строительный сектор в целом, считает партнер Colliers International Владимир Сергунин.

"Инвесторы заинтересованы в том, чтобы капитал работал и будут искать такие способы его размещения, которые принесут наибольшую отдачу в рамках своих отраслевых предпочтений. Покупка элитного жилья не принесет значимой доходности, в лучшем случае – 3-5%. Зато инвестиции в другие сектора рынка недвижимости могут принести привлекательную отдачу", - указывает он.

В качестве примера эксперт привел проекты в области коммерческой недвижимости и девелопмента жилой недвижимости. Рентабельность в этих секторах может достигать 10-11% и 18-20% соответственно.

В сегодняшних условиях  получить высокую доходность  от элитной недвижимости становится все сложнее, потому что имеет место колоссальный избыток предложения. Этот сегмент сложно назвать инвестиционно-привлекательным, предупреждает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. 

"Мы не наблюдаем роста спроса на элитную недвижимость  по причине того, что какие-то деньги возвращаются из-за рубежа в Россию. Дело в том, что у большинства тех владельцев капитала, которые сейчас попадают под ограничения, с недвижимостью в России и так все в порядке. А те, кто не может вернуться по тем или иным причинам или, например, бежал из России, для них покупка элитной квартиры в принципе не представляется возможной", - уточняет эксперт.  

"Обеспеченные люди, покинувшие страну, сделали это по определенным причинам, как экономического, так и текущего политического характера. Причины эти не исчезли, а некоторые усугубились, поэтому оптимистичных прогнозов мы бы не строили", - соглашается председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

В целом, тренд среди обеспеченной аудитории сейчас наоборот состоит в том, чтобы избавляться от ненужной, устаревающей и неиспользуемой недвижимости. Понятно, что продавать за бесценок ее никто не собирается, но и наращивать портфель таких объектов никто из владельцев крупных капиталов сейчас не хочет, резюмируют в Savills.