В окопах Москвы и Петербурга. Проверь свой родной город

Цены на квартиры двух областей достигли исторического максимума

Стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга по итогам 2019 года достигла исторического максимума

• Стоимость квартир на вторичном рынке в Москве, Санкт-Петербурге и окружающих их областях стабильно росла на протяжении 2019 года и достигла исторического максимума.
• В годовом выражении рост цен составил 4,2% в Москве, 4,6% в Санкт-Петербурге, на 5% увеличились цены в Московской и Ленинградской областях.
• Факторы роста цен — восстановление реальных доходов населения и повышение цен в новостройках на фоне перехода на продажи по эскроу.
• Спрос на вторичном рынке изменился слабо. В Москве по итогам января-октября 2019 зафиксировано снижение спроса на 3,2%, в Московской области – рост на 3,9%.

В Москве квадратный метр на вторичном рынке (без учета многокомнатных квартир, элитной недвижимости и корпусов, сданных за последние 1,5 года) по итогам 4 квартала 2019 «пробил» 200-тысячный рубеж (200,5 тысяч рублей). В Санкт-Петербурге цена квадратного метра вплотную приблизилась к уровню 125 тысяч рублей за кв. м (124,6 тысячи рублей).

В годовом выражении (4-й квартал 2019 к 4-му кварталу 2018) в Москве цены выросли на 4,2%, а в Санкт-Петербурге на 4,6%. Относительно ценовых уровней конца 2017 года (когда на вторичном рынке практически по всей России вновь начали расти цены) рост еще заметнее — +15% в Москве и +11% в Санкт-Петербурге.

По сравнению с докризисным периодом (1-м кварталом 2014 года) рост цен составил 11% в Москве и 21% в Санкт-Петербурге. Характер изменения цен в Москве и Санкт-Петербурге на протяжении последних 6 лет отличаются. В 2014 году из-за ажиотажного спроса и переоценки валютных цен и в Москве, и в Санкт-Петербурге цены росли (вплоть до 1 квартала 2015 года (с 181 до 195 тысяч рублей в Москве и с 103 до 110 тысяч рублей в Санкт-Петербурге)). Затем в столице произошел заметный спад (до 170 тысяч рублей в середине 2017 года), которого не было в Санкт-Петербурге. Там цены колебались вокруг 110-тысячной отметки на протяжении 3 лет.

В Москве во 2-й половине 2018 года и начале 2019 года фиксировался заметный рост цен (на 5-6% в квартал), которого не было на рынке северной столицы. Отличия в динамике цен связаны с разной структурой предложения. Если в Москве недавние новостройки составляют около 20% вторичного рынка, то в Санкт-Петербурге их доля выше (до 40-45% в отдельные месяцы). Постоянное насыщение рынка предложением в более современных домах нивелировало глубину падения цен в активную фазу кризиса и сдерживало его рост в последний год.

Рис. 1. Динамика цен на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге в 2014-2019 годы.

Рост цен на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге в 2019 году связан с двумя факторами — восстановлением доходов населения и активным повышением цен в новостройках. Собственники квартир на вторичном рынке на протяжении последних месяцев  обращали внимание на поведение застройщиков и на информационный фон о «неизбежном» росте цен, связанным с переходом на эскроу-счета. Часть потенциальных покупателей осознанно отказались от покупки новостроек в переходный период и стремились решить свои жилищные вопросы на вторичке. Повышение активности покупателей привело к росту числа показов, снижению сроков экспозиции объектов, что позволило выводить новые объекты на вторичном рынке по более высоким ценам, чем год назад.

На фоне роста цен активность покупателей почти не изменилась. За январь-октябрь 2019 года в Москве зарегистрировано 117,9 договоров купли-продажи на вторичном рынке (год назад за аналогичный период было 121,8 тыс. сделок). Спрос снизился на 3,2% в годовом выражении. По сравнению с аналогичными месяцами 2016 и 2017 гг. активность покупателей выросла на 23% и на 18% соответственно. В Московской области спрос по итогам января-октября вырос на 3,9% в годовом выражении (зафиксировано 497 тысяч зарегистрированных прав против 479 тысяч год назад). По отношению к аналогичному периоду 2016 года спрос повысился на 6%.

В пригородах Москвы и Санкт-Петербурга цены также растут. В Московской области квадратный метр на вторичном рынке по итогам 4 квартала 2019 года вырос на 5% в годовом выражении и на 15% по отношению к концу 2017 года. В Ленинградской области прирост цен составил 11% за 2 года и 5% в годовом выражении.

Квартиры в ближних пригородах дорожают быстрее, чем в удаленных районах Московской и Ленинградской областей.

По сравнению с концом 2017 года цены в ближнем Подмосковье выросли на 20%, в городах среднего пояса на 11%, на периферии региона рост составил 9%.

В ближнем Подмосковье лидируют по росту цен Красногорск (+35%), Реутов (+26%), Долгопрудный (+26%), Одинцово (+22%), Видное (21%) и Подольск (21%). Ключевыми факторами роста цен в Красногорске, Долгопрудном, Одинцово и Подольске стало обсуждение запуска и начало движения по МЦД. В Реутове и Видном рост цен связан с масштабным выводом в продажу квартир в новых домах (сданных в эксплуатацию в 2010-е годы).

В среднем поясе Подмосковья сильнее всего подорожали квартиры в Апрелевке (на 21%) и Дедовске (на 21%). На третьем месте по динамике цен – Лобня (+19%), где также на изменении стоимости квадратного метра сказался запуск МЦД. На 2-летнем отрезке цены выросли во всех городах срединной зоны Московской области (за исключением Красноармейска, там цены снизились на 1%).

В Дальнем Подмосковье рост цен выражен слабее. В годовом выражении цены в этом году в части населенных пунктов даже снизились (заметнее всего в Пущино (на 6%) и Егорьевске (на 5%).

  

 

В Ленинградской области квартиры в городах в непосредственных окрестностях Санкт-Петербурга за 2 года подорожали на 13%, в удаленных районах Ленинградской области – на 8%. В годовом выражении рост цен составил 6% и 3% соответственно.

Существенно выросли цены в населенных пунктах, получивших городской статус только в этом году. В Кудрово цены на вторичном рынке прибавили 16% за 2 года и 5% в 2019 году. В Мурино рост цен составил 20% и 7% соответственно. В обоих молодых городах средние цены превысили рубеж в 100 тысяч рублей за кв. метр. Это делает недвижимость в них дороже, чем в любом из городов-миллионников РФ. Более высокие цены фиксируются лишь в нескольких пригородах Москвы и самой столице, а также в Сочи и Ялте.

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН