«Риски есть». Стоит ли покупать участок с незарегистрированным самостроем?
Стоит ли покупать участок с незарегистрированным самостроем? И чем это грозит? Об этом рассказал «Прайм» судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок Илья Васильчук.
Покупка дачи с самовольной постройкой по закону не запрещаются. Более того, такой дом можно в упрощенном порядке оформить по дачной амнистии, подав декларацию в составе технического плана.
«Но риски при покупке заключаются не в самом факте самостроя, а в технических характеристиках этого объекта капитального строительства. Если они не соответствуют действующим строительным и градостроительным нормам, возможны проблемы», — отметил Илья Васильчук.
Если обнаруженные нарушения окажутся критичными, и их не получится устранить, дом даже могут заставить снести в судебном порядке.
Для того, чтобы избежать этого, еще до сделки оцените, не превышает ли строение разрешенную этажность, соблюдены ли отступы от границы земельного участка, соответствует ли постройка статусу земли. Согласие соседей на строение с нарушениями лишним не будет, но его недостаточно.
Поскольку, как разъясняет эксперт, в спорных ситуациях суд будет учитывать не только мнение соседей, но и то, насколько сильно нарушены санитарные и пожарные нормы. В некоторых случаях снос строения неизбежен.
Важно и то, в какой территориальной зоне находится земельный участок, не проходят ли по нему охраняемые зоны в соответствии со ст. 56 и 56.1 Земельного кодекса РФ.
Сведения об этих ограничениях можно получить из выписки ЕГРН об объекте права на земельный участок, на портале «Национальная система пространственных данных» и публичной информации муниципального органа, где находится земельный участок.
«Если строение превышает разрешенную этажность или находится в охраняемой зоне, единственный шанс оформить его — в судебном порядке. Однако в таком случае суд должен установить необходимые обстоятельства: единственное ли это жилье, срок окончания строительства наступил ранее, чем внесли ограничительные меры на строительство и т.п. На такие факты необходимо обращать особое внимание при покупке», — отметил Илья Васильчук.
Если у участка не установлены границы, то лучше вовсе отказаться от его покупки.
«Отсутствие установленных границ, конечно, не является препятствием в регистрации права, но вкупе с незарегистрированным самостроем может сделать миссию по легализации прав невыполнимой», — заявил Васильчук.